BM、PM、FMって何?絶対知っておきたい不動産の知識!

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こんにちは!
「不動産投資のススメ」の管理人、松崎 サブローです!

突然ですが、BMやPM、FMの意味について理解していますか?

これらはいずれも不動産経営をサポートしてくれる業務の名前です。「BM費用」や「PM費用」といった単語を聞いたことがあるかもしれませんが、それぞれBMやPM業務をしてくれる会社に支払う費用のことです。

さて、BM、PM、FMといった単語には、それぞれ少しずつ違いがあります。その違いは、不動産経営をする方であれば絶対に知っておきたい知識なのです。しかし、実際はそれぞれがどのようなものか、細かいところまでは分かっていないという方も少なくないのではないでしょうか。

この記事では、BM、PM、FMの違いについて、詳しく解説していきます。

1.BM:Building Management

まず、BM(Building Management)についてみていきます。

1-1.事業内容

BMは、不動産経営をハードの面からサポートする管理業務のことです。
オフィスビルや商業施設といった建物のオーナーや、マンションなどの賃貸住宅を経営する不動産投資家に代わって、建物の警備、巡回、設備点検などの業務を行います。不動産経営において、「建物それ自体の管理」をする業務だといえるでしょう。

〇BMの具体的業務内容例

・建物設備の管理、保守、点検
・建物の工事管理
・建物の清掃、植栽の管理
・建物内の巡回などの警備・防犯業務
・消防、防災設備の管理
など

1-2.おすすめの会社

実際にBM業務を行っている会社として、以下のような会社があげられます。

アドバンス・シティ・プランニング
xymax
丸紅リアルエステートマネジメント株式会社

2.PM:Property Management

続いて、PM(Property Management)についてみていきます。

2-1.事業内容

PMは、不動産経営をソフトの面からサポートする管理業務のことです。
オフィスビルや商業施設といった建物のオーナーや、マンションなどの賃貸住宅を経営する不動産投資家に代わって、テナントや入居者の募集、トラブル対応などの業務を行います。不動産経営において、「運営の管理」をする業務だといえるでしょう。

〇PMの具体的業務内容例
・テナントや入居者の募集、契約更新、退去時の手続き
・物件の案内活動(リーシング業務)
・賃貸借契約の締結
・賃料の回収や滞納者への督促
・トラブルやクレームへの対応
・建物の工事や修繕、設備更新をオーナーに提案
・オーナー向け不動産資産活用のコンサルティング、法務や税務のサポート

2-2.AMとの協力について

PMは、AM(Asset Management)と協力して業務を行うことも多いです。

AMは、資産の管理・運用を代行する業務です。管理する資産の対象は不動産に限らず、株式や債券などの金融資産も含みます。
不動産に関する業務としては、投資家や投資ファンドといったクライアントから委託を受け、物件の投資・売却についての意思決定を行うことです。クライアントが持つ不動産の維持管理と収益の最大化を目指します。

〇AMの具体的業務内容例

・物件の買付(クライアントの運用する不動産の調達)
・運用戦略の立案(資金計画、資産配分の構成、出口戦略など)
・物件の売却

AMは業務の中で、PMに不動産運営の管理を委託し、指示を出すこともあります。PMは、AMが立てた戦略を具体的に実行する役割を担います。PMはただ言われたことを実行するのではなく、しっかりとした現場の目線を持ち、随時AMの立てた戦略にフィードバックしながら、不動産運営の収益の最大化を図ります。

不動産運営においては、AMとPMが上記のように協力するケースも多いのです。

2-3.おすすめの会社

実際にPM業務やAM業務を行っている会社として、以下のような会社があげられます。

東京PM不動産
オリックス・ファシリティーズ株式会社
B-lot
三菱UFJ信託銀行

3.FM:Facility Management

続いて、FM(Facility Management)についてみていきます。

ここまでみてきたBM、PM,AMといった業務は、不動産経営の収益を最大化することを目指した業務でした。一方、これからご紹介するFMは、「不動産経営の収益」という枠にとらわれることなく、クライアントの保有している資産(不動産、設備など)を、長期的視点で最適な方法で維持・活用することを目指した業務になります。

3-1.事業内容

FMは、業務用不動産を最適な方法で保有・維持・管理するための総合的な管理業務のことです。
個人や企業が所有する不動産に限らず、国や地方自治体が所有する不動産も対象となります。また、最近では病院、学校、官公庁などが所有する公共施設などを対象とした動きも出てきています。将来的には、個人が所有する個人住宅も対象になるのではないかと言われています。

以上のように、ありとあらゆる不動産を対象に、それらを最適な方法で保有・維持・管理するための業務がFMです。

FM業務の具体的な取り組みとしては、以下のようなものがあげられます。

〇FMの具体的業務内容例

・空き倉庫を利用したレンタルオフィスや貸会議室
・業務効率の向上を目指したオフィスの環境改善
・廃校になった小学校校舎のリノベーション(保育所、福祉施設、カフェ、アートギャラリーなど)
・空き家を民泊として活用

3-2.FMが必要とされる背景

日本では、バブル時代に多額のコストをかけて多くの施設が建設されました。それらは企業関連の建物、住宅、ビル、病院、学校、その他公共施設など多岐に渡ります。それらの維持・管理にかかる施設関係費に関して、日本は世界でも最高額といわれています。ただ、上記施設の中には、有効活用されないまま不要となったものも数多く存在します。

有効活用できないまま施設関連費だけがかかるような施設は、経営を圧迫し、経営効率を著しく低下させてしまいます。そこで、以上のような施設の問題を解決するための手段として、FMが必要とされているのです。

FMについて詳しく知りたい方は、公益社団法人 日本ファシリティマネジメント協会HPもあわせて参考にしてみてください。

3-3.おすすめの会社

実際にFM業務を行っている会社として、以下のような会社があげられます。

冨士ファシリティーズ
ナカノ商会
東京不動産管理株式会社
5 tsubo cafe

4.まとめ

BM、PM、FMなどの業務について紹介してきましたが、いかがでしたか。
最後に紹介した4つ(AMを含める)をおさらいしておきます。

BM 不動産経営をハードの面からサポートする管理業務
PM 不動産経営をソフトの面からサポートする管理業務
AM 資産(不動産に限らず)の管理・運用を代行する業務
FM 業務用不動産を最適な方法で保有・維持・管理するための総合的な管理業務
(「不動産経営の収益」という枠にとらわれない)

この記事が、不動産投資に興味のあるすべての方の参考になれば幸いです。

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