マンションを売りたいと思ったときに覚えておくべき全知識

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今住んでいるマンションを売って新しいマンションに買い替えたい、相続したマンションを売りたい、投資用として経営してきたマンションをそろそろ手放したいなど、様々な事情でマンションを売りたいと考える時が来ると思います。

ただ、マンションの売却なんて普通はそんなに頻繁に行うものではないでしょう。そのため、どのような手続きで行えばいいのか、何を用意すれば良いのか、どれくらいお金がかかるものなのかなど、分からないことや不安も多いと思います。

そこでこの記事では、マンションを売りたい時に絶対に知っておくべき知識をまとめました。これを読めば、マンション売却に関する疑問・不安はすべて解消されることでしょう。
また、どうせ売るならなるべく高く売りたいとお考えの方も多いと思います。この記事でしっかりマンション売却の全体像をつかんでおけば、対象となるマンションを最大限高く売ることも可能になります。

これからマンションを売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてくださいね。

0.マンションを売るときの流れをつかむ

まず、マンションを売るときの全体の流れを確認しましょう。

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以下、この流れに沿ってご説明していきます。

1.マンション価格の相場を調べる(査定)

まず、マンション価格の相場を調べましょう。実際に自分のマンションを売る時どれくらいの値段で売るか(売却価格)を決定する際の参考になります。
マンション価格の相場は、以下のような方法で調べます。

1-1.エリアごとの相場を調べる

以下に紹介するサイトで、物件のエリアごとにマンション価格の相場を調べることができます。自分の売りたいマンションのあるエリアの価格相場を調べてみましょう。

▼エリアごとの相場を調べられるサイト

goo住宅・不動産
Yahoo!不動産
at home
HOME’S
HOME4U

「売り出し価格」「成約価格」の違いとは

売り出し価格は、「いくらで売りに出されたか」という価格のことで、一般的に私たち消費者が目にするチラシやネットで広告される価格は売り出し価格です。上でご紹介したサイトで調べられる価格も売り出し価格になります。
一方、成約価格は実際に売買契約で決まった価格のことです。「実際に買主がいくらで買ったか」という価格のことを指します。
売り出し価格と成約価格にはしばしば差が生じます。つまり、チラシなどで「2,000万円」と広告していた物件でも、売買交渉の中で値下げが行われ、実際は1,700万円で売れたということがよくあるのです。
ネットで調べて出てくる相場価格は「売り出し価格」であることが多いです。よって、相場を調べたら、「実際に売れる価格(成約価格)はこれより少し価格が下がるな」と思っておいた方が良いでしょう。

1-2.不動産会社の無料査定を利用する

また、不動産会社(仲介会社)がHP内で物件を無料査定してくれる場合もあります。
不動産の査定とは、不動産会社(仲介会社)が対象となる物件についてどれくらいで売れそうかの評価をすることです。中古車の査定やリサイクルショップの「査定」と違い、不動産の場合は自社で売ることが確定していなくても不動産会社(仲介会社)は査定を行ってくれるのです。

以下のサイトでは、物件の情報を入力するだけで簡単にマンションを無料査定してくれます。相場を知る手掛かりになりますので、ぜひ利用してみてください。

この時押さえておきたいのは、必ず複数の会社に査定してもらうという点です。不動産会社(仲介会社)によって査定価格に大きく差がでる場合がありますので、1つの査定結果で決めてしまうのは危険です。

また、上に載せたHP以外でも、不動産会社(仲介会社)に直接査定をお願いすることもできます。不動産会社検索サービスで全国の不動産会社(仲介会社)を調べることができますので、売りたいマンションのお近くの不動産会社を調べて査定をお願いしてみましょう。

2.仲介会社を選ぶ

続いて、仲介会社を選びます。
仲介会社とは、マンションを売却するにあたって、売主と買主の間に立って、売買契約を成立させる業務を担う会社のことです。先ほど査定してもらった不動産会社の中から、自分にとって一番条件の良いと思った不動産会社を選ぶと良いでしょう。

仲介会社に売却の仲介をお願いするときは、仲介会社との間で媒介契約を結ぶのですが、媒介契約には大きく分けて以下の3種類あります。

①専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができない
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とは取引ができない

②専任媒介契約
専任媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができない
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とも取引ができる

③一般媒介契約
一般媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができる
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とも取引ができる

仲介会社を利用せず自分でマンションの買い手を見つけて売却することも考えられますが、不動産取引に慣れていない方にとって仲介会社は強い味方になってくれますので、ぜひ利用するようにしましょう。

仲介会社の役割や仲介会社を利用するメリット・デメリット、仲介会社と結ぶ媒介契約について詳しく知りたい人は、不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

また、仲介会社にマンション売却の依頼をすると、仲介会社への報酬として仲介手数料が発生します。仲介会社に支払う仲介手数料がどれくらいかかるかについては、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

3.売り出し価格を決定する

先ほど算定した査定価格にもとづいて、仲介会社が売り出し価格を決定します。

4.売却活動を開始する

売り出し価格を決定したら、仲介会社はマンションの売却活動を開始します。

具体的には、
・REINS(レインズ)(指定流通機構)への情報登録
・広告・営業活動(チラシ、Web、電話、FAXなど)、内覧の実施
などを行います。

売却活動の状況は、逐一仲介会社が報告してくれます。

REINS(レインズ)とは?

「REINS(レインズ)」という言葉を聞きなれない方も多いかもしれません。
REINS(レインズ)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューター・ネットワーク・システムです。会員登録した不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行ったりするシステムになっています。

レインズのサイトはこちら:REINS(レインズ)

5.売買契約を結ぶ、引き渡す

売却活動の結果購入希望者が見つかったら、売買契約を結び、物件を引き渡します。

5-0.売買契約を結ぶ時に必要となる書類

売買契約を結ぶとき、以下の書類が必要となります。売買契約を結ぶときまでに用意しておきましょう。

書類名 備考
売主本人の確認ができる書類 ・身分証明書
・実印
・印鑑証明書
・住民票
(マンションの登記上の住所と現住所が異なる場合)
※すべて発行から3ヶ月以内
登記権利書 売却しようとする家が平成17年以降に取得した物件である場合、登記済権利書の代わりに<strong>登記識別情報</strong>が発行されているケースがあります。その場合は、登記済権利書ではなく登記識別情報を用意しましょう。
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書
買主が購入後に支払う税金額を示すのに必要な書類です。
購入時の売買契約 ある場合は用意しましょう。
ローンの残高証明書または
ローン返済予定表
売主(あなた)がローン返済中の場合は用意するようにしましょう。
マンションの管理規約、または使用細則など マンションの管理内容やルールを買主に示すのに必要な書類です。
マンションの維持管理等の書類 買主が入居後に負担すべき費用を確認するために必要な書類です。

マンションの売買契約は、以下の流れで進められます。

5-1.購入希望者と交渉する

不動産会社による売却活動の結果購入希望者が現れたら、購入希望者との間で条件を交渉します(実際に交渉にあたるのは不動産会社です)。
交渉する条件の内容は、売却価格、引渡し時期などです。自分にとって譲れる点と譲れない点を明確に不動産会社に伝えておきましょう。

5-2.物件情報を開示する

売買契約を締結する前に、購入希望者に物件情報を開示する必要があります。不動産会社が仲介する場合、「重要事項説明」という制度に基づき会社が物件についての説明を行います。不動産会社の物件調査に協力しましょう。

5-3.売買契約を結ぶ

売買条件の交渉が合意に達し、物件情報の開示が済んだら、売買契約を結びます。
一般的には、この時点で物件価格の10~20%程度の金額を手付金として受け取ることになります。
手付金とは、契約を結ぶ時に契約成立を保証するために買主から売主に支払うお金です。

5-4.物件を引き渡す

売買契約を結んだら、買主に物件を引き渡します。引渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(所有権登記の移転など)を行います。
登記を移転させる方法については、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などに詳しい解説がありますのでそちらを参考にしてください。

6.注意事項

ここまでで、マンションを売るためのおおまかな流れはつかんでいただけたと思います。
最後に、マンションを売るときの注意事項をいくつかご説明したいと思います。

6-1.マンションを売る時にかかる費用

マンションを売る時にかかる費用は、以下の通りになります。

不動産仲介手数料 仲介会社に支払う手数料のことです。仲介会社の項目で詳しく説明します。
租税公課 印紙税
譲渡所得税・住民税
諸費用にかかる消費税
抵当権抹消登記の登録免許税
融資返済手数料 不動産売却時にローン返済がまだ残っていた場合、一括繰り上げ返済をすることになりますが、その時に発生する手数料です。相場は3,000~5,000円です。返済方式が固定期間選択型ローンの場合は、3万円~5万円かかってしまうこともあります。

②に関して、これらの税金がいくらかかるかについては、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめに詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

6-2.不動産会社による「買取」も検討する

ここまでご紹介してきたのは、不動産会社に仲介で買い手を探してもらって売却する方法でした。これとは別に、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらうという方法もあります。これを「買取」と呼びます。

仲介と買取の違いを分かりやすく図に示すと、以下のようになります。

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買取を利用することで、短期間で売却できる(すぐにマンションをお金にできる)、仲介手数料がかからない、などのメリットがあります。他方、仲介の場合より売却価格が低くなってしまうというデメリットもあります。仲介で思うように売れない場合や、安くても良いので早く売りたい場合などは、買取も検討してみましょう。

買取については、マンションの売却方法の買取とは?仲介との違いは?メリットは?に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてみて下さい。

6-3.住宅ローンが残っていても売却できるか

マンションを売りたいけど、今住んでいるマンションの住宅ローンがまだ残っているという場合、どうすれば良いのでしょうか。

基本的には、住宅ローンが残った状態でマンションを売却することはできません。ということは、マンションの売却益でローンが完済できればマンションを売ることができます

また、今のマンションを売って次のマンションに買い替えるという場合、金融機関によっては「買い替えローン」が利用できます。買い替えローンの中で、残った住宅ローンを新しいマンションの住宅ローンに上乗せさせてくれる場合があります。これを利用すれば、住宅ローンが残ったままでもマンションを売却することができます。

買い替えローンについては、ローンはどうなるの?マンションの買い替えに関する完全マニュアルに詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてみて下さい。

6-4.確定申告について

マンションを売る場合、確定申告についても確認しておきましょう。
マンションを売って利益が出た場合、確定申告をしないといけません。また、マンションを売って損益が出た場合でも、確定申告をすることで節税になる場合があります。

マンション売却後の確定申告については、不動産売却後の、確定申告の準備はできていますか?に必要書類や手続きなどの詳しい記載がありますので、あわせて参考にして下さい。

7.まとめ

マンションを売りたい場合にすべきことについてまとめましたが、いかがでしたか。
この記事が、マンションを売りたいすべての方の参考になれば幸いです。

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