失敗しないためのワンルームマンション投資マニュアル

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ワンルームマンションの投資に興味はありますか?
もしあなたが、不動産投資に関して初心者のサラリーマンで副業として不動産投資を考えているのなら、投資用物件としてはワンルームマンションが絶対におすすめです。
ですが、不動産投資と聞くと難しそうなイメージがあったり、「失敗したらどうしよう」という不安があったりするのが正直なところではないでしょうか?

この記事では、ワンルームマンション投資を始める際に知っておきたい基礎知識(メリット・デメリット、費用やローンについて)から、失敗しないためのポイント(物件選び、リスクを回避する方法)まで、丁寧に説明していきたいと思います。この記事に書いてあることをしっかり身につけられれば、初心者の方でも安心してワンルームマンション投資を始めることができます。

1.ワンルームマンション投資とは?

1-1.ワンルームマンション投資のしくみ

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ていくことです。多くの場合、ワンルームマンションはローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。

1-2.ワンルームマンション市場

ワンルームマンションの市場は、いま非常に盛り上がっているといえます。特に、中古ワンルームマンションの市場が活気づいています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月間速報Market Watch 2016(平成28)年02月度」によれば、2015年12月、2016年1月、2月の成約件数(売買契約が成立した件数)は、それぞれ前年比1.8%、8.8%、7.5%と、3か月とも前年同月を上回っています。

月例マーケットウォッチ

中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。よって、このデータは、ワンルームマンションへの投資件数が年々増えてきているということを表します。

この背景には、まず、2012年の政権交代やアベノミクスへの期待、2013年の東京オリンピック開催決定のニュースなどにより、徐々に景気が刺激されたことが考えられます。

1-3.ワンルームマンション投資に向いている人

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この記事で紹介するワンルームマンション投資に向いているのは、不動産投資の初心者で、サラリーマンなどの副業として不動産投資を行う人です。
不動産投資に関しては初心者で、不動産投資だけで生計を立てようというわけではないけれど将来のことも考えて副業で不動産投資を始めようかな、といった方がまず始める物件としては、ワンルームマンションが絶対におすすめです。

理由は、ワンルームマンションは少額でも投資ができて、管理に手間がかからない点が挙げられます。
他の投資用物件と比較したワンルームマンションのメリットとデメリットについては、以下より詳しく説明します。

2.ワンルームマンション投資のメリット

不動産投資用の物件としては、ワンルームマンションの他にもファミリータイプのマンションやアパート一棟、戸建てなどもあります。そうした他の物件と比較したときの、ワンルームマンション投資のメリットは、どのようなものがあるのでしょうか?
ここからは、他の不動産投資用物件と比較したときの、ワンルームマンションのメリットについて説明していきます。

2-1.購入価格が安く投資しやすい

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較して投資にかかる購入価格が安く、投資しやすいといえます。

アパート一棟や一戸建ての場合、投資を始めるために「土地+建物」をセットで購入する必要があるので(建物は一から建築する場合もあり)、購入価格が高くなってしまいます。

一方のワンルームマンションは、投資を始めるのにマンションの中の一室(区分された一部の土地を含む)を購入するだけですので、購入価格が安く済みます。そして、当然同じ一室を買うにしても価格はファミリータイプのマンションより安いです。ファミリーマンション購入価格相場は2LDK~3DKで4,868万2,000円、3LDK~4DKで4,666万4600円、4DK以上になると5,005万1,400円です。これに対して、ワンルームマンションの価格相場は1,881万3,300円と、ファミリータイプのマンションの半分以下です。

物件購入価格の相場は以下のサイトで調べることができますので、併せて参考にしてください。
不動産情報サイト アットホーム

2-2.ランニングコストが低い

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較してランニングコストが低いといえます。

他の賃貸物件では、部屋数や設備も多くなり、入居者が入れ替わる度に行うリフォーム費用が大きくかかってしまいます。一方、ワンルームマンションの場合、リフォーム費用は安く済みます。

ファミリータイプのマンションや戸建ての場合、一回のリフォームで最低でも30万円、大きければ数百万円というリフォーム代がかかってしまいます。一方、ワンルームマンションの場合、うまくいけば数万円でリフォームが済むのです。

2-3.物件管理にお金・手間がかからない

ワンルームマンションは、他の賃貸物件と比較して物件管理にお金・手間がかからないといえます。

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して部屋数や設備が少ないので、その分物件管理(建物の修繕や設備の点検)にお金がかかりません。
また、基本的に投資マンションでは、物件管理業者が管理業務を一括で行うので、物件管理の面でオーナーに手間がかかりません。

3.ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資には、他の物件と比較して上記のようなメリットがある反面、いくつかのデメリットもあります。
ここからは、他の不動産投資用物件と比較したときの、ワンルームマンションのデメリットについて説明していきます。

3-1.リターンが少ない

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して投資のリターンが少ないといえます。「投資のリターン」とは、物件から得られる家賃収入のことです。
アパート一棟を経営する場合であれば、アパート内のそれぞれの部屋から家賃収入が得られます。一方、ワンルームマンションを経営する場合、経営する一部屋からしか家賃収入が得られません。そして、一部屋あたりの家賃に関しては、どうしてもファミリータイプのマンションより安くなってしまいます。

このことから、ワンルームマンションは他の賃貸住宅よりも、投資のリターンが少なくなってしまうのです。

3-2.資産が建物のみ

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ワンルームマンションの場合、資産が建物の一部屋(区分された一部の土地を含む)のみになってしまうというデメリットがあります。
アパート一棟や戸建てを経営する場合、「土地+建物」をセットで所有する場合が多いです。こうすれば、建物が老朽化し資産価値がなくなってしまった場合でも、その建物が建つ土地は丸々資産として残ります。その土地は、更地にして別目的で使用する、自宅用地として再利用する、などの活用ができます。

一方、ワンルームマンションを経営する場合、建物の一部屋を購入することになりますので(区分所有)、建物が老朽化してしまった後は区分所有者の話し合いによって、土地の処分を決定を行います。

このため、ワンルームマンションを最後に売却するという点まで見越して投資をする必要があるのですが、この点は最後に説明します。

3-3.空室のリスクが大きい

ワンルームマンションは、他の賃貸住宅と比較して入居者の入れ替わりが早いため、空室のリスクが大きいといえます。
ファミリータイプのマンションや戸建は家族が入居しますので、一世帯あたりが長く住んでくれます。

一方、ワンルームマンションは生活環境の変わりやすい一人暮らしの人が入居しますので、一人あたりの入居期間が短くなります。そうすると、空室になってしまうリスクが高いといえます。

また、アパート一棟を経営した場合、アパート内に複数の部屋がありますので、空室のリスクを分散させることができます。一方のワンルームマンションは、経営する部屋が空室になってしまうと、家賃収入が0になってしまいます。

3-4.価格競争の激しさ

ワンルームマンションは、他の物件と比較して価格競争が激しいということがいえます。

先ほどワンルームマンションの賃貸需要が高まっていると書きましたが、エリアによっては供給過多になっています。特に首都圏に多いようですが、こうしたエリアでは価格競争が激しくなってしまいます。

※利回りについて

ワンルームマンション投資の利回りは、都内の中古であれば8~9%が一つの目安になります。
これに対して、ファミリーマンション投資の利回り相場は4%ですので、ワンルームマンション投資の方がファミリーマンションより利回りが良いと言えます。
ただ、一棟アパート投資の利回りは10%を超える場合もあります。よって、一概にどちらの方が利回りが良い、ということは言えません。

4.どのような物件を選ぶべきか?

ここからは、ワンルームマンション投資を始める際、どのような物件を選ぶべきか、という点について説明したいと思います。

4-1.中古物件か新築物件か?

物件を選ぶ際、中古物件と新築物件のどちらが良いか迷うと思いますが、この記事では価格の手頃さの観点から、中古物件を選ぶことをおすすめします

ちなみに、入居者は新築を好みそうですが、中古物件でも、リフォームやリノベーション次第で人気物件にすることが可能です。また、そもそも新築よりも家賃が安いので問題ありません。

4-2.都心の物件か地方の物件か?

物件を選ぶ際、都心の物件と地方の物件のどちらが良いか迷うと思いますが、この記事では都心の物件を選ぶことをおすすめします
賃貸需要を考えたときに、人口が減らない地域が望ましいためです。

4-3.間取りはどのようなものが良いか?

ワンルームなので間取りはあまり気にしなくて良いのでは?と思われるかもしれませんが、「部屋の形」という意味で言うと、なるべくスッキリとした形の良い部屋を選ぶようにしましょう。

ベッドなどの家具が置きにくい、などといった問題が生じると入居者を遠ざける原因となってしまいます。そうならないためにも、部屋の間取り(形)にも気を付けましょう。

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5.投資用ワンルームマンション購入に融資を行うのは、ノンバンクが多い

融資の元となる機関ですが、投資用ワンルームマンション購入に融資を行うのは、主にノンバンクです。ノンバンクとは、銀行、信用金庫以外の金融機関のことで、具体的には信販会社、消費者金融、クレジットカード会社などのことです。
一般の銀行はワンルームマンション購入に融資しません。一般の銀行は、ワンルームマンションは担保価値の観点からリスクが高いと考えているためです。

ノンバンクのメリットは、一般の銀行より融資を受けるための審査がゆるい点と、審査や手続きのスピードが早いという点です。

逆に、ノンバンクのデメリットは、一般の銀行より金利が高いという点です。これは聞いたことのある方もいるかもしれません。ただ、最近は2%~6%という、銀行とさほど変わらない金利で融資してくれるところもあります。もし10%を超えるような高い金利を提示された場合、別の金融機関を探した方がよいでしょう。

6.確定申告について

ワンルームマンション投資をすることで得た家賃収入が20万円を超えた場合、確定申告をする必要があります。家賃収入がある場合の確定申告のやり方については、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告まとめの記事に詳しい記載がありますので、そちらも併せて参考にしてください。

また、ワンルームマンション投資で赤字が出てしまった場合でも、確定申告をすることで給与所得に対する所得税を節税することができます。不動産投資をすることで節税になるしくみについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事に詳しい記載がありますので、そちらも併せて参考にしてください。

7.まとめ

ワンルームマンション投資について書きましたが、いかがでしたか?
繰り返しにはなりますが、初心者の方には不動産投資の中でもワンルームマンションへの投資が最もおすすめです。この記事を参考していただけると幸いです。

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