木造のアパートを買って、不動産投資に取り組もうとしている人もいるのではないでしょうか？

「この物件は耐用年数が〇年です」と不動産業者から説明を受けて、耐用年数が長い物件ほど、住める年数が長いと考える人もいるでしょう。

しかし、耐用年数＝寿命ではありません。

つまり耐用年数が長い物件でも、長期間物件に住み続けられるとは限らないのです。

耐用年数と寿命の違いを知れば、投資に向いている木造物件を見つける時に役立ちます。

この記事では、耐用年数と寿命の違いを解説しながら、耐用年数の概要を紹介します。

1.木造物件の「耐用年数」と「寿命」は違う

「耐用年数」と「寿命」という言葉がありますが、似ているようで意味合いは異なります。はじめに、耐用年数と寿命の違いを見てみましょう。

1-1.耐用年数とはあらかじめ定められた期間

耐用年数とは、木造物件としての価値がある年数です。仮に耐用年数が20年間の木造物件であれば、建ってから20年間は資産として価値が残っているものの、21年目以降は価値が0になるといった形です。

つまり「耐用年数が20年間だから、建物として20年間しか住めない」という訳ではありません。なお、耐用年数の計上方法は3種類あり、どの計上方法を使うかで耐用年数が変わります（計上方法は後ほど紹介します）。

1-2.寿命とは建物として利用できる期間

寿命とは、建物として利用できる年数を指します。たとえば寿命が50年の場合は、建設後50年間のみ、建物として利用できるという形です。

なお、木造物件とコンクリート造の物件を比べると、耐用年数・寿命ともにコンクリート造りの物件の方が長い傾向にあります。

2.「耐用年数」は「寿命」と違う。木造物件を買う時は見た方が良い3つの理由

木造物件を購入する時は、寿命だけではなく耐用年数を見ることも大事です。ここでは、理由を3つ紹介します。

2-1.ローンの金額が異なる

耐用年数によって、ローンを組める金額は異なります。耐用年数が長くなるほどローンを組める年数が増えて、耐用年数が短くなるほど、ローンを組める年数が短くなりがちだということです。

つまり、ローンを組める年数を増やしたいのであれば、耐用年数が長い木造物件を買うべきだといえます。

2-2.減価償却に影響する

減価償却とは、不動産の価値として減った部分を減価償却費として計上することです。たとえば、帳簿価格が100万円で年間10万円ずつ価値が下がる場合は、年間の減価償却は10万円です。

減価償却できる期間と年間の金額は、耐用年数によって変わります。実際に、3つのパターンを見てみましょう。

例.

上記のように、物件価格と残存価格が同じであるにも関わらず、耐用年数を変えるだけで年間の減価償却費（＝費用）が変わるのです。財務諸表を作成して確定申告を行う人も、耐用年数を見るべきといえます。

2-3.売却時の値段に影響する

物件を売却する時も、耐用年数は影響します。耐用年数が短くなるほど、物件の価値は落ちやすいです。

建物の価値を極力0にしたくない人は、耐用年数が長い物件の購入を、おすすめします（買取条件は地域や不動産会社によって異なります）。

3.木造物件の耐用年数の数え方は3種類ある

木造物件の耐用年数の数え方は、3種類あります。

1. 法定耐用年数
2. 経済的耐用年数
3. 物理的耐用年数

ここでは、3種類の耐用年数について見てみましょう。

3-1.法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法で適用される耐用年数のことです。前述で紹介した減価償却時などで使われます。国税庁では、賃貸住宅用の木造物件であれば22年と設定しています（参考：国税庁）。

しかし自身の居住用物件になると、1.5倍した33年程度が妥当です。ただし居住用物件の耐用年数は、法的に定められているわけではないため、年数が多少ズレる恐れがあります。

3-2.経済的耐用年数

経済的耐用年数は、建物としての価値がいつまであるか考慮して設定される耐用年数のことです。単純に言えば、建物の価値が0になるまでの期間です。建築後から20年前後と判断される場合が多いですが、ハッキリとした年数は決まっていません。

3-3.物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、物件の寿命を指します。建物の状態を考慮して決まる耐用年数のことです。よって築年数が同一の物件でも、建物の傷み具合などで物理的耐用年数が変わります。

4.耐用年数はあくまで目安にしかならない。木造物件を長期間維持させるためのコツを3つ紹介

木造物件には耐用年数が定められているものの、耐用年数を超えた物件に住む人もいます。つまり、耐用年数を終えても物件の扱い方によっては、長期間住めるということです。

ここでは、木造物件を長期間維持させるためのコツを3つ紹介します。

4-1.定期的にメンテナンスを行う

物件のメンテナンスは定期的に行いましょう。物件の劣化箇所や水回りの不備などがないか、定期的に調べることが大事です。メンテナンスを放置すると、物件の劣化速度が上がり、住居用の物件として貸し出せる期間が短くなる恐れがあるからです。

しかし、そうは言っても自身で物件の管理をするのが厳しい人もいます。その場合は、メンテナンス会社に外注すると良いでしょう。物件のメンテナンスに対して、専門知識を持っているスタッフが作業をしてくれます。

メンテナンス会社を紹介してくれる不動産会社もありますので、活用してみてはいかがでしょう。

4-2.リフォームを行う

定期的にリフォームを行って、物件の寿命を伸ばすのも大事です。リフォームでは、このような作業を行います。

• 外壁の塗り替え
• 内装工事
• 水回りの改修

リフォーム1回に付き、数十万円～数千万円の費用が発生しますが、少しでも長く住める状態を維持するためには大事なことです。リフォームを怠ると、劣化が早く進んで住める期間が短くなるため気を付けましょう。

4-3.専門業者に定期診断をしてもらう

メンテナンスとは別に、定期診断を行ってもらうことも大事です。定期診断によって改修すべき場所が見つかり、劣化による重大事故を防げる場合もあります。

経年劣化で悪くなった箇所をいち早くキャッチし、迅速な改修をするためにも重要です。

なお定期診断は、法律上義務付けられていますが、費用が発生することもあり、行わない人もいます。ただ、定期診断を行わなかった場合、このようなリスクがあるため、注意が必要です。

4-3-1. 不具合を起こしている箇所の発見が遅れる

不具合を起こしている箇所の発見が遅れると、修理作業で余計な費用が発生したり、手遅れになったりする恐れがあります。

この状況になると余計な費用や手間が発生して、不動産投資に悪影響を及ぼします。劣化が激しいと、業者に修理依頼をしても「対応できない」と断られることもあるため、発見が遅れるのは良くないのです。

4-3-2.法的に罰せられる

定期診断を行っていない建物で、火災などが起きて死傷者が発生した場合、数千万円もの罰金を命じられる恐れがあります。住人や物件内の配線ショートなど、火災が起こる理由は複数考えられます。

何か起こった時の損害賠償額を減らすためにも、定期診断はやるべきなのです。

4-3-3.悪い口コミが広がる

物件に関する悪い口コミが広がって、入居率低下を引き起こす恐れもあります。定期的に点検していなかったことを、あなたが黙っていても、他の人から漏れるパターンも考えられます。

SNSを利用すれば、世界中に悪い口コミを広めることも可能です。結果、物件に対する信頼が一気になくなって、空室だらけになる場合も0とは言い切れません。

インターネット上に悪い口コミが広がって、不利益を被らないためにも、定期診断はすべきです。

5.耐用年数が短くても木造物件を売却することは可能！その条件を紹介

耐用年数が短くても、下記の条件を満たせば売却できます。

5-1.物件に価値があると判断された場合

物件に価値があると判断されると、耐用年数が短くても売却できます。たとえば、このような形です。

• 物件を改装し別荘として売り出したい
• 古民家カフェを開店させたい
• 定年後の住処にしたい

上記の内容で、耐用年数が短い物件を買う人もいます。建物の内外装によって、買い手の需要が高まる場合もあるので、覚えておきましょう。

5-2.物件が建っている土地に価値があると判断された場合

物件に価値がなくても、その土地を欲しい人向けへの売却も可能です。土地を欲しがる理由の具体例は、下記の通りです。

• 更地にした後に新しい建物を建てたい
• 更地にしてコインパーキングを作りたい
• 更地にした後の土地を売却したい

場所によっては新しい道路の建設で、自治体が買い取るケースもあります。

6.耐用年数を超えた木造物件の場合は、売却とリフォーム・建替えを上手く使い分けよう

耐用年数を超えている物件を保有している場合は、状況に応じて「売却・リフォーム・建替え」のどれにするか考えると良いです。

最後の章では、各パターンをどのように使い分ければ良いか見てみましょう。

6-1.売却

高値で買い取ってくれそうな業者が、現れそうな時です。

物件付近に新たな建物（商業施設や駅など）が建ったり、地価が上がっていて高値で買い取ってもらえたりする確率が高い場合は、売却のチャンス。

仮に郊外だとしても、インバウンド需要の上昇により、高値で買い取ってもらえる場所もあります。

6-2.リフォーム

リフォームは、入居者の増加が見込まれる場合です。

空き物件が不足している地域であれば、入居者が増える可能性があるため、リフォームのチャンス。

ただしリフォームをする時は、家賃収入でリフォーム代を回収できるか考えることが大事です。いくら、満室になってもリフォーム代が回収できなければ、意味がありません。収支計画を確認してから、リフォームをしましょう。

6-3.建替え

建替えをする時は、このような理由があります。

• 入居用の物件としての役目（寿命）を終えた時
• 新築物件を建てて入居者を獲得したい
• 補修や工事で手間がかかるため、建替えをしたい

上記の内容に当てはまる場合は、建替えを考えて良いでしょう。ただし、建替えをする時は、どの業者に依頼するかが重要です。なぜなら、物件の出来栄えや費用に差があるからです。

工事費が高いのに手抜き工事をする悪徳業者もあるため、慎重に業者を選びましょう。なお、不動産売却を考えている人は、こちらに一括査定サイト紹介の記事が載っています。

関連記事>>不動産売却の一括査定サイトおすすめランキング【2019年最新版】

どの業者の買い取り額が高いか把握する時に役立つ情報が載っていますので、参考にしてみてください。

7.木造物件の耐用年数に関するまとめ

木造物件の耐用年数は、売却時や融資時を決める時の指標となりますが、物件として長期間利用するのであれば、購入後の管理方法も大事です。

物件を丁寧に管理すると、賃貸用物件として貸し出せる期間も長くなります。

ぜひ収入を生み出しそうな物件を購入して、不動産投資を成功させてください。