必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ

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不動産投資の中でもメジャーなアパート経営ですが、検索すると失敗談が多数出てくるため、興味はあってもなかなか始める決断ができない方も多いのではないでしょうか?
確かに、アパート経営の失敗談はよく耳にしますし、アパート経営には失敗しやすいポイントがたくさんあるのは事実です。
ですが、あらかじめ失敗しやすいポイントをおさえてその対策を知っておけば、もちろんアパート経営で成功することは可能です。

この記事では、アパート経営で失敗しやすいポイントとその対策を「アパート購入時」と「アパート経営時」に分けて徹底的に解説します。この記事を読めば、アパート経営で失敗しやすいポイントを網羅的に把握し、安心してアパート経営を始めることができます。ぜひ参考にしてくださいね。

0.アパート経営の仕組みを確認

アパート経営で失敗しやすいポイントを確認する前に、まずアパート経営の仕組みについて確認しましょう。

0-1.アパート経営とは?

アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていくことです。似た言葉として「マンション経営」というものがありますが、こちらはマンションの1室単位で購入し、その一室を入居者に課すことで家賃収入を得ていくことです。
始め方としては、土地と建物をセットで購入するケースと、あらかじめ所有している土地に新たにアパートを建築するケースが多いです。

ちなみに、不動産業界には「アパート」が集合住宅の中で木造や軽量鉄骨造のものを指し、「マンション」が集合住宅の中で鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造のものを指すという慣習があるそうです。ただ、この記事では上記区分けに従わず、集合住宅1棟を経営する場合はその構造に関係なく「アパート経営」と呼ぶことにします。

0-2.アパート経営の仕組み

ここからは、アパート経営で利益が出る仕組みを説明します。
順を追って説明すると、下記のようになります。

①アパートを購入または建築します。この時、多くの場合購入費用または建築費用はローンで融資を受けて支払います。
②入居者を募集し、各部屋を入居者に賃貸します。
③入居者から賃料を得ます。ここで得た賃料から、ローンを返済していくことになります。賃料の総額からローン返済を引いて残った分が、オーナーの利益になります。

これがアパート経営で利益が出る仕組みです。
逆に考えると、ローン返済額が賃料の総額を越えてしまうと、利益は出なくなってしまうということです。入居者のいない部屋(空室)が多くなってしまったり、入居者が家賃滞納をしたりすると、アパート経営の利益は出なくなってしまうのです。また、建物の修理などの経費が大きくなっても、アパート経営の利益が出なくなってしまいます。

以上のことを踏まえた上で、以下アパート経営で失敗しやすいポイントを、「アパート購入時」と「アパート経営時」に分けて説明していきます。

1.アパート購入時に失敗しやすいポイント

まず、アパート購入時に失敗しやすいポイントを紹介します。
アパート経営の失敗する人のほとんどはアパート選びの時点で失敗している、といっても過言ではないくらいアパート購入時には失敗しやすいポイントがたくさんあります。ひとつひとつみていきましょう。

1-1.立地の悪い物件を購入してしまう

立地の悪い物件を購入してしまうと、アパート経営は失敗してしまいます。

立地が悪いとは、賃貸需要のない地域や周辺環境の悪い地域のことです。
賃貸需要のない地域とは、人がほとんどいないような地域、暮らすのに不便な地域(駅から遠い、近くに商業施設やコンビニがない)といった地域のことです。
周辺環境の悪い地域とは、近隣からの騒音・振動・悪臭がひどい地域や、近くに暴力団が住んでいるような地域のことです。

こうした立地の悪い物件を購入してしまうと、なかなか入居者が決まらず空室ばかりになってしまい、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。

立地の悪い物件を購入してしまうことを避けるためにも、物件の購入前に一度自分で現地に足を運んで立地条件や周辺環境を確認するようにしましょう。

1-2.構造の悪い物件を購入してしまう

構造の悪い物件を購入してしまうと、アパート経営は失敗してしまいます。

構造の悪い物件とは、地震や火事が起きた場合に大きな被害を受けてしまうような物件です。
例えば、旧耐震基準のもと建てられた物件には注意が必要です。旧耐震基準のもと建てられた物件は、新耐震基準のもと建てられた物件と比較して地震が起きたときはるかに大きな被害を受けてしまいます。
また、木造の物件も注意が必要です。木造家屋は、他の構造の物件と比較して、火事が起きたとき火がまわりやすいといえます。

構造の悪い物件を購入し、経営の最中に地震や火災が発生して建物に被害が及ぶと、入居者が入りづらくなるだけでなく、売却する際に買い手が見つからない可能性も高まります。

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これに加え、築15年以上の中古物件を購入する際は、過去に大規模修繕が行われているのかも確認しましょう。建物は築年数とともに劣化しますので、ある程度築年数が経ったら大規模修繕をする必要があります。大規模修繕を自分でするとなると、数百万円~数千万円の費用がかかってしまいます。これを補うのは難しいでしょうから、購入前に修繕がなされているのが望ましいです。

以上から、構造の悪い物件を購入してしまうことを避けるために注意すべきポイントをまとめると、下記のようになります。

①新耐震基準を満たした物件(1981年以降に建てられた物件)を選ぶ
②木造はなるべく避ける
③築15年以上の中古物件の場合、過去に大規模修繕がなされているかを確認

1-3.利回りだけをみて購入してしまう

不動産会社がやけに高い利回り(目安は11%以上)を提示してくることがあります。一見良い話のように思えますが、実際にはそれほどの利回りが得られずアパート経営が失敗してしまうおそれがあります。
利回りの高い物件を提示された場合、以下の2点に注意しましょう。

1-3-1.「想定利回り」を信用しすぎない

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実はその利回りは「想定利回り」だった、という可能性があります。

「想定利回り」とは、アパートが満室になったことを想定し、全ての部屋から想定の家賃が回収できた場合に実現できる利回りのことです。「想定利回り」の問題点は、①アパートに空室が出てしまえばその利回りは実現できない点と②「想定の家賃」が相場より高く設定してあることが多い点です。想定利回りを信用してアパートを購入してみたら、実際は空室が出てしまったり、想定の家賃ほどの家賃が回収できなかったりして、期待した利回りを得られないということがあるのです。

不動産から提示された利回りがやけに高いなと感じたら、下記の2点を確認しましょう。

①物件周辺の地域が、ちゃんと賃貸需要のある地域かを確認する
②提示された利回りが家賃いくらで計算されているかを調べ、それを周辺の家賃相場と比較し、高くないか確認する

1-3-2.不動産会社が無理やり満室にしただけ

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実は不動産会社が無理やり満室状態にしている状況だった、という可能性があります。

例えば、満室状態にするために問題のある入居者を放置している場合があります。部屋が埋まっている状態を保つために、家賃滞納をする入居者を放置している場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら家賃滞納者から家賃が回収できず、アパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

また、近々退去することが確実な人をなんとか入居者としてかき集めている場合もあります。大学のキャンパス近くにある物件で、もうすぐ卒業で退去することが確実な4年生などを安い家賃でなんとかかき集めて満室状態にしている場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら春が来た途端一気に退去され、また入居者を募集しなければならなくなってしまうおそれがあります。すぐに入居者が見つかればいいですが、近くに新しいマンションや寮などができてそちらに学生を持って行かれてしまうと大量に空室が発生してアパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

購入を検討するアパートが満室状態の場合、入居者の属性や家賃の支払い状況、現在の家賃設定を確認する必要があります。

1-4.「資産」の数字を誤解してしまう

「資産」の数字を誤解して物件を購入してしまうと、アパート経営は失敗してしまいます。

アパート経営を勧誘する際の宣伝文句として、「1年のうちに○億円の資産が作れる!」といったものを見たことがあるかもしれません。この表現は非常に誤解を招きやすいのですが、実は上記宣伝文句の「資産」の中には、借金(ローン)も含まれています。

企業の財務状況を把握する際に用いるバランスシートで確認していきましょう。バランスシートは、以下のように書きます。

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バランスシートでは、「負債」も含めて「資産」を計算します。そして、「資産」から「負債」を引いたものを「純資産」と表現します。
これをアパートについて見てみると、下記のようになります。

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アパートの物件価格が「資産」となります。物件を購入する際、物件価格の一部を頭金として自分で支払い、残りの金額はローンで融資を受けます。よって、「負債」がローン融資額、「純資産」が頭金となります。つまり、上記の宣伝文句でいう「資産」にはローン融資額(借金)も含まれているのです。

そして、宣伝文句の「資産」が大きいということは、物件価格が高いということです。ある程度のまとまった貯金がある場合は別ですが、ほとんどの場合物件はローンで融資を受けて購入します。つまり、宣伝文句の「資産」が大きいということは、ローン融資額(借金)も多いということになります。

宣伝文句の「資産」を誤解してアパートを購入してしまうと、多額のローン返済を抱えてアパート経営が立ち行かなくなってしまうおそれがあります。
よって、「1年のうちに○○億円の資産が作れる!」といった宣伝文句の「資産」には、ローン融資額も含まれているということを覚えておきましょう。

1-5.資金繰りを誤ってしまう

購入時に資金繰りを誤ってしまうと、アパート経営は失敗してしまいます。
ここでは、誤ってしまいやすい資金繰りのポイントを3点紹介します。

1-5-1.ローンを組みすぎる

アパートは土地と建物をセットで購入しますので購入価格が大きくなりがちですが、ローンを組みすぎてしまうのは危険です。
たくさん融資を受けられるというのは、少ない金額でアパート経営が始められるということなので、メリットになる側面もあります。ただ、ローンをあまりに多く組んでしまうと、家賃が思うように回収できなかったり、金利が突然上がったりしたとき、返済が苦しくなる危険性があります。

目安として、ローン融資額は物件購入額の4割に抑えるようにしましょう。

1-5-2.修繕費用を見込んでいない

アパート経営をする上で、修繕費用を見込んでいないというのは危険です。

建物は築年数を経るにつれて劣化していきます。見た目の悪い物件は、入居者があつまりにくくなってしまいます。
そこで、数年に一度建物全体をリフォームする必要があるのですが、ここでかかるのが修繕費用です。
ところが、修繕費用は1回あたりのコストが高いです。安ければ数十万で住むこともありますが、多くの場合数百万円かかってしまいます。この修繕費用をあらかじめ見込んでいないと、突然の大きな支出に対応できず、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。

こうならないためにも、あらかじめ修繕費用を予測し、計画的に積み立てておきましょう

1-5-3.節税効果に期待しすぎてしまう

確かに(アパート経営に限らず)不動産経営には節税効果がありますが、節税効果に期待しすぎてしまうのは危険です。

不動産投資をすることで、不動産投資で得る所得以外の所得(サラリーマンであれば給与所得)にかかる所得税を節税することができます。この仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

ところが、節税効果の恩恵が受けられるのは最初の数年のみです。長期にわたる節税効果は期待できません。

先ほども書いた通り、アパート経営はローン負債が大きくなりがちです。よって、アパート経営を始めるきっかけが「(長期に渡る)節税効果のメリット」だけという場合、リスクが大きいように思えるので、もう一度アパート経営をすべきか考えた方が良いかもしれません。

2.アパート経営時に失敗しやすいポイント

次に、アパート経営をしている最中に失敗しやすいポイントを紹介します。

2-1.入居者トラブルを起こしてしまう

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アパート経営中に入居者トラブルを起こしてしまうと、アパート経営が失敗する可能性があります。

入居者トラブルの例として、マナーの悪い入居者が入ってくるケースや、入居者に家賃滞納されるケースなどが考えられます。

マナーの悪い入居者が入ってきた場合、その入居者が立てる騒音や振動(壁を叩くなど)で上下階や両隣の入居者(近隣入居者)とトラブルを起こすことがあります。そして、それが原因で近隣入居者が一気に退去してしまうおそれが生じるのです。こうなると、突然複数の空室が生じることになりますので、対応が大変です。

入居者に家賃滞納をされた場合、その分家賃収入が回収できなくなります。家賃滞納が何ヶ月も続くと、毎月のキャッシュフローが赤字になってしまいます。しまいには、家賃滞納のまま踏み倒して逃げられてしまうというケースもあるのです。

こういった入居者トラブルを避けるためにも、入居者募集の際は入居希望者を十分に審査するようにしましょう。具体的には、入居者の属性(勤務先や年収、家族構成など)を確認し、保証人(保証人の属性も審査する)を立ててもらうようにします。

2-2.経営中の賃貸需要の変化に対応できない

アパート経営をしている最中、賃貸需要が変化することがあります。例えば、アパートを購入したときは駅に近く利便性の高い物件が人気だったのに、だんだん静かな郊外の人気が高まってくる、といった場合が考えられます。他にも、大型ショッピングモールができたらその近くに賃貸需要が移動していくといった場合も考えられます。

このような賃貸需要の変化に対応できないと、アパート経営が失敗してしまう可能性があります。
賃貸需要の変化への対応策としては、家賃を下げる、礼金なしで入居できる期間を設ける、などです。賃貸需要の変化に応じてしてこうした対応が素早く取れるよう、常に物件周辺の賃貸需要や環境の変化をチェックしておくようにしましょう。

3.まとめ

アパート経営で失敗しやすいポイントについてまとめましたが、いかがでしたか?
アパート経営で失敗しないようにするためのポイントをまとめると下記のようになります。

チェックポイント!

1)アパート購入時のチェックポイント
①購入前に一度自分で現地に足を運んで立地条件や周辺環境を確認する
②物件の構造を確認する
ⅰ新耐震基準を満たした物件(1981年以降に建てられた物件)を選ぶ
ⅱ木造はなるべく避ける
ⅲ築15年以上の中古物件の場合、過去に大規模修繕がなされているかを確認
③「利回り」を信用しすぎない
ⅰ物件周辺の地域が、ちゃんと賃貸需要がある地域かを確認する
ⅱ提示された利回りが家賃いくらで計算されたものかを調べ、それを周辺の家賃相場と比較して高くないか確認する
ⅲ物件が満室状態の場合、なぜ満室の状態なのかまで踏み込んで調べてみる
④「資産」の数字は負債額も含めた数字である
⑤資金繰りをよく考える
ⅰローンを組み過ぎない
ⅱ修繕費をしっかり見込む
ⅲ節税効果に期待しすぎない
2)アパート経営時のチェックポイント
①入居希望者を十分に審査する
②常に物件周辺の賃貸状況の変化、環境の変化をチェックする

これを読んでしっかり対策すれば、アパート経営での失敗を防ぐことができるでしょう。
この記事が、アパート経営を検討・実践する方々の参考になれば幸いです。

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