【保存版】初心者でも家賃収入で利益を得るためのノウハウまとめ

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家賃収入とは、不動産投資(不動産を経営し、第三者である入居者に賃貸すること)によって得る家賃収入のことを指します。

その家賃収入が、毎月掛かってくるローンや経費よりも多い時に、毎月の収支は利益となります。
つまり、家賃収入が月に50万円、ローン+経費が30万円の場合、家賃収入によって毎月20万円の利益が生まれます。働かなくても得れる家賃収入は不労所得ともいえるでしょう。

しかし、家賃収入を安定的な利益にするための成功方法を耳にする機会はなかなか無く、はじめるのに不安な方や、失敗するリスクを感じている方がほとんどではないでしょうか?

本記事では、
・物件を購入する時点でローンをうまく利用し、できるだけ少ない資金でスタートする方法
・収益の出やすい物件の選び方
・家賃収入から安定して利益を出す運営方法
・不動産投資の税金対策について

の4点を紹介することで、初心者でも家賃収入で利益を出すために必要なノウハウと情報を得てもらいます。
網羅的に理解し、正しく不動産投資を行えば、家賃収入は必ず安定的な利益をもたらします。しっかり見ていきましょう。

1.少ない資金で始めるために、ローンで融資を受ける方法

1-1.ローンの仕組み

家賃収入を得るためには、まず物件を購入しなければなりません。そこでまず、物件を購入するための資金をどうするか、という問題が出てきます。
ある程度のまとまった貯金がある場合は別ですが、そうでない場合はできるだけ初期費用をおさえて安く始めたいと思うはずです。物件購入資金としていくら必要なのでしょうか?
結論からいうと、ローンを利用すれば、物件価格の1~4割の金額で始めることができます。例えば1500万円の物件の経営が、最低150万円あれば始められるのです。

では、どのようにローンを利用していけばよいのでしょうか?
ここから先は、ローンの仕組みと、どうすればできるだけ多く融資をしてもらえるか、についてご説明していきたいと思います。

1-2.ローンの種類

ローンには住宅ローンと事業ローンの2種類があります。投資用物件では住宅ローンは組めないため、基本的には事業ローンを利用することになります。
ちなみに、融資先の金融機関についてですが、できることであれば自分で色々な金融機関を見て回るのが望ましいでしょう。誰かに勧められるがままだと、金利の高い金融機関を紹介されてしまうこともあります。

1-3.ローンの融資金額決定までの流れ

ローンの融資金額決定までの流れは以下の通りです。

①融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
②金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

上記の流れで、融資金額が決定します。融資金額は、うまくいけば物件価格の70~100%まで借り入れ可能です。これに加えて始めるための諸費用が物件価格の1割ほどかかります。よって、ローンを組む場合は、購入資金として物件価格の1割~4割が必要となります。この金額を目安に貯金するようにしましょう。

ところで、②と③にそれぞれ「審査」とありますが、どのようなことを審査するのでしょうか?

②について
物件の資産価値の審査のポイントは、物件の価値(担保力)と物件の収益力です。具体的には物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見られます。

③について
ローン対象者の審査では、肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうか、面接時の人間性、などを見られます。

1-4.できるだけ多くの融資を受けるには?

先にあげた審査の基準の中でも、もっとも重要なのが、物件の収益力です。きちんとその物件から収益がみこめるのかが、金融機関から信頼を得て融資を多く受けるためのポイントとなります。
ということは、金融機関からできるだけ多くの融資をしてもらうためには、きちんと収益力のある物件を選ぶことが重要です。始めるための資金をなるべく安くおさえるためのカギは物件選びなのです。

そこで、次の章では物件選びのポイントについてご説明します。

2. 収益の出やすい投資物件の選び方

失敗しない物件選びのポイントとは?
不動産経営をするにあたって、もっとも重要なのが物件選びです。物件選びは、上でみたような始めるための資金を安くおさえるという点だけでなく、しっかり家賃収入で利益を出すという点でも非常に重要なポイントになります。
では、具体的にどのように物件を選んだら良いのでしょうか?物件選びのポイントをまとめると下のようになります。

①ワンルームマンションを選ぶ
②中古物件を選ぶ
③駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ
④「実質利回り」を計算して物件を選ぶ
⑤物件は一般の人が使うインターネットの不動産検索サイトで探す

以下、それぞれについて詳しく説明します。

2-1.ワンルームマンションを選ぶ

物件はワンルームマンションを選ぶようにします。理由は2つあります。

2-1-1.空室率の低さ

家賃収入は、入居者がいて家賃を払ってくれた場合に発生するものです。よって、入居者がいなければ、家賃収入は入りません。それどころか、毎月のローン返済額は払わなければならないので、ゼロではなくマイナスになってしまいます。そこで、この「空室」という状態を防ぐことが大切になります。

ワンルームマンションは、一人暮らしの人が住むことが想定されます。そうなると、一人の意思で物件を決定することができますので、物件を決定するためのハードルが低くなります。一方、ファミリータイプのマンションは、家族全員の意思が一致した上で物件を決定しますので、物件を決定するためのハードルが高くなります。そうなると、ファミリータイプのマンションはワンルームマンションに比べて入居者が入りにくく、空室になりやすいのです。
裏を返せば、ワンルームマンションの方がファミリータイプのマンションより空室率が低いということになります。

2-1-2.リフォーム効率の良さ

マンション経営では、入居者が退去した後リフォームを行います。ワンルームマンションでは、これにかかる費用が他のマンションに比べて安いです。具体的なリフォーム費用については後ほど説明しますが、うまくいけば数万円程度で済んでしまうこともあります。それに対し、もう少し大きなマンションになると、最低でも30万円はかかりますし、大きければ数百万円かかってしまいます。

ここで、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べて入退去が激しく、その分リフォーム回数も増えリフォーム費用がかさむようにも思えます。ですが、ファミリータイプのマンションでは入居期間が長い分リフォームの箇所も増え、1回あたりのリフォーム費用が大きくなるのです。一方のワンルームマンションは1回あたりのリフォーム費用が安く、ランニングコストを低くおさえることができ、結果的に全体としてリフォームにかかる費用はファミリータイプのマンションより低くなります。

加えて、ワンルームマンションは工事期間も短いです。ファミリータイプのマンションが1回の工事で2週間~1ヶ月かかるのに対して、ワンルームマンションは7~10日で済んでしまいます。

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2-2.中古物件を選ぶ

物件は中古物件を選ぶようにします。理由は3つあります。

2-2-1.価格が手頃

中古の場合は建物自体の価格が下がっており、好立地の物件も手頃な価格で購入できます。また、その分投資利回りも高くとれ、効率的に運用することができるのです。

2-2-2.シミュレーション可能

中古の場合はすでに入居者が入っているので、どのくらい家賃収入があって、必要経費がどれくらいかを計算しシミュレーションすることができます。事前にこれらがシミュレーションできれば、家賃設定などの参考にすることができます。

2-2-3.すぐにまとまった家賃収入が手に入る

中古はすでに入居者が入っているので、すぐにまとまった家賃収入が発生します。銀行の決済が下りてから、最長でも1ヶ月以内に、今いる入居者からの家賃収入が入ってきます。これによって財布の痛みが軽くなります。

ちなみに、入居者は新築を好む傾向にあるのではないかと思われるかもしれませんが、心配はいりません。中古物件でも、入居者が退去した後にリフォームを行いますので、中古物件だからといって入居希望者が少ないというわけではないのです。

2-3.駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ

物件は駅から徒歩10分以内の物件を選ぶようにします。駅から近い物件の方が、賃貸需要が高いからです。さらに、この「駅」は、東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいです。なるべく自分の土地勘のあるエリアを選ぶようにしましょう。

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2-4.「実質利回り」を計算して物件を選ぶ

マンション経営について調べていくと、「利回り」という言葉を目にすることがあると思います。利回りとは、簡単にいえばどれくらいの利益が出るかということですが、この利回りとはどのように計算されるものなのでしょうか?

利回りの計算方法としては、(1)表面利回りと(2)実質利回りがあります。

2-4-1.表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入の合計を物件価格で割ったものです。式にすると以下のようになります。

年間の家賃収入の総額÷物件価格×100

例えば、499万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
96万円(8万×12ヶ月)÷499万円×100=19.24%(小数点3位以下四捨五入)
となります。

投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」はこちらの計算が多いようです。
ただし、実際には不動産経営をする中で管理費、固定資産税などの諸経費や、リフォーム代などがかかります。これらを考慮して計算する利回りが実質利回りです。

2-4-2.実質利回り

実質利回りの計算は以下のようになります。

(年間の家賃収入-管理費や固定資産税などの諸経費)÷(購入価格+諸経費(不動産手数料、登録免許税、リフォーム代など))×100

さきほどの物件の実質利回りを計算すると以下のようになります。

(96万円-10万円)÷(499万円+120万円)×100=13.89%(小数点3位以下四捨五入)
※諸経費に関しては推定金額です。

このように、表面利回りと実質利回りには差が生じます。実際に不動産を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りまで計算するようにしたほうが良いでしょう。ちなみに、推定で実質利回りを計算して、10%以上あるのが理想的です。

2-5.インターネットの不動産検索サイトを使う

物件を探す際は、営業マンが勧めてくる物件ではなく、インターネットの不動産検索サイトで探します。

2-5-1.検索サイトだと、物件が安く手に入ることが多い

営業マンが勧めてくるのは、会社が売りたい物件(利益が高いなど)です。対して、一般に開放されている物件の場合は、物件の売主がさまざまな事情(相続、離婚、病気など)でその物件を早く現金化したい場合があり、大幅な値引きに応じてくれることがあります。一般の人が利用する不動産検索サイトは、このような掘り出し物の物件が多いのです。

2-5-2.不動産検索サイトの例

下記が、一般の人が利用するインターネットの不動産検索サイトの例です。
楽待(らくまち)
健美家(けんびや)
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3. 家賃収入から安定して利益を出す運営方法

3-1.家賃設定の相場を知る

家賃は、高く設定しすぎると入居者が決まりにくくなり、逆に低く設定しすぎると事業収支が悪化してしまいます。しっかりと家賃収入を得ていくためには、適切な家賃を設定することが大切です。ここでは、家賃設定を算出する2つの方法を紹介します。

3-1-1.比較法

比較法は、その物件の近隣に建っている物件の賃貸条件との比較で家賃を決定する方法です。近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。比較検討の対象は主に立地、間取り、設備などです。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。これにより、周辺の家賃相場に合った家賃額を計算することができます。

3-1-2.積算法

積算法は、マンションの経営に必要な資金・費用を積み上げ、そこから適切な家賃価格を算出する方法です。「不動産に投資した資金に対して、適切な利回りを得るためには家賃をいくらに設定したらよいか」という視点から家賃額を計算します。具体的な計算式は以下のようになります。

建物の価格×期待利回り(目安は8~12%)+必要経費=建物全体の家賃(月額)
建物全体の家賃(月額)×1戸当たりの専有面積÷賃貸有効面積=1戸当たりの家賃

「必要経費」については、中古物件であればある程度のメドがつくはずですので、それを用いて計算します。これにより、オーナーにとってもっとも理想的な家賃額を計算することができます。

3-1-3.実際の家賃設定

実際に家賃を設定する際は、上の2つの計算法の両方を併用し、両者の結果を考慮して一番ちょうど良い家賃額に設定します。

3-2.リフォームの費用について

ここまで紹介した方法を実践すればしっかり家賃収入で利益を出すことができるはずです。
ただ、家賃収入に関わる「経費」について理解していないと、せっかく出した利益が減ってしまうということになりかねません。
ここからは、経費の中でも大きなウエイトを占めるリフォーム費用について説明していきます。

3-2-1.リフォーム費用の相場を知る

不動産を経営する中で様々な経費がかかりますが、中でも大きいのがリフォーム費用です。リフォーム費用は、入居者が退去し次の入居者を募集する際に行うリフォームにかかる費用です。業者によって価格がまちまちなのですが、業者のいいなりになってしまうと実際に必要な金額以上の金額を取られてしまうことがあります。そうならないためにも、しっかりとリフォーム費用の相場を抑えておく必要があります。
ワンルームのリフォーム相場を表にすると以下のようになります。

項目 費用
キッチン 新キッチンへの取り替え 15~30万円前後
食器洗浄機の設置 17~25万円前後
3点ユニット(風呂、トイレ、洗面所) 分離工事 50~100万円前後
浴槽を交換 20~90万円前後
便器を交換 7~20万円前後
便器に温水洗浄機をつける 20~50万円前後
洗面化粧台の交換 10~30万円前後
フローリングの張り替え 15~20万円前後
クロスの総張り替え 5~7万円前後
給湯器交換 10~15万円前後
天井・壁のリフォーム それぞれ単価900円
各木部の塗装 単価3万円前後
ルームクリーニング 2万円以内
床暖房を設置 25~50万円
ふすま・ドアを交換 2~15万円
押入れをクローゼットに変更 20~25万円
コンセントを増設 1万円以内

1回のリフォームでこれらがすべてかかるわけではありません。必要な箇所に応じてリフォームを行います。
もし業者にリフォームの見積もりを出してもらって、それがあまりにこれとかけ離れて高く出た場合は、違う業者に依頼することを検討した方が良いかもしれません。多少手間ですが、複数の業者から見積もりを取るのが得策です。

4.税金対策について

不動産経営をしていると節税になる、ということを聞いたことがありませんか?
家賃収入を賢く守っていくためには、税金のしくみを理解しておく必要があるのです。ここからは、家賃収入にまつわる税金の話について説明していきます。

4-1.不動産所得とは

まず、不動産所得という言葉について理解しましょう。
不動産所得とは、マンションの家賃収入からマンションを管理するのにかかる費用(必要経費)を引いた残額のことです。式にすると下のようになります。

家賃収入-必要経費=不動産所得

すると、下のような関係を導くことができます。

家賃収入>必要経費=税務上黒字(不動産所得がプラスになる)
家賃収入<必要経費=税務上赤字(不動産所得がマイナスになる)

ここで、節税になるのは税務上赤字の場合だ、ということを覚えておいてください。

4-2.損益通算の仕組み

働いて所得を得ている方であれば、所得税を国に納めていると思います。所得税というのは、年収からさまざまな控除を引いた金額(課税所得)についてかかるものです。そして、この課税所得に税率をかけたものが所得税の税額となります。式にすると下の通りです。

①年収-各種控除=課税所得
②課税所得×税率=税額

さきほど節税になるのは税務上赤字の場合だと書きましたが、不動産所得の赤字は給与所得と合算することができます。このしくみが損益通算です。

つまり、不動産所得が税務上赤字の場合、赤字の金額だけ式①の「年収」が減ることになります。そうすると、それに伴い式①の「課税所得」も減りますよね。すると、それによって式②の「税額」も減るということになるのです。これが、所得税が節税になるしくみです。

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具体例や減価償却費の仕組みなど詳細を知りたい方は、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事を参考にしてみてください。

4-3.「必要経費」にはどのようなものがあるか

ここでもう一度、「家賃収入-必要経費=不動産所得」という式を思い出してください。不動産経営をする上でかかる経費のうち、いくつかのものは「必要経費」として確定申告に記入することができ、それが節税につながるのです。では、どのようなものが「必要経費」にあたるのでしょうか?
これをまとめたものがそれぞれの表になります。

4-3-1.初期段階(初年度とその翌年)にかかるもの

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税

登録免許税

固定資産税・都市計画税精算金

不動産取得税(購入の翌年にかかる)

保険料

(保険に入った場合)

火災保険料

地震保険料

賃貸住宅費用補償保険料

銀行に払うお金

(銀行から融資を受ける場合)

金銭消費貸借契約書に貼る印紙税

登録免許税は、購入したマンションが自分のものであることを証明するためにする登記にかかる税金です。
固定資産税・都市計画税と不動産取得税は、土地や家屋を購入することによって発生する税金です。固定資産税は以後も継続してかかりますが、不動産取得税はマンション購入の翌年に1回のみ払うものです。因みに「精算金」となっているのは、固定資産税・都市計画税は毎年1月1日に不動産の所有者に対し課される税金のため、購入の年の分の税金は売主が納めていることになるのです。そのため、売却後の期間の分を買主が返金するということで「精算金」となっています。

4-3-2.継続してかかるもの

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税

賃貸による利益に課される事業税

など

マンション運営費

(マンション管理会社に払うお金)

管理費・修繕積立金

など

賃貸管理会社にはらうお金

(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)

賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険

地震保険

賃貸住宅費用補償保険料

ローンの返済(融資を受けた場合) ローン利息

マンション管理会社と賃貸管理会社が異なる点に注意してください。マンション管理会社は、名前の通りマンション(物件)を管理してくれる会社です。一方、賃貸管理会社は、入居者の募集や家賃集金など賃貸に関することを管理してくれる会社です。

管理費はマンション管理会社に対して、物件の管理をしてくれることに対して支払う報酬です。修繕積立金は、マンションの維持、保全のために行う定期的な修繕に使うために毎月積み立てるお金です。

建物の購入に利用したローンの返済については、利息は必要経費に含まれますが、元金については必要経費に含まれませんので、注意してください。

注意:土地購入に掛かるローンの利息は経費として計上することはできません

4-3-3.意外と知られていないが必要経費として計上できるもの

項目 内容
交通費 ・不動産投資会社主催のセミナーに参加するための交通費

・管理会社などとの打ち合わせに参加するための交通費

・物件の下見に行くための交通費 など

通信費 ・管理会社と連絡を取った場合の通信料

・インターネットで物件を検索した場合の通信料 など

(全額は難しいので、3~4割で申請)

新聞図書費 ・不動産経営に影響がある記事を知るための新聞の費用

・不動産経営に関係のある本の購入費用

接待交際費 ・管理会社や税理士との打ち合わせの際の飲食費

・不動産投資仲間と意見交換をする際の飲食費 など

消耗品費 マンション経営をするにあたって購入した消耗品の費用
その他税理士報酬 確定申告を税理士に依頼した場合にかかる費用 など

「節税」というのも不動産経営のうまみのひとつです。これらをうまく利用していけると良いでしょう。

5.まとめ

確実に家賃収入で利益を得ていくノウハウをご紹介してきましたが、いかがでしたか?
思ったよりお金もかからないし、高度なテクニック等も必要なさそう、と思っていただけたら幸いです。
まずは不動産紹介サイトでどんな物件がどんな価格で売られているかを見てみるのが第一歩だと思います。
この記事が、不動産投資に興味をお持ちのみなさまのお役に立てると幸いです。

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