不動産売却

家賃収入であなたの年収大幅UP!?基礎知識と手順を紹介!

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家賃収入とは、不動産投資(不動産を経営し、第三者である入居者に賃貸すること)によって得る家賃収入のことを指します。

あなたのまわりにもサラリーマンをやりながら不動産投資で家賃収入を得ている人がいるのではないでしょうか?
私のサラリーマン時代だと、30歳を超えたあたりから徐々に増えてきた印象です。

でも実際の話、すべての人が不動産投資で成功するわけではありません。中には家賃収入よりもローンの支払いが多く、毎月赤字なんてことも。。。

本記事では、

・家賃収入を得られる不動産投資の仕組み
・物件を購入する時点でローンをうまく利用し、できるだけ少ない資金でスタートする方法
・家賃収入から安定して利益を出す運営方法
・不動産投資の税金対策

この辺りを紹介することで、初心者でも家賃収入で利益を出すために必要なノウハウと情報を得てもらえればと思います。

1.家賃収入とは、不動産投資によって得られる入居者からの賃料収入のこと

不動産投資の仕組み図

上記の図が不動産投資で家賃収入を得る全体像です。
多くの場合は、不動産を買うために銀行からローンで融資を受けます。融資で受けた資金+自己資金(物件価格の10~20%程度)で物件を購入します。

そして、その物件に入居者を集めて、家賃収入を得る。このような流れです。

左下の管理会社は、入居者を集めたり、物件の管理をしてくれたりする会社のことです。
特にサラリーマンの場合は管理業を行う時間がないため、だいたいの場合は依頼することになります。

以下、初心者向けに解説している記事です。

【保存版】不動産投資の仕組みを初心者向けに1から徹底解説

2.家賃収入を得るための不動産投資のパターン

不動産投資にはいくつか種類があります。大枠まとめると以下のような種類です。

①区分マンション投資(1部屋単位の投資)
②一棟物件投資(アパート一棟・マンション一棟など)

それぞれ簡単に特徴を紹介します。

2-1.区分マンション投資(1部屋単位の投資)

一般的なのが、マンションの1部屋を購入する投資方法です。特に、最近は中古のワンルームマンションが人気ですね。
サラリーマンではじめる場合は最も多いと思います。

ワンルームマンション投資の市況やメリット・デメリットは以下の記事で解説してます。

失敗しないためのワンルームマンション投資マニュアル

2-2.一棟物件投資(アパート一棟・マンション一棟など)

続いて一棟物件への投資です。その名の通り、複数の部屋をまとめて購入する投資方法です。
少ないアパートであれば4~6部屋からもありますし、多いと数十戸数のマンションまであります。

サラリーマンの場合は多くても12部屋程度のアパートが限界でしょう。

以下の記事で詳しく紹介しています。

アパート経営は儲かる?儲からない?

必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ

3.少ない資金で始めるためには、ローンで融資を受けることが必須

3-1.ローンで融資を受ければ、物件価格の1割で不動産投資が可能

家賃収入を得るためには、まず物件を購入しなければなりません。そこでまず、物件を購入するための資金をどうするか、という問題が出てきます。

ある程度のまとまった貯金がある場合は別ですが、普通の会社員ではできるだけ初期費用をおさえて安く始めたいと思うはずです。物件購入資金としていくら必要なのでしょうか?
結論からいうと、ローンを利用すれば、物件価格の1~4割の金額で始めることができます。例えば1500万円の物件の経営が、最低150万円あれば始められるのです。

ここから先は、ローンの仕組みと、どうすればできるだけ多く融資をしてもらえるか、についてご説明していきたいと思います。

3-2.住宅ローンと事業ローン

ローンには住宅ローンと事業ローンの2種類があります。投資用物件では住宅ローンは組めないため、基本的には事業ローンを利用することになります。
ちなみに、融資先の金融機関についてですが、できることであれば自分で色々な金融機関を見て回るのが望ましいでしょう。誰かに勧められるがままだと、金利の高い金融機関を紹介されてしまうこともあります。

3-3.ローンの融資金額決定までの流れ

ローンの融資金額決定までの流れは以下の通りです。

①融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
②金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

上記の流れで、融資金額が決定します。融資金額は、うまくいけば物件価格の70~100%まで借り入れ可能です。これに加えて始めるための諸費用が物件価格の1割ほどかかります。よって、ローンを組む場合は、購入資金として物件価格の1割~4割が必要となります。この金額を目安に貯金するようにしましょう。

ところで、②と③にそれぞれ「審査」とありますが、どのようなことを審査するのでしょうか?

②金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
物件の資産価値の審査のポイントは、物件の価値(担保力)と物件の収益力です。具体的には物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見られます。

③ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定
ローン対象者の審査では、肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうか、面接時の人間性、などを見られます。

3-4.多くの融資を受けるには物件の収益力が大切

先にあげた審査の基準の中でも、もっとも重要なのが、物件の収益力です。きちんとその物件から収益がみこめるのかが、金融機関から信頼を得て融資を多く受けるためのポイントとなります。
ということは、金融機関からできるだけ多くの融資をしてもらうためには、きちんと収益力のある物件を選ぶことが重要です。始めるための資金をなるべく安くおさえるためのカギは物件選びなのです。

物件の選びのポイントは、下記リンクで解説しています。
【保存版】不動産投資の仕組みを初心者向けに1から徹底解説 > 3.不動産投資の進め方 > -1.物件を選ぶ

4. 家賃の設定方法によって入居者が集まるか決まる

家賃は、高く設定しすぎると入居者が決まりにくくなり、逆に低く設定しすぎると事業収支が悪化してしまいます。しっかりと家賃収入を得ていくためには、適切な家賃を設定することが大切です。ここでは、家賃設定を算出する2つの方法を紹介します。

4-1.近隣と比較して決める比較法

比較法は、その物件の近隣に建っている物件の賃貸条件との比較で家賃を決定する方法です。近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。比較検討の対象は主に立地、間取り、設備などです。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。これにより、周辺の家賃相場に合った家賃額を計算することができます。

4-2.収益の逆算で決める積算法

積算法は、マンションの経営に必要な資金・費用を積み上げ、そこから適切な家賃価格を算出する方法です。「不動産に投資した資金に対して、適切な利回りを得るためには家賃をいくらに設定したらよいか」という視点から家賃額を計算します。具体的な計算式は以下のようになります。

建物の価格×期待利回り(目安は8~12%)+必要経費=建物全体の家賃(月額)
建物全体の家賃(月額)×1戸当たりの専有面積÷賃貸有効面積=1戸当たりの家賃

「必要経費」については、中古物件であればある程度のメドがつくはずですので、それを用いて計算します。これにより、オーナーにとってもっとも理想的な家賃額を計算することができます。

4-3.結局どっちを採用すればいいの?

実際に家賃を設定する際は、上の2つの計算法の両方を併用し、両者の結果を考慮して一番ちょうど良い家賃額に設定します。

3.税金対策について

不動産経営をしていると節税になる、ということを聞いたことがありませんか?
家賃収入を賢く守っていくためには、税金のしくみを理解しておく必要があります。

所得税・住民税・相続税など、多くの税金で節税の可能性があります。

以下に参考記事をまとめました。

不動産投資の節税の仕組みと効果|サラリーマンに最適って本当?

不動産投資と税金の全て|節税対策や計算方法について徹底解説!

アパート経営の経費の知識|賢く節税できていますか?

5.まとめ

確実に家賃収入で利益を得ていくノウハウをご紹介してきましたが、いかがでしたか?

思ったよりお金もかからないし、高度なテクニック等も必要なさそう、と思っていただけたら幸いです。
まずは不動産紹介サイトでどんな物件がどんな価格で売られているかを見てみるのが第一歩だと思います。

この記事が、不動産投資に興味をお持ちのみなさまのお役に立てると幸いです。

  • この記事を書いた人
武田正和

m.takeda

1984年生まれ。イエベスト監修者。宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士。不動産に関する多数の資格を保持し、個人としても複数の不動産投資を手掛ける。複雑な不動産の知識を、初心者でも理解できるように届けることをミッションに、正確で信頼のできる情報を提供している。

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