マンション経営

マンション経営のメリットを解説!デメリットやリスクを軽減するには?

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マンション経営は初めて不動産投資をしてみようと思っている方におすすめで、メリットもたくさんある資産運用です。

しかし

・マンション経営のメリットって具体的にどんなものがあるの?
・リスクとか多そうでなんだか怖い・・・

と思う方もいらっしゃると思います。

そこでこの記事では、マンション経営のメリットとデメリットを紹介し、それぞれ解説していこうと思います。

また、デメリットに対してどう対応していくかという方法もお伝えしていますのでぜひ最後までご覧ください。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは、

・長期的に収入を得ることができる
・節税対策になる
・相続対策になる
・インフレ対策になる
・生命保険の代わりになる
・少額から始められる
・区分マンションならではのメリット
・一棟マンションならではのメリット

の8つが挙げられますので、こちらを解説していきます。

長期的に収入を得ることができる

マンション経営は株やFXなど他の投資よりもリスクが低く、投資しているものが一瞬で消えるといったようなことが少ないため、長期的に安定して収入を得ることができるメリットがあります。

マンション経営で遭遇するリスクは、対策次第で極限まで減らすことができるからです。

例えば地震で建物が無くなってしまうリスクは、火災保険でカバーできるといった感じです。

株やFXであれば、一瞬で投資していたお金が吹き飛び、来月から収入がなくなりますという状況もレアケースではありません。

そういった点から、マンション経営は急に元本を失ってしまうという可能性が比較的低いことから長期的に収入を得ることができるといえるのです。

節税対策になる

マンション経営はサラリーマンとしての給料から赤字分をマイナスすることができるため、節税することができます。

例えばサラリーマンとしての年収が700万円のAさんがいるとします。

そしてAさんはマンション経営で収入がマイナス100万円でした。

この場合Aさんのこの年の年収は700万円-100万円で600万円とすることができるのです。

年収700万円の場合と600万円の人では、後者の方が引かれる税金が低いので税金の節税に繋がるという仕組みです。

相続対策になる

マンション経営は相続税を減らすことができるため、相続対策に繋がるというメリットがあります。

なぜなら、マンションでの相続は課税される評価額を下げることができ、現金での相続よりも法律上安い金額で相続することができるからです。

例えば、5,000万円を相続するとなった場合、現金で相続すればもちろん5,000万円が相続税として課税されます。

しかし、その5,000万円でマンションを購入して相続するとなった場合、マンションは時価の約3分の1を評価するというルールがあり、なんと課税される部分は約1,666万円だけです。

相続税も金額が大きければ大きいほど税金が高くなりますので、1,666万円の方が税金を抑えることができるのです。

つまり相続をする場合は、現金ではなくマンションを購入することで相続税の対策に繋がります。

インフレ対策になる

マンションを経営することはインフレ、つまり物価が上がった時の対策にも繋がります。

なぜなら、国の物価が上がればマンションの物価も連動して上がるからです。

例えば3年で3%物価が上がると仮定した場合、3,000万円の現金をそのまま持っていればその現金の価値は2,910万円となります。

これが3,000万円のマンションの場合3,090万円となります。

このような感じで、マンションを持つことにより物価が上がった時の資産の減少を対策することができるのです。

生命保険の代わりになる

ローンを返済中に自身に不幸が起こった場合、マンション経営をしていれば生命保険のような働きをしてくれる場合があります。

これは、マンション購入時に一般的に加入する団体信用生命保険によるものです。

この団体信用生命保険に加入していれば、もしも自分の身に不幸が起こって死亡してしまった場合、返済中のローンは保険金により支払われ不動産だけ残るといった状況になります。

その不動産が月々の安定的な収入をもたらし、また時価が上がれば売却したりすることでまとまったお金を手に入れることもできるため遺族も安心な、まさに生命保険の代わりのような働きをしてくれるのです。

少額から始められる

マンション経営は少額で始めることができるというメリットもあります。

マンション経営は一棟買いだけでなく、1部屋だけといった区分買いをすることができるので、少額で経営を行うことができるからです。

都心のマンションであったとしても500万円から始めることができる場合もあり、他の不動産では銀行からの融資がおりなかったという方も区分投資なら始めることができたりします

区分マンションならではのメリット

先ほど解説した区分マンションは少額で始めることができるというメリットの他に、リスク分散できるというメリットも存在します。

1部屋ずつ購入できるということは、同じマンションの部屋だけを購入しなくても良いからです。

例えばAマンションで2部屋、違う地域のBマンションで2部屋マンション経営をしている人がいたとします。

3年後Aマンションが鉄道のダイヤ改正で特急電車が止まらなくなり時価が下がってしまった場合、Aマンションは確かに価値は下がってしまいますが、Bマンションは違う地域にあるので影響は受けませんでした。

もしここでAマンションで4部屋購入していたら、大幅減収だったでしょう。

このように、リスクの分散ができるといったメリットが区分マンションにはあるのです。

一棟マンションならではのメリット

一棟買いは高額になるため、区分マンションのように簡単にリスク分散することはできませんが、やはり一棟で買うので利回りは大きいというメリットがあります。

区分マンションで数部屋購入する場合よりも一棟買いの方が1%程度利回りが高い傾向があります。

その他にも一棟で購入しているので、運営の自由度があるといったこともメリットとして挙げられます。

自分の意志でリノベーションを実施したり、宅配ボックスを導入してみたりすることもできるのです。

区分マンションでも多少はマンションを運営している方に意見を言うことはできたりしますが、やはり自分に裁量権のある一棟買いの方が自由があるのは確かですね。

マンション経営のデメリット・リスク

では続いてマンション経営のデメリット・リスクである、

・家賃滞納されてします
・空室となり収入が入ってこない
・金利上昇のリスク
・自然災害によるリスク
・老朽化によるリスク
・地価変動リスク
・区分マンションならではのデメリット
・一棟マンションならではのデメリット

の8つを解説していきます。

家賃滞納されてしまう

マンション経営をする上で家賃を滞納されてしまうというデメリットがあります。

しかも、一度滞納するような人は次の月も滞納するというケースも多いため、長期間マンション経営における収入が途絶えてしまうということも多いです。

督促をしたり、最悪の場合訴訟を起こし裁判を行うなども可能性としては0ではないため、そういった手間やリスクがはらんでいるというデメリットがあるのです。

空室となり収入が入ってこない

マンション経営を行なっていると、所有物件が空室となり、収入が入ってこないというデメリットがあります。

しかも、5月や6月など新しく人の移動が少ないであろう時期に空室になってしまい、長期的に空室になるという場合には大幅に減収となってしまうので注意が必要です。

その場合家賃や敷金礼金を下げるなどして対策を取ることになるので、収入無し、値下げの負のスパイラルにハマってしまいがちになります。

金利上昇のリスク

将来的に物価が上がりインフレになった場合、返済するローンの金利が上昇し、返済額が当初よりも増えてしまうデメリットがあります。

政府としては基本的に物価をあげようという方針ですので、マンション経営を行う場合は将来的に金利が上昇するリスクがあるということを頭に入れておいて、予算を考えていく必要があります。

ただ、物価が上昇した場合家賃相場も高くなるので、自己所有物件の家賃も高くすれば家賃収入を増やすことができるため、うまく経営すればプラマイゼロくらいに持っていくことはできます。

自然災害によるリスク

地震や台風による豪雨などによる影響もマンションを経営する上では避けては通れません。

自然災害により建物が損壊してしまうとなると、修理費用などがかかってしまいます。

また、特に台風の豪雨などで川が氾濫したという場合、直接的に所有しているマンションが被害を受けなかったとしても、その後その地域は川が氾濫する恐れがある地域と思われてしまい、時価が下がってしまうと言う間接的なリスクが潜んでいるケースもあります。

老朽化によるリスク

こちらも避けては通れませんが、マンションは次第に老朽化していくため、修繕費などが発生するというデメリットがあります。

建ってから10年以上経てば外壁の工事をしなければならないなど、法律的にもいろいろと改修をしていかなければなりません。

また、修繕をしっかりとやっていかないと見た目も悪くなってきて、この物件に住みたいと思う人が少なくなってしまい空室に繋がってしまうということも考えれますので、老朽化はしっかりと向き合っていく必要があります。

地価変動リスク

今人気の地であっても今後ずっと人気であり続けるとも限りませんので、地価変動のリスクというのも気にしなければなりません。

とある県の中核都市でマンションを購入したのに、となりの市に巨大なショッピングモールができて、人口が流れてしまい購入した土地の地価が下がってしまったなんてことがあり得るのです。

なかなか難易度は高いですが、今土地の値段があがっている地区のマンションを購入しようとしている場合は、地価の上昇が長期的に続くものなのかという見極めが重要となってきます。

区分マンションならではのデメリット

区分マンションは少額から始めることができるというメリットがありましたが、その分得ることができる報酬は多いと言えるようなものではありません。

リスクが低い分リターンも少ないというデメリットがあるのです。

また、マンション全体のオーナーではないのでマンション自体の価値が下がるのを防ぐための修繕工事や、

宅配ボックスを設置したいと思っても意向が違えば叶わないといった自由度が低いというデメリットも存在します。

一棟マンションならではのデメリット

区分マンションはリスクが低い分リターンも少ないとお伝えしましたが、逆に一棟マンションはその名の通りマンションを丸ごと経営することになりますので、リターンが多くなりますがリスクも大きいものとなります

購入したマンションが不人気だった場合、区分買いで違うマンションの部屋を複数買っていれば、ダメージを受けるのは1部屋くらいだけですが、一棟買いならば全室まるっとダメージを受けてしまうのです。

マンション経営が上手くいかなかった時の損害がかなり大きいので、初めての不動産投資という場合はあまりおすすめしません。

デメリット・リスクを減らすには

マンション経営のデメリットを解説しましたが、いくつかは対策することで極限までそのリスクを減らすことができます

ここからはそんなリスクを減らすための方法をお伝えしていきます。

家賃滞納は保証会社と契約して防ぐ

家賃の滞納により、月々の報酬が止まってしまうというリスクがありましたが、これは保証会社と契約をすることで防ぐことができます。

なぜなら、保証会社は家賃滞納時の督促の電話や訪問催促など家賃の取り立てを行ってくれるからです。

また、滞納が起きていたとしても決められた期日に家賃がちゃんと振り込まれるなどの保証もしてくれるので、滞納されてもそんなにダメージがありません。

なので、マンション経営をするのであれば家賃保証会社にはきちんと入っておくのがおすすめです。

空室を出さないためターゲットを絞る

マンション経営でできるだけ空室を出したくないと考えている方は、入居するであろう人のターゲットをある程度絞るという方法がおすすめです。

ターゲットごとに人気の住居設備というものがあり、特化して整備することによって他の物件と差別化することができるからです。

例えば大学生というターゲットに絞る場合は、動画配信サービスが快適に見れるようにインターネット使用料無料にするといったような感じになります。

このような感じで大学生向けに特化していけば空室を減らすことができるのです。

また、上手く特化できれば空室どころか逆にそこそこの家賃を取れるようになったりしますよ。

老朽化による建替えは入居者が少ないタイミングで対応

マンションは老朽化していくため、ある程度年数が経ったら建替え工事を検討しなければなりませんが、その工事は入居者が少ないタイミングで実施しましょう。

建替え工事をする場合、経営するマンションの入居者の8割の方から賛成してもらう必要があるからです。

8割の賛成というのは結構難しく、全国のマンションも建替えを検討しているが、反対により実行できていないところがほとんどという国土交通省が発表しているほどです。

しかし、老朽化が進むと時価が下がり家賃も高く設定できなくなりますので、8割の賛成が得やすい入居者が少ないタイミングを狙って工事を進めてしまいましょう。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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