サラリーマン大家のすべて|始め方と賢く副収入を得るノウハウ

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サラリーマン大家とは、普段はサラリーマン(会社員)として働きながら、不動産投資を行うことによって大家になり、家賃収入を得ている人のことです。給与の他に毎月安定収入が得られる生活を想像してみてください。普段は買えないものが買えたり、普段よりちょっと高いレストランに入れたり、海外旅行に行けたりと、様々なことにお金が使えるようになります。仕事をしながらサラリーマン大家として成功出来たら、どんなに良いでしょう。

でも不動産投資って難しそうで自分には無理だ、忙しい本業と両立できるか心配、と思われる方も多いと思います。
ですが、心配はいりません。実は、現在多くの方がサラリーマン大家として副収入を得ています。データによると、不動産投資をしている人の4割以上が、普段は別の仕事をしているサラリーマン大家です。つまり、しっかりと知識・ノウハウを身につければ、誰でもサラリーマン大家として本業をしながら副収入を得ることが可能なのです。

本記事では、サラリーマン大家に関するデータ、不動産投資の基本的仕組みとポイント、サラリーマン大家が注意すべき点、などについてご紹介します。この記事を読めば、サラリーマン大家をスタートさせられる知識とノウハウを身につけることができるでしょう。

1.不動産投資市場の動向

ワンルームマンションの市場は、いま非常に盛り上がっているといえます。特に、中古ワンルームマンションの市場が活気づいています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月間速報Market Watch 2016(平成28)年02月度」によれば、最近の成約件数(売買契約が成立した件数)とその前年同月比は、下記の表・グラのようになっています。

2015年
6月
7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016年
1月
2月
成約件数 3,114 2,808 2,415 2,772 2,877 2,971 2,543 2,655 3,539
前年同月比(%) 10.7 10.9 14.0 -5.7 8.4 5.0 1.8 8.8 7.5

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参考:月例マーケットウォッチ

成約件数の前年同月比は、おおむねプラスを記録していることがわかります。
中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。よって、このデータは、ワンルームマンションへの投資件数が年々増えてきているということを表します。

この背景には、まず、2012年の政権交代やアベノミクスへの期待、2013年の東京オリンピック開催決定のニュースなどにより、徐々に景気が刺激されたことが考えられます。

2.どんなサラリーマンが不動産投資をやっているのか?

次に、どんなサラリーマンが不動産投資をやっているのか、という点についてみていきましょう。

2-1.サラリーマン大家人口

不動産投資と聞くと、お金持ちの資産家や専門的なノウハウを持った投資家がやっているイメージを抱くかもしれません。しかし、実際は賃貸物件のオーナーの4割以上がサラリーマン大家なのです。つまり、多くの人が会社勤めと並行しながら不動産投資を行っているといえます。

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データ出典:HOME’S
大家さんの事態は? 賃貸物件オーナーの職業ランキング

2-2.年齢層

続いて、不動産投資をしている人の年齢層についてみていきましょう。
不動産賃貸物件オーナーの年齢層をまとめたグラフは下記のようになります。

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データ出典:HOME‘S
Q 不動産投資をしているのはどんな人たち?

グラフから、40代(35.2%)、50代(28.4%)、30代(22.8%)の順に多いことがわかります。不動産投資というと「若いうちからは手を出せない」「高齢者が年金代わりに行う」というイメージがあるかもしれませんが、実際には30~40代で不動産投資をする方も多いのです。

3.サラリーマンこそ不動産投資をすべき理由

では、なぜサラリーマン大家が多いのでしょうか?そこには、サラリーマンこそ不動産投資をすべき理由があるのです。それは、サラリーマンには不動産投資をするにあたって「信用力」という強みがあることです。

後ほど詳しく説明しますが、投資用不動産を購入する際は、多くの方が金融機関のローンを利用して購入します。金融機関は、審査をして信用できる人と認めた人にしか融資をしません。
この点、毎月安定した給与所得のあるサラリーマンは、金融機関の信頼を得やすいのです。つまり、サラリーマンは金融機関から融資がおりやすく、不動産投資を始めやすいといえます。これが不動産投資におけるサラリーマンの強みです。この強みを利用して、サラリーマンが不動産投資を行っているのだと考えられます。

4.不動産投資の仕組み

不動産投資を始めるには、まず不動産投資の仕組みをきちんと理解することが必要です。
そこでここからは、不動産投資がどのように利益を生み出す仕組みになっているのか、不動産投資のメリットとデメリットはそれぞれ何か、について説明していきます。

4-1.不動産投資で利益を出す基本的な仕組み

不動産投資で利益を出すには、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれの説明は次のようになります。

①インカムゲイン方式
不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法
②キャピタルゲイン方式
不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法

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サラリーマン大家をする方にオススメするのは①インカムゲイン方式です。②キャピタルゲイン方式は、細かく景気の動向を読み取ったり、リフォームを施したりと手間ひまがかかりますので、本業が忙しいサラリーマン大家にはオススメできません。

インカムゲイン方式では、まず物件を購入します。アパートやマンションなどの集合住宅1棟を購入する方法(アパート経営)もありますが、典型的なのはマンション1室を購入する方法(マンション経営)です。多くの場合、物件はローンを利用し融資を受けて購入します。
次に、入居者を募集します。入居者が決まったら、その入居者から毎月家賃収入を得ます。家賃収入の中から、毎月ローンを返済していくのです。家賃収入からローン返済やその他の支出を引いた残りの額が、あなたの利益となります。

4-2.不動産投資のメリット

不動産投資には、次のようなメリットがあります。

4-2-1.少ない資金で始められる

先ほど書いた通り、多くの場合物件はローンで購入し、物件を賃貸することで得られる家賃収入でローンを返済していきます。そのため、不動産投資は他の投資に比べて少ない資金で始められる、という特徴があります。

4-1-2.安定収入が得られる

物件に入居者がいれば、オーナーは毎月安定した金額の家賃収入を得ることができます。つまり、入居者がいる限り安定収入を得られる、というわけです。

4-2-3.節税になる

「不動産投資をすると節税になる」という話を聞いたことがある方もいるかもしれません。
簡単に説明すると、不動産投資をして赤字が出た場合、赤字の分だけ給与所得に対する所得税を節税することができます。
不動産投資と節税の仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

4-2-4.生命保険として活用できる

不動産購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することができます。

※ローンを組んで不動産を購入した際には、団体信用保険の加入が義務付けられていますが、ローンを組まずに購入した際には加入は義務付けられていません。

団体信用保険は、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の傷害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。
これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態で不動産を受け取ることができるのです。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、不動産を受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(別途諸経費は必要です)。
もちろん、不動産を相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。このようにして、不動産を生命保険として活用できるのです。

さらに、不動産を生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

4-2-5.景気の変動を受けにくい

不動産賃貸は、デフレの場合でも立地の良い物件であれば家賃が大幅に下がることはないので、景気変動の影響を受けにくいといえるでしょう。もちろん、インフレの場合は物価価格の上昇に合わせて家賃をあげることも可能です。

4-3.不動産投資のデメリット

以上のようなメリットがある不動産投資ですが、一方でデメリットもあります。それは、リスクが多いという点です。

例えば、経営している物件が空室になってしまった場合、当然家賃収入は入りません。この場合、ローンの支払いは自腹ですることになってしまいます。また、地震、火災などで物件が損害を受けてしまうこともあるかもしれません。

このように、細かいものまで挙げれば不動産投資のリスクはたくさんあります。ここで大切なのは、あらかじめ対処できるリスクをおさえて、それらへの万全の対策を立てるということです。しっかりと対策を立てれば、リスクをおさえて利益を出すことができます。

不動産投資で起こりうるリスクとその対策については、必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法の記事で網羅的に解説しています。ぜひあわせて参考にしてください。

5.不動産投資の流れと各時点でのポイント

不動産投資の流れを図にすると、以下のようになります。

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以下、それぞれについてポイントを説明していきます。

5-1.予算の確認

まず、予算の確認をしましょう。具体的には、不動産投資を始めるのにかかる費用不動産投資を継続するのにかかる費用、の2つを確認する必要があります。

5-1-1.不動産投資を始めるのにかかる費用

不動産投資を始めるのにかかる費用は、①頭金と②諸経費があります。

①頭金
頭金は、物件購入価格の一部を最初に現金で支払う金額のことです。下記の式で計算されます。

頭金=物件購入価格-ローンの融資額

不動産販売会社が金融機関と提携している提携ローンの場合、購入金額の70~100%の借入が可能になります(まれにフルローンを受けることもできます)。これを参考にすると、頭金としては物件価格の1割~3割を用意しておいた方がいいでしょう。

ちなみに、サラリーマンが投資用に中古ワンルームマンションを購入する場合、その価格相場は1,300万円~1,600万円のようです。そう考えると、頭金は高くて500万円ほどかかると見込むのが良いでしょう。

②諸経費
諸経費は、物件購入時に物件購入価格とは別にかかる費用のことです。具体的にあげると、下記表のようになります。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

これらが、合計してだいたい物件購入価格の1割ほどかかるといわれています。

先ほどの中古ワンルームマンションの価格相場(1,300万円~1,600万円)から考えると、諸経費はだいたい160万円くらいを見込んでおくのが良いでしょう。

③合計
①頭金と②諸経費を合計すると、マンション経営を始めるには物件価格の2~4割を用意すればよいということになります。

先ほどの中古ワンルームマンションの価格相場(1,300万円~1,600万円)から考えると、マンション経営を始めるのにかかる費用はだいたい260万円~640万円を見込んでおくのがよいでしょう。

5-1-2.不動産投資を継続するのにかかる費用

不動産投資を継続するためにかかる費用をまとめると、下記の表のようになります。

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税
賃貸による利益に課される事業税
(賃貸業が「事業規模」にあたる場合)
など
物件の運営費 管理費・修繕積立金
修繕費
など
賃貸管理会社にはらうお金
(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)
賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険
地震保険
賃貸住宅費用補償保険料
ローンの返済(融資を受けた場合) ローン返済
ローン利息

中でも、予算を確認する際に重要なのが修繕費です。他の費用はだいたい月や年ごとに一定の方法で計算する金額を払うため予測がつきますが、修繕費は予測がつかないのです。あらかじめ修繕費を見込んでいないと、急に設備が故障して修繕費がかかるということになった場合対応できないということになってしまいます。

予算を考える際は、修繕費がかかることを見込んでおきましょう。

5-2.物件を選ぶ

次に、物件を選びましょう。ここからは、物件選びのポイントを説明していきます。

5-2-1.選ぶべき物件

これからサラリーマン大家になろうとする人が選ぶべき物件のポイントを2つにまとめると、下記のようになります。

①中古ワンルームマンション
②駅から徒歩10分以内の物件

物件は、中古ワンルームマンションを選びましょう。
中古物件は価格が安いので安く始めることができます。そして、ワンルームマンションは空室期間が短く、ランニングコストが低いです。これらの理由から、中古ワンルームマンションをオススメします。

②駅から徒歩10分以内の物件
物件は、駅から徒歩10分以内のものを選びましょう。
より詳細に言うと、この「駅」は東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分以内でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいでしょう。
こうした物件は利便性も高く、賃貸需要も高いので、空室になりにくいといえます。

5-2-2.利回りの計算

利回りとは、投資した額に対してどれくらいのリターンがあるかを計算したものです。不動産投資をする上では、この利回りが非常に重要になってきます。
利回りの計算方法としては、①表面利回りと②実質利回りがあります。

①表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入の合計を物件価格で割ったものです。式にすると以下のようになります。

年間の家賃収入の総額÷物件価格×100

例えば、500万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
96万円(8万×12ヶ月)÷500万円×100=19.2%
となります。

投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」はこちらの計算が多いようです。
ただし、実際には不動産投資をする中で、先ほど紹介した税金や管理費・修繕費などの経費がかかります。これらを考慮して計算する利回りが実質利回りです。

②実質利回り
実質利回りの計算は以下のようになります。

[年間の家賃収入-不動産経営の中でかかる諸経費(固定資産税、管理費など)]÷[購入価格+諸経費不動産経営を始める際にかかる諸経費(不動産取得税、不動産仲介手数料など)]×100

不動産経営のなかでかかる諸経費を20万円、不動産投資を始める際にかかる諸経費を50万円と推定し、さきほどの物件の実質利回りを計算すると以下のようになります。

(96万円-20万円)÷(500万円+50万円)×100=13.8%(小数点2位以下四捨五入)

このように、表面利回りと実質利回りには差が生じます。実際に不動産を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りまで計算するようにしたほうが良いでしょう

ちなみに、利回りの相場を都内の中古マンションで考えると、表面利回りは6~8%、実質利回りは4~6%となっています。
利回りについてより詳しく知りたい方は、不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

5-3.物件を購入

物件を選んだら、次は物件を購入します。

物件を購入する際に知っておきたいのが、ローンについてです。
金融機関のローンには事業ローンと住宅ローンがあります。このうち、不動産投資の場合は事業ローンを利用することになります。
ローンの融資金額決定までの流れは以下の通りです。

① 融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
② 金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

②における物件の資産価値の審査では、物件の価値(担保力)と物件の収益力を審査します。具体的には、物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見ます。

③におけるローン対象者の審査では、ローン対象者の肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうか、面接時の人間性、などを見ます。

このようにして、ローンの融資額が決定するのです。

5-4.物件を賃貸

物件を購入したら、入居者を募集して賃貸を開始します。この時、できれば入居者を審査するようにしましょう。家賃滞納をするような入居者がくるのを避けるためです。
入居者を審査する際のポイントは、下記のようになります。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう
※この時、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

あまり厳しく審査しすぎると今度は入居者が来なくなってしまうので、これくらいの項目でバランスの良い審査を心がけましょう。

5-5.確定申告

サラリーマンで不動産所得がある場合、給与所得の確定申告とは別に不動産所得の確定申告を自分でする必要があります。
確定申告に必要な書類は下記国税庁HPからダウンロードするか、最寄りの税務署で取得しましょう。
所得税(確定申告書等作成コーナー)

書類を記入したら、税務署に提出します。確定申告の提出期限は、毎年2月上旬から三月下旬です。遅れると延滞税を払わなくてはいけなくなるので気をつけましょう。

確定申告の具体的な方法や計算方法は下記サイトで詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。
参考:初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法
参考:絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅

6.サラリーマン大家になる上での注意点

ここからは、サラリーマン大家になるにあたっての注意点を説明していきます。

6-1.安易に会社をやめてはいけない

不動産投資について調べていると、「不動産投資で成功して脱サラしました」という成功話をよく耳にします。しかし、一回目の不動産投資で成功したからといって、安易に会社をやめることはおすすめできません。理由は、「会社員」という信用がなくなると次の投資ができなくなるからです。
不動産投資のキャッシュフローは最初がもっともよくて、その後悪化していきます。ということは、不動産投資で食べていけるようになるには、多額の投資を続けていくことが必要なのです。1物件成功しただけでは不動産投資だけで食べていくことは不可能です。

6-2.仕事との両立

サラリーマン大家の場合、仕事と副業としての不動産投資との両立が肝心となります。本業と副業をきっちり切り分けて考えることが大切です。仕事の休日でも不動産投資の対応に追われることがあるかもしれませんが、そのような時も冷静に対応することが大切です。

6-3.常に勉強という姿勢が大切

不動産投資で成功するためには、常に勉強するという姿勢が大切です。
成功事例を真似すれば必ず成功できるというものではなく、自分で判断していくことが求められます。一つのノウハウだけを頼りにするのではなく、様々な情報を集めることが必要です。具体的には、書籍を読む、サラリーマン大家のブログを読む、不動産投資セミナーに参加するなどの方法で、積極的に情報を収集しましょう。

7.まとめ

サラリーマン大家について書いてきましたが、いかがでしたか?
この記事が、サラリーマン大家に挑戦しようとするすべての方の参考になれば幸いです。

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