失敗しないためのワンルームマンション投資マニュアル

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ワンルームマンションの投資に興味はありますか?
もしあなたが、不動産投資に関して初心者のサラリーマンで副業として不動産投資を考えているのなら、投資用物件としてはワンルームマンションが絶対におすすめです。
ですが、不動産投資と聞くと難しそうなイメージがあったり、「失敗したらどうしよう」という不安があったりするのが正直なところではないでしょうか?

この記事では、ワンルームマンション投資を始める際に知っておきたい基礎知識(メリット・デメリット、費用やローンについて)から、失敗しないためのポイント(物件選び、リスクを回避する方法)まで、丁寧に説明していきたいと思います。この記事に書いてあることをしっかり身につけられれば、初心者の方でも安心してワンルームマンション投資を始めることができます。

1.ワンルームマンション投資とは?

1-1.ワンルームマンション投資のしくみ

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ていくことです。多くの場合、ワンルームマンションはローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。

1-2.ワンルームマンション市場

ワンルームマンションの市場は、いま非常に盛り上がっているといえます。特に、中古ワンルームマンションの市場が活気づいています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月間速報Market Watch 2016(平成28)年02月度」によれば、2015年12月、2016年1月、2月の成約件数(売買契約が成立した件数)は、それぞれ前年比1.8%、8.8%、7.5%と、3か月とも前年同月を上回っています。

月例マーケットウォッチ

中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。よって、このデータは、ワンルームマンションへの投資件数が年々増えてきているということを表します。

この背景には、まず、2012年の政権交代やアベノミクスへの期待、2013年の東京オリンピック開催決定のニュースなどにより、徐々に景気が刺激されたことが考えられます。

1-3.ワンルームマンション投資に向いている人

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この記事で紹介するワンルームマンション投資に向いているのは、不動産投資の初心者で、サラリーマンなどの副業として不動産投資を行う人です。
不動産投資に関しては初心者で、不動産投資だけで生計を立てようというわけではないけれど将来のことも考えて副業で不動産投資を始めようかな、といった方がまず始める物件としては、ワンルームマンションが絶対におすすめです。

理由は、ワンルームマンションは少額でも投資ができて、管理に手間がかからない点が挙げられます。
他の投資用物件と比較したワンルームマンションのメリットとデメリットについては、以下より詳しく説明します。

2.ワンルームマンション投資のメリット

不動産投資用の物件としては、ワンルームマンションの他にもファミリータイプのマンションやアパート一棟、戸建てなどもあります。そうした他の物件と比較したときの、ワンルームマンション投資のメリットは、どのようなものがあるのでしょうか?
ここからは、他の不動産投資用物件と比較したときの、ワンルームマンションのメリットについて説明していきます。

2-1.購入価格が安く投資しやすい

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較して投資にかかる購入価格が安く、投資しやすいといえます。

アパート一棟や一戸建ての場合、投資を始めるために「土地+建物」をセットで購入する必要があるので(建物は一から建築する場合もあり)、購入価格が高くなってしまいます。

一方のワンルームマンションは、投資を始めるのにマンションの中の一室(区分された一部の土地を含む)を購入するだけですので、購入価格が安く済みます。そして、当然同じ一室を買うにしても価格はファミリータイプのマンションより安いです。ファミリーマンション購入価格相場は2LDK~3DKで4,868万2,000円、3LDK~4DKで4,666万4600円、4DK以上になると5,005万1,400円です。これに対して、ワンルームマンションの価格相場は1,881万3,300円と、ファミリータイプのマンションの半分以下です。

物件購入価格の相場は以下のサイトで調べることができますので、併せて参考にしてください。
不動産情報サイト アットホーム

2-2.ランニングコストが低い

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較してランニングコストが低いといえます。

他の賃貸物件では、部屋数や設備も多くなり、入居者が入れ替わる度に行うリフォーム費用が大きくかかってしまいます。一方、ワンルームマンションの場合、リフォーム費用は安く済みます。

ファミリータイプのマンションや戸建ての場合、一回のリフォームで最低でも30万円、大きければ数百万円というリフォーム代がかかってしまいます。一方、ワンルームマンションの場合、うまくいけば数万円でリフォームが済むのです。

2-3.物件管理にお金・手間がかからない

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較して物件管理にお金・手間がかからないといえます。

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して部屋数や設備が少ないので、その分物件管理(建物の修繕や設備の点検)にお金がかかりません。
また、基本的に投資マンションでは、物件管理業者が管理業務を一括で行うので、物件管理の面でオーナーに手間がかかりません。

3.ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資には、他の物件と比較して上記のようなメリットがある反面、いくつかのデメリットもあります。
ここからは、他の不動産投資用物件と比較したときの、ワンルームマンションのデメリットについて説明していきます。

3-1.リターンが少ない

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して投資のリターンが少ないといえます。「投資のリターン」とは、物件から得られる家賃収入のことです。
アパート一棟を経営する場合であれば、アパート内のそれぞれの部屋から家賃収入が得られます。一方、ワンルームマンションを経営する場合、経営する一部屋からしか家賃収入が得られません。そして、一部屋あたりの家賃に関しては、どうしてもファミリータイプのマンションより安くなってしまいます。

このことから、ワンルームマンションは他の賃貸住宅よりも、投資のリターンが少なくなってしまうのです。

3-2.資産が建物のみ

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ワンルームマンションの場合、資産が建物の一部屋(区分された一部の土地を含む)のみになってしまうというデメリットがあります。
アパート一棟や戸建てを経営する場合、「土地+建物」をセットで所有する場合が多いです。こうすれば、建物が老朽化し資産価値がなくなってしまった場合でも、その建物が建つ土地は丸々資産として残ります。その土地は、更地にして別目的で使用する、自宅用地として再利用する、などの活用ができます。

一方、ワンルームマンションを経営する場合、建物の一部屋を購入することになりますので(区分所有)、建物が老朽化してしまった後は区分所有者の話し合いによって、土地の処分を決定を行います。

このため、ワンルームマンションを最後に売却するという点まで見越して投資をする必要があるのですが、この点は最後に説明します。

3-3.空室のリスクが大きい

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して入居者の入れ替わりが早いため、空室のリスクが大きいといえます。
ファミリータイプのマンションや戸建は家族が入居しますので、一世帯あたりが長く住んでくれます。

一方、ワンルームマンションは生活環境の変わりやすい一人暮らしの人が入居しますので、一人あたりの入居期間が短くなります。そうすると、空室になってしまうリスクが高いといえます。

また、アパート一棟を経営した場合、アパート内に複数の部屋がありますので、空室のリスクを分散させることができます。一方のワンルームマンションは、経営する部屋が空室になってしまうと、家賃収入が0になってしまいます。

3-4.価格競争の激しさ

ワンルームマンションは、他の物件と比較して価格競争が激しいということがいえます。

先ほどワンルームマンションの賃貸需要が高まっていると書きましたが、エリアによっては供給過多になっています。特に首都圏に多いようですが、こうしたエリアでは価格競争が激しくなってしまいます。

※利回りについて

ワンルームマンション投資の利回りは、都内の中古であれば8~9%が一つの目安になります。
これに対して、ファミリーマンション投資の利回り相場は4%ですので、ワンルームマンション投資の方がファミリーマンションより利回りが良いと言えます。
ただ、一棟アパート投資の利回りは10%を超える場合もあります。よって、一概にどちらの方が利回りが良い、ということは言えません。

4.どのような物件を選ぶべきか?

ここからは、ワンルームマンション投資を始める際、どのような物件を選ぶべきか、という点について説明したいと思います。

4-1.中古物件か新築物件か?

物件を選ぶ際,中古物件と新築物件のどちらが良いか迷うと思いますが、この記事では中古物件を選ぶことをおすすめします。理由は3つあります。

4-1-1.価格が手頃

中古の場合は建物自体の価格が下がっており、好立地の物件も手頃な価格で購入できます。また、その分投資利回りも高くとれ、効率的に運用することができるのです。

4-1-2.シミュレーション可能

中古の場合はすでに入居者が入っているので、どのくらい家賃収入があって、必要経費がどれくらいかを計算しシミュレーションすることができます。事前にこれらがシミュレーションできれば、家賃設定などの参考にすることができます。

4-1-3.すぐにまとまった現金が手に入る

中古はすでに入居者が入っているので、すぐにまとまった現金が発生します。銀行の決済が下りてから、最長でも1ヶ月以内に、今いる入居者からの家賃収入が入ってきます。これによって財布の痛みが軽くなります。

ちなみに、入居者は新築を好む傾向にあるのではないかと思われるかもしれませんが、心配はいりません。中古物件でも、入居者が退去した後にリフォームを行いますので、中古物件だからといって入居希望者が少ないというわけではないのです。

ただ、中古物件を選ぶ際に注意したいのは、1981年(昭和56年)『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶようにするという点です。万が一大きな地震が起きた場合を想定すると、こちらの方が受ける被害が少ないからです。

4-2.都心の物件か地方の物件か?

物件を選ぶ際、都心の物件と地方の物件のどちらが良いか迷うと思いますが、この記事では都心の物件を選ぶことをおすすめします。より具体的にいうと、東京23区内の駅、もしくは、乗り換えなしで都心まで30分でアクセスでき乗降者数が1日5万人以上の大きな駅から徒歩10分以内の物件が良いです。
理由は、そういった立地の物件は賃貸需要が高いので、入居者がみつかりやすく空室が発生しにくいからです。

4-3.間取りはどのようなものが良いか?

ワンルームなので間取りはあまり気にしなくて良いのでは?と思われるかもしれませんが、「部屋の形」という意味で言うと、なるべくスッキリとした形の良い部屋を選ぶようにしましょう。

ベッドなどの家具が置きにくい、などといった問題が生じると入居者を遠ざける原因となってしまいます。そうならないためにも、部屋の間取り(形)にも気を付けましょう。

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5.ワンルームマンション投資を始める前に知っておきたいこと

ここからは、ワンルームマンション投資を始める前に知っておきたいこととして、
・始めるのにかかる費用
・ローン
・確定申告
の3点について説明したいと思います。

5-1.始めるのにかかる費用について

ワンルームマンション投資を始めるのにかかる費用には、①物件購入費用と②経費があります。購入時にローンを利用した場合、物件購入費用と経費を合計すると物件価格の2~4割になります。以下、それぞれについて説明します。

5-1-1.物件購入費用

物件を購入する際は、一括で払えるほどのまとまったお金がある場合は別として、多くの場合はローンで購入します(ローンについては次で詳しく説明します)。
ローンを利用した場合、物件価格の70~90%の融資を受けることができます。
よって、物件購入費用としては物件価格の1割~3割を用意しておいた方が良いでしょう。

ちなみに、東京都内の中古ワンルームマンション(1K含む)の価格相場は1,881万3,300円です。区別にみると一番高くて渋谷区の2,843万2,700円、一番安くて葛飾区の846万6,100円です(2016年4月時点)。
よって、東京23区で投資用ワンルームマンションを購入しようという場合、購入費用の相場は188万円~565万円で、安ければ100万円以内、高くても1000万円前後くらいが目安となるでしょう。

不動産情報サイト アットホーム

5-1-2.経費

ワンルームマンション投資を始めるのにかかる経費をまとめると、下の表のようになります。経費を合計すると、だいたい物件価格の1割ほどかかります。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

5-2.ローンについて

さきほども書いたように、物件を購入する際、多くの場合はローンを利用します。ローンを利用するということは、金融機関から融資を受けて物件を購入し、その物件から得られる家賃収入でローンを返済していくということになります。

ところで、金融機関からの融資額はどのようにして決定されるのでしょうか?
ここからは、ローンについて、融資額決定の流れと融資額決定のポイントについて説明していきます。

5-2-1.ローン融資学決定の流れ

ローン融資額決定までの流れは下のようになります。

①融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
②金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

このようにしてローンの金額が決定します。

5-2-2.ローン融資額決定のポイント

ローン融資額決定のポイントとなるのは、物件の資産価値とローン対象者の属性の2つです。

物件の資産価値は、物件の価値(担保力)と物件の収益力から判断します。具体的には、物件の築年数、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などをみるようです。

ローン対象者の属性の判断では、肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうなっているか、面接時の人間性、などをみるようです。

5-2-3.融資先について

投資用ワンルームマンション購入に融資を行うのは、主にノンバンクです。ノンバンクとは、銀行、信用金庫以外の金融機関のことで、具体的には信販会社、消費者金融、クレジットカード会社などのことです。
一般の銀行はワンルームマンション購入に融資しません。一般の銀行は、ワンルームマンションは担保価値の観点からリスクが高いと考えているためです。

ノンバンクのメリットは、一般の銀行より融資を受けるための審査がゆるい点と、審査や手続きのスピードが早いという点です。

逆に、ノンバンクのデメリットは、一般の銀行より金利が高いという点です。これは聞いたことのある方もいるかもしれません。ただ、最近は2%~6%という、銀行とさほど変わらない金利で融資してくれるところもあります。もし10%を超えるような高い金利を提示された場合、別の金融機関を探した方がよいでしょう。

5-3.確定申告について

ワンルームマンション投資をすることで得た家賃収入が20万円を超えた場合、確定申告をする必要があります。家賃収入がある場合の確定申告のやり方については、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告まとめの記事に詳しい記載がありますので、そちらも併せて参考にしてください。

また、ワンルームマンション投資で赤字が出てしまった場合でも、確定申告をすることで給与所得に対する所得税を節税することができます。不動産投資をすることで節税になるしくみについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事に詳しい記載がありますので、そちらも併せて参考にしてください。

6.失敗しやすいポイント・リスクを抑える

ここからは、ワンルームマンション投資で失敗しないために、事前に抑えておきたい失敗しやすいポイント・リスクを確認していきましょう。

6-1.空室のリスク

ワンルームマンションを経営する上で、やはり怖いのは空室のリスクです。
ワンルームマンションの場合、自分の経営する物件が空室になってしまうと家賃収入が0になってしまうので、これは何としても避けたいです。
対策として考えられる方法としては、2つあります。

6-1-1.サブリース(一括借り上げ)を利用する

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サブリースとは、サブリース業者が賃貸不動産の所有者(オーナー)から物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸するシステムのことです。
これを利用すれば、サブリース業者が空室を保証してくれるので、空室のリスクはなくなります。
ただ、サブリースを利用することでまた別の問題が生じることもあります。詳しくはサブリース(一括借り上げ)について絶対に知っておきたい9つのことの記事に記載がありますので、利用を検討する場合は併せて参考にしてください。

6-1-2.空室になりやすい物件となりにくい物件の特徴を抑える

空室対策としては、空室になりやすい物件となりにくい物件の特徴を抑えることが重要です。これをまとめると、下の表のようになります。

空室になりやすい物件の特徴 空室になりにくい物件の特徴
×利便性が悪い
×賃料が相場より高い
×生活環境がよくない
○利便性が良い
○賃貸需要のある立地
○競合物件との差別化ができている
○きちんと管理されている

利便性や賃貸需要については、都心の物件を選ぶことで解決されます。よって、ここからはそれ以外のポイントについて説明していきます。

①購入を検討している物件の生活環境を確認する
周辺地域の生活環境が悪いと、入居者は入りにくくなってしまいます。具体的には、近隣からの騒音・振動、悪臭のある物件や、近くに暴力団が住んでいる物件などです。
こうしたことがないかどうか、物件の購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかを確認したりすることが大切です。

②家賃を見直す
家賃設定が相場より高いと、入居者は来にくくなってしまいます。
自分の設定している家賃が相場と比較して高くなりすぎていないか、見直す必要があるでしょう。具体的には、近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。比較検討の対象は主に立地、間取り、設備などです。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。

③サービスの質の高い物件管理会社を選ぶ
不動産投資用物件の管理に関しては、管理会社に依頼する場合が殆どですが、この管理会社をきちんとしたところを選ぶというのも、空室対策として重要です。物件がきちんと管理されていて設備も充実している物件であれば、入居者1人・世帯あたりが長く住んでくれる上に次の入居者も見つかりやすいからです。

具体的にきちんとした管理会社かどうかのチェックポイントとしては、以下の4点があげられます。
・その管理会社が受注している物件の戸数(多い方が良い)
・緊急時などの管理体制
・マンション管理資格所有者数(多い方が良い)
・国際規格ISO(国際標準化機構)9000シリーズ取得の有無

④魅力的なサービスをつける
空室を防ぐ方法として、魅力的なサービスをつけるという方法もあります。具体的には、礼金を0円にする、一ヶ月分の賃料をサービスするなどです。
家賃は、一度下げると再び上げるのが難しくなってしまいます。なので、家賃を下げる代わりにこれらのサービスをつけるのです。短期的に見たら少し損をしているようにも思えますが、中長期的に見れば家賃を下げるよりメリットがあります。

6-2.複数の物件を同時に経営する際に失敗しやすいポイント

さきほど説明した空室リスクを分散させようと、ワンルームマンションを複数経営するということも考えられるかもしれません。
ただ、複数のワンルームマンションを経営するという場合、投資額に対して借入割合を4割以内に抑えることに注意しましょう。

マンション購入時にローンで購入し、まだローンを返し終わらないうちに金利が上昇してしまうと返済額が多くなってしまいます。
特に、複数の物件を同時に経営する場合、多額のローンを抱え込んでしまい返済が困難になってしまうおそれがあります。そのため、投資額に対して借入割合を4割以内に抑えることが大切なのです

例えば、1,200万円の物件を3戸経営する場合、借り入れの合計は1,200×3×0.4の1,440以内に抑えるということです。これで急な金利上昇にも対応することができます。

6-3.売却まで考えて購入するのが大事

中古ワンルームマンションは、出口戦略としていつ売却するか、いくらで売却できるかまで考えて購入することが大事です。

最終的に、不動産投資の損益が確定するのは、物件を賃貸して家賃収入を得ている間ではなく、物件を売却した時なのです。
ここで、中古ワンルームマンション市場について考えてみましょう。中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。
その様な人々の不動産を見る目は厳しく、経年劣化による家賃相場や資産価値は必要以上に下げられて評価されます。購入した金額で売却できることはほぼないです。

よって、購入を検討している中古物件を、どれくらい投資用で利用し、いつ売るのか、そして、いくらで売れる見込みがあるのか、といったことを、事前に調べ、考えておく必要があるのです。これをしないと、結果的にワンルームマンション投資が赤字で終わってしまった、ということになりかねません。

7.まとめ

ワンルームマンション投資について書きましたが、いかがでしたか?
繰り返しにはなりますが、初心者の方には不動産投資の中でもワンルームマンションへの投資が最もおすすめです。この記事を参考していただけると幸いです。

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