不動産投資

不動産投資の成功率は高いの?|儲けるための5ステップを公開!

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不動産投資に興味を持ってるものの、まずは成功率を見てから、行動を起こすか決めたい人もいるでしょう。

確かに、成功率が高い投資にチャレンジしたい気持ちは分かります。

ただ、仮に成功率が高い投資であっても、その一方で失敗する人がいるのも事実です。

では、儲かる人と儲からない人は何が違うのか?

それは、儲けるために必要な行動をしているかです。

物件の購入前後に、どのような行動をしているかで、成功率は変わります。

この記事では、不動産投資の成功率を考えながら、儲からない人の特徴や、儲けるための5つのステップなどを紹介します。

この記事を読むと分かること

  • 成功率に関する考え方
  • 儲けるためのコツ

1.不動産投資で成功してる人数は?

不動産投資で成功をおさめている、ハッキリした人数は分かりません。しかも投資家によって、成功の基準は異なるため、成功者の人数を出すのは難しいです。

ただ、一つ言えるのは稼ぎたい金額が増えるにつれて、成功できる人数は減るということです。

たとえば、不動産投資で毎月100万円以上稼ぎたい人と、不動産投資で年間50万円以上の稼ぎたい人の成功率を比べると、後者の方が成功率は高いです。

成功だと認める位置によって、成功率は違います。

よって、必要以上に成功率を気にする必要はないのです。

1-1.FXや株と比較すると、成功率は高い?それとも低い?

FXや株と比較すると、成功しやすい投資といえます。最大の理由は、値動きの違いです。

FXや株は、証券市場で取引が行われるため、値動きが変化しやすく、短時間で莫大な損失が生まれる恐れがあります。売買タイミングが数秒狂っただけで、数十万円・数百万円の損失が発生することもあるため、投資に時間を割けない人は、利益を生み出すのが難しいです。

一方、不動産投資の場合は、FXや株と比べて取引量が少ない分、不動産価格が1日で大きく変動することは、ほぼありません。つまり、値動きをコマメに見ることができない人も、十分稼げるチャンスはあります

短時間による値動きで、大損をする確率が低い分、不動産投資の方が成功しやすいといえるでしょう。

ポイント

家賃収入が入らなくても、セカンドハウスとして利用できるので、資産を有効活用する面でも優れています。

2.不動産投資で儲からない人がいるのは何で?

不動産投資で儲からない人には、いくつかの特徴があります。失敗する人の多くは、今から紹介する項目の、いずれかに該当するケースが多いです。ここでは、儲からない人の特徴を見てみましょう。

2-1.需要がない場所の物件を購入した

入居者が集まらない場所に建つ物件に投資して、失敗するパターンです。このような立地の場合は、要注意です。

  • アクセスが悪い
  • 不動産が乱立している
  • 街が寂れている

上記の場所に建っている物件を購入すると、入居者が集まりづらいため、不動産投資で利益を生み出すのは難しいでしょう。

注意

いくら建物の質が良くても、立地条件が悪いだけで、不動産としての価値が下がる場合もあるので要注意!

2-2.購入物件の手入れをしていない

購入した物件の手入れをしていない場合も、不動産投資で失敗する確率を上げる原因です。

自宅の中や玄関回り、通路などの清掃が雑だと、物件の見学に来た人が「汚い、気味悪い」などのイメージを持って、入居に至らないケースが増えるからです。結果、家賃収入が発生しなくなります。

人によっては、物件に対する不満をSNSで投稿する人もいます。購入物件の悪いイメージを、世の中に広げないためにも、頻繁に手入れを行いましょう。

自身で手入れができない場合は、ハウスクリーニングのサービスを行っている業者に、依頼をするのも方法です。

こちら「ハウスクリーニングの相場から業者の選び方まで徹底解説します!」に、業者の詳細が載っています。

2-3.物件の購入後に値崩れが起こった

物件の購入後に値崩れが起こって、失敗する例もあります。値崩れが起こる具体例は、このような形です。

  • 不動産バブルが弾けた
  • 線路の廃線や商業施設の撤退などによって、街の魅力がなくなった
  • 購入した物件に施工不良が見つかった

現段階で物件の資産価値が高くても、1、2カ月程度で値崩れを起こす場合もあります。

そのため、街の行く末を考えながら、物件を買うべきといえます。

注意

インバウンドによって、地価が高騰している地域もあるため、気を付けましょう。

2-4.物件の管理を行わず入居者が来なかった

物件の管理を行わなかったことで、入居者が集まらない場合があるからです。

備品のチェックや、故障箇所の有無など、定期的に確認した方がいいでしょう。

管理状況が悪い物件の場合、入居者にストレスを与えます。場合によっては、物件の管理が行き届いていなかったことが原因で、入居者が退去する例もあります。

つまり、長期的に家賃収入を獲得するには、入居者が不満に思わないぐらいの管理が大事なのです。

もし、自身で管理を行うのが厳しい場合は、管理人付きの物件を購入して、管理を任せましょう。

注意

建物の管理を怠ると、不動産価格の下落につながるため、気を付けましょう。

2-5.ランニングコストの負担が大きかった

ランニングコストとは、物件を購入した後に発生する費用です。この費用が払えなくなり、物件を売却して、失敗に至る場合もあります。ランニングコストの代表例は、下記の通りです。

  • 修繕費
  • 物件の維持費
  • 固定資産税

多額のランニングコストが発生して、物件を手放してしまうケースもあります。不動産価格が、下落した時に売却すると、大損失を被ってしまいます。

3.不動産投資を成功させるには何をしたらいい?

不動産投資を稼ぐために、何をすべきか分からない人もいるでしょう。ここでは、不動産投資を成功させるためのポイントを5つ紹介します。

3-1.収支計画をしっかりと立てる

収益と支出の計画を、しっかりと立てましょう。収支計画を立てれば、不動産投資に関するキャッシュの出入りが見えやすくなるからです。計算すべき項目は、下記の通りです。

3-1-1.想定される家賃収入

家賃収入の想定額を、計算しましょう。仮に、毎月4万円の家賃収入であれば、毎年48万円の家賃収入が期待できるというイメージです。家賃収入を把握しておけば、費用対効果を把握しやすくなります

ただし、家賃収入を計算する時は、満室時だけではなく、空室になった時のパターンも考えましょう。満室時の状況のみで、家賃収入を想定してしまうと、空室が発生した時に計画が狂ってしまい、資金繰りが苦しくなるからです。

複数のパターンで、家賃収入を計算することを、お忘れなく。

注意

物件情報に、想定される家賃収入が載っていても、その通りになるとは限らないので、信じ込まないでください。

3-1-2.ランニングコスト

物件購入後に想定される、ランニングコストを把握するのも大事です。「修繕費は〇年起きに△万円」。「物件の維持費と固定資産税は毎年〇万円」。というように、概算の費用を算出しておけば、資金繰りもラクです。

修繕費や物件の維持費の目安は、不動産会社や管理組合。固定資産税の目安については、税務署へ問い合わせると、おおよその金額が分かるでしょう。

ただし物件によっては、前年と比べてランニングコストが、大幅にアップする場合があるため、ご注意ください。

3-1-3.物件購入価格と家賃収入が同じ金額になる地点を調べる

どの段階で物件を売却すれば、購入時の価格と家賃収入が±0になるかを、計算することも大事です。±0の地点を把握すれば、物件を保有する期間を決めやすいからです。

このような感じで、調べましょう。

メモ

例.600万円の物件を購入して、毎月6万円の家賃収入が見込まれる場合。

  • 購入から1年後→72万円の収入
  • 購入から5年後→360万円の収入
  • 購入から8年4カ月後→600万円の収入

上記の場合だと、物件の購入価格と収入が、同額になるのは8年4カ月後です。しかし、物件を保有していると、修繕費や固定資産税が発生します。

よって、全ての投資資金をペイできるのは、購入から10年前後経ってからと推測できます

3-2.不動産の特性を把握してから物件を購入する

不動産によって、それぞれ特性は異なります。目星をつけている不動産に、どのような特性があるか調べてから、購入しましょう。

とくに、下記の3つは把握しておきましょう。

3-2-1.表面利回り

表面利回りとは、「1年間の家賃収入÷物件価格×100」で計算した率を用いて、購入後のリターンを予測する利回りのことです。例を見てみましょう。

メモ

例.1年間の家賃収入5万円、物件価格200万円
5万円÷200万円×100=2.5%

極端にいえば、表面利回り率が高いほど、物件価格に対するコスパが良いと、判断できます。

ただし、購入後に空室期間が発生したり、家賃が下がったりすると、購入時の表面利回りよりも低くなるため、ご注意ください。

※利回りに関しては、こちらの記事「不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いをシュミレーション付きで紹介」もご覧ください。

3-2-2.建物自体にあるリスク

建物自体の、リスクも調べましょう。表面利回り率が高い物件でも、リスクが高い建物であるが故に、稼げない場合があるからです。主なリスクの内容は、下記の通りです。

  • 事故物件
  • 築年数が古い
  • ランニングコストが高い

物件購入後にどんなリスクが潜んでいるのか、購入前に調べることで、成功率はアップします

3-2-3.立地

建物の立地条件を調べるのも大事です。調べた方がいい内容は、こちらです。

  • 単身者とファミリー層のどちらが多いか?
  • その地域に住んでいる人の年収は高そうか?
  • 交通アクセスは良いか?
  • 近くにスーパーやコンビニはあるか?
  • 街の人気は、あるかないか?

建物の状況が良くても、立地条件が悪いだけで、入居者が集まらない場合もあります。都会では、自動車を運転しない人が多いため、より一層重要視されるでしょう。

3-3.購入した物件を売却する時の条件を決めておく

物件を購入後、売却する時の条件を決めるのも大事です。たとえば、このような感じです。

  • 物件の価値が〇〇円を切ったら売却する
  • 家賃収入が〇〇円を超えたら売却する
  • 物件を〇件以上買ったら売却する

売却するタイミングを決めれば、投資用物件の管理もしやすくなります

3-4.良い不動産会社を選ぶ

質が高い、不動産会社から物件を購入するのも大事です。物件を高値で売りつけたり、購入後のフォローをしてくれなかったりするケースがあるからです。

不動産会社を選ぶ時は、「口コミ・実績・街の知名度」などを重視して、探すといいでしょう。

こちら「不動産を高く売るために!不動産会社を選ぶ5つのポイントとは?」にも、不動産会社の探し方が載っていますので、参考にしてみてください。

3-5.うまくいっている人から学ぶ

不動産投資で、稼いでいる人から学ぶのも、成功するカギです。物件の買い方や運用方法などを投資家に質問して、聞いた内容を実践しながら、儲けている人もいます。

不動産投資家を呼んで、勉強会を行っている企業もあるため、活用してみてはいかがでしょう。

なお、こちら「カテゴリー別|絶対読むべき不動産投資のブログ15選」にも、不動産投資を行っている人のブログが載っています。

4.まとめ

不動産投資の成功率を上げるには、「失敗している人の真似をしない」&「成功している人から学ぶ」ことが大事です。

この2点を意識しながら不動産投資に取り組めば、稼げる確率はアップします。

不動産投資で稼いでいる人から学んで、ぜひ成功への道を駆け上がりましょう!

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  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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