一般コラム

マンション経営のデメリットやリスクを解説|失敗しないコツとは?

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マンション経営

マンション経営に対して、デメリットやリスクを感じる人もいるでしょう。

確かにマンション経営では、大損失が生まれることも…。

しかし、ある程度の準備を行えば失敗する確率は減ります

マンション経営を始めた人の中には、実際に数百万円の収入を毎月生み出す人もいるため、100%失敗する投資ではありません

そうは言っても、どうすれば成功できるのか分からない人もいるでしょう。

そこで今回は、マンション経営の流れを紹介しながら、失敗率を下げる方法などをご紹介します。

1.マンション経営をする流れを抑えよう

マンション経営 流れ

はじめにマンション経営をする時の一般的な流れを、4つのステップに分けて見てみましょう。

1-1.マンションを購入する

不動産会社などからマンションを購入します。

購入時は物件価格だけではなく、諸経費の支払いもあるため要注意。

なお購入時の費用は、ローンを組んで払うことも可能です(条件はローンの種類・不動産会社の方針などによって異なります)。

1-2.入居者を募る

購入後は入居者を募ります。募り方は、不動産会社ごとで異なります。

チラシに掲載する場合もあれば、自社のサイト上で募集するケースも存在します。

1-3.入居者が決まる

入居者と賃貸契約を交わします。賃貸契約は、不動産会社が行うことが多いです。

問題がなければ、借主に物件を貸します。

家賃が払われなかった時に、代わりに家賃を補償してくれる保証会社を利用すると、回収漏れが起きないため便利です。

1-4.入居者が支払った家賃が収入になる

入居者が毎月支払う家賃から、(管理会社などの)手数料を引いた金額が、あなたの収入となります。

2.アパート経営とマンション経営は違う

マンション経営 アパート経営 違い

マンション経営とアパート経営は似ていますが、いくつかの違いがあります。

表を見ながら、購入方法や建物の形状の違いを確認しましょう。

◆アパート経営 ◆マンション経営
◎物件の買い方 一棟買いが多い 一室買いが多い
◎建物にエレベーターは付いているか? ほとんど無 有る物件も存在する
◎建物の材質 木造や鉄骨が多い 鉄骨やコンクリートが多い
◎耐久年数 短い 長い

アパートとマンションの経営では、物件の購入方法や、建物の形状が大きく異なります

ちなみに物件を長期間保有する予定がある人は、耐久性に優れている築年数が浅いマンションを購入すると良いでしょう。

3.マンション経営のメリットとデメリット

マンション経営のメリットとデメリット

ここでは、マンション経営のメリットとデメリットを見てみましょう。

3-1.マンション経営のメリット

メリットは、こちらの3点です。

3-1-1.家賃収入で稼ぐことが可能

入居者から家賃収入を受け取れるため、本業以外で収入が欲しい人にピッタリです。

副業で始めた人の中には、家賃収入が本業の給料を超えて脱サラをする人もいます

3-1-2.担保にできる

投資用マンションを持っていれば、融資を受ける時の担保にできるため、キャッシュが不足した時に役立つでしょう。

投資家の中には、投資用マンションを担保にして、別の投資用マンションを購入するために融資を受ける人もいます。

3-1-3.値動きが激しくない

株式売買のように、値動きは頻繁に起こりません。値動きを数分単位で追わなくて良いため、投資に時間を割けない人にもピッタリです。

よほど悪いニュースが流れない限り、一日で急落することはありません。

3-2.マンション経営のデメリット

デメリットは、こちらの3点です。

3-2-1.入居者がいなければ収入は0

投資用マンションを保有していても、入居者がいなければ収入は0です。

現在は人口減少で空き家も増えています。地方では過疎化が進んでいるため、物件を購入する地域は慎重に決めましょう。

3-2-2.物件の劣化

マンションは経年劣化を起こすため、定期的に改修を行わなければなりません。築年数が古い物件を買った場合だと、購入直後に巨額の改修費が発生することもあります

3-2-3.資金がかかる

マンション経営は多額の資金が発生します。投資用マンションを買うのであれば、少なくとも数百万円はないと厳しいです。

なかには数十万円で販売されている物件もありますが、ランニングコストが高かったり、入居者が現れにくかったりと、投資物件に向かないことが多いです。

こちらにもマンション経営のメリット・デメリットが載っていますので、参考にしてみてください。
関連記事>>マンションvs一戸建て。メリット・デメリットを徹底比較!

4.マンション経営で利益を出す仕組みは2パターンある

マンション経営で利益を出す仕組みは2パターンある

マンション経営では、2パターンの方法で利益を出せます。

4-1.家賃収入

家賃収入とは、入居者が支払った家賃を収入にする方法です。入居者から直接家賃をもらう方法もあれば、不動産会社を介してもらう方法もあります

こちらの記事には、家賃収入を生み出すコツが詳しく載っています。
関連記事>>家賃収入を生み出す3つのコツとは?手取りを増やす節税方法も紹介!

4-2.売却益による収入

物件購入時よりも高い金額で売却できれば、差額が収益になります。地価が急上昇すれば、高い金額で買い取ってもらえるチャンスがあります

ただし、購入時よりも高い金額で売却できる可能性は低いため、家賃収入で稼ぐのが現実的です。

5.マンション経営は節税をすると手元に残る利益が増える

マンション経営は節税をすると、手元に残る利益が増える

マンション経営で節税をして、手元に残る利益(キャッシュ)を増やせます。代表例が相続税の節税です。

この方法は、手元のキャッシュで不動産を購入して、相続税の額を減らす手法です。例を見てみましょう。

例.5,000万円のキャッシュと、5,000万円の不動産を相続する場合

パターン1:5,000万円のキャッシュを相続するパターン
→5,000万円を対象に、相続税が計算されます。

パターン2:5,000万円で購入した不動産を相続するパターン
→不動産の相続税評価額を算出し、算出した金額を基に相続税の計算をします。

なお、相続税評価額で算出すると5,000万円を下回るため、相続税の対象となる金額は5,000万円未満です。

上記の結果より、手元にキャッシュを残すよりも不動産の購入費用に充てた方が、相続税の対象となる金額が安い分、相続税も安いです。よって、不動産を相続した方が手元に利益が残るといえます。

6.マンション経営では利益だけではなく費用も発生する

マンション経営では、利益だけではなく費用も発生する

マンション経営では、利益だけではなく費用も発生します。そのため、入居者が支払った賃料が丸々利益になるわけではありません。

ここでは、マンション経営時に発生する費用を見てみましょう。

6-1.修繕費

修繕費とは、マンションの修理やリフォームをする時に発生する費用です。マンションの経年劣化により必ず発生する費用で、1回の修繕で数百万円にのぼる場合もあります。

同じ物件を数十年間保有している場合、トータルの修繕費が1,000万円を超えることもザラです。マンションを購入する時は、修繕費を推測してから購入しましょう。

6-2.宣伝費

入居者を募集する時の宣伝費が発生するケースもあります。不動産会社によっては、数十万円の宣伝費を請求されるため要注意。

しかも、多額の宣伝費をかけても入居者が入らない場合もあります。宣伝効果があるのか、確認してから払いましょう。

6-3.固定資産税

固定資産税とは、物件を保有している人が払う税金です。一般的には、物件が建っている地価が高くなるほど、固定資産税も上がります

とくに東京都心部の物件は、地価が高いため固定資産税も高いです。

また、前年度の固定資産税が安くても、地価のアップで固定資産税が急上昇する場合もあるので、ご注意ください。

こちらにも、費用について詳しく載っています。

関連記事>>アパート経営をする際にかかる費用は?自己資金はどれくらい必要か

7.マンション経営関連の資格勉強をしても赤字になる可能性はある

マンション経営関連の資格勉強をしても、赤字になる可能性は大いにある

マンション経営に関する資格を取得しても、赤字になる人はいます。勉強時間が多くても、マンション経営に失敗する人の特徴に当てはまると、黒字化するのは難しいです。

ここでは、マンション経営に失敗する人に当てはまる特徴を見てみましょう。

7-1.利回りの高さだけで物件を買う

利回りが高さだけで、物件を買うのは典型的な失敗例です。いくら、利回りが高くても入居者がいなければ収入は0です。そのため、利回りの高さ以外のことも考慮しましょう。

なお、利回りには表面利回り実質利回りの2種類あります。それぞれの概要は、こちらです。

7-1-1.表面利回り

表面利回りとは、推定される1年間の家賃収入を物件の購入価格で割って計算した利回りです。

たとえば、1年間の家賃収入が100万円で、物件の購入価格が2000万円だった時の表面利回りは「100万円÷2000万円」で、0.05(5%)です。おおまかな利回りを確認する時に役立ちます。

7-1-2.実質利回り

実質利回りは、「推定される1年間の家賃収入-経費を引いた金額」÷「物件の購入価格+購入時に発生した諸経費」で計算します。例を見てみましょう。

例.

  • 1年間の家賃収入:150万円
  • 1年間の経費(固定資産税、修繕積立金、管理費など):100万円
  • 物件の購入価格:2000万円
  • 購入時に発生した諸経費:200万円

上記の場合、(150万円-100万円)÷(2000万円+500万円)で、実質利回りは0.02(2%)です。

なお、推定される1年間の家賃収入と購入価格が同じ場合、表面利回りよりも実質利回りの方が低くなるため、覚えておきましょう

関連記事>>「不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いをシュミレーション付きで紹介」をご覧ください。

7-2.需要がないマンションを買う

需要がないマンションを買うのも、赤字になる原因です。事例は、こちらです。

  • ファミリー層が多い地域なのに、ワンルームマンションを買った
  • 大学が移転したのに、学生向けの物件を買った
  • 富裕層が多い地域なのに、安い賃料の物件を買った

その地域に住む人が求めていない物件を買うと、需要がないため入居者は集まりません。結果、家賃収入が入らず赤字になるのです。

7-3.街の将来像を確認していなかった

街の将来像を確認せずに、物件を購入したことで赤字になる場合もあります。事例は、こちらです。

  • 人口減が進み、入居者がいなくなった
  • 企業が移転し、住む人がいなくなった
  • 近くの地域に商業施設ができて、引っ越す人が増えた

物件を購入しても、長年その街に人が住み続けるとは限りません

街の将来像を見誤って物件を購入すると、家賃収入が0になったり、物件を叩き売りしたりする状況に追い込まれるため気を付けてください

7-4.入居者が入らなかった時の対策を立てていなかった

家賃収入が0だった時の対策を立てずに、失敗するケースもあります。何の対策もしなかった結果、費用だけが発生して大赤字が生まれるのです。

購入前には、入居者が入らなかった時の対策を考えたり不動産会社に確認したりすることを、お忘れなく。

7-5.物件の管理を怠っていた

物件の清掃やリフォームなどの管理をしないのも、マンション経営で失敗する要因です。管理を怠ると物件の劣化が起こります。結果、内覧に来た人をガッカリさせてしまい、入居率の低下を招きます

内覧に来た人のハートをつかむためにも、物件の管理は適度に行いましょう。

7-6.出口戦略が甘かった

出口戦略とは、不動産をどうするか考える戦略のことです。不動産投資家の中には、物件を保有し続ける人もいれば、売却したり取り壊したりする人もいます。

なかには、家賃収入で黒字化できたのに、出口戦略の判断を間違えて、最後に大損失が生まれるケースもあります。

勢いのみでマンション経営をすると、購入後しばらくしてから大ダメージを喰らうことも…。

それを防ぐためにも、出口戦略はハッキリ立てるべきです。

8.マンション経営の成功率を上げる5つのコツ

マンション経営の成功率を上げる5つのコツ

最後に、マンション経営の成功率を上げる5つのコツを見てみましょう。

8-1.不動産会社に勧誘されても、冷静な判断をする

不動産会社に勧誘される人もいると思いますが、安易な誘いに乗るのは厳禁です。

悪徳業者に引っかかると、大金をだまし取られたり、劣悪な物件を高値で売りつけられたりする恐れもあります。自身でリサーチしてから、不動産会社を選びましょう。

8-2.購入~売却までの導線を決めておく

マンションを購入してから、売却までの導線を決めましょう。具体例は、こちらです。

  • ××年:〇〇万円でマンションを購入
  • △△年~10年間:家賃収入で〇万円を得る(費用は年間□万円)
  • ◇◇年:マンションを売却(もしくは売却の値段が×円になったら売却)

事業計画を立てる感覚に近いです。収支金額を具体化して導線を作ると、マンション経営時に役立つでしょう。

8-3.需要が下がりそうにない地域の物件を選ぶ

マンションの需要が当面高そうな地域の、物件を選ぶのも秘訣です。2019年現在だと、東京や福岡などの都市だけではなく、那覇などの中核市もマンション需要が高いです。

ただし地価が上がっている地域の中には、観光客が増加しただけで人口は増えていないケースがあります。この場合、観光客が減った瞬間に地価が下落する恐れがあるため、気を付けてください。

8-4.リスクの対策をしておく

不動産投資ではリスクに関する対策も大事です。対策の具体例は、こちらです。

  • 複数の物件を保有し、入居者を確保しやすくする
  • 家賃の回収漏れを防ぐため、保証会社を利用する
  • 入居者の呼び込みが上手い不動産の物件を購入し、家賃収入0を回避する

取れる対策は、たくさんあります。リスクに巻き込まれないよう、準備をしておきましょう。

8-5.損切りラインを決める

マンションを手放すタイミング(損切り)を決めるのも重要です。マンションは保有するだけで費用が発生します。

収入が0でも家賃収入が生まれることを信じて物件を持ち続ける人もいます。しかし家賃収入0の状態で物件を持ち続けると、赤字額が膨れます。

それを防ぐにも、損切りラインを決めることが重要です。このような形で決めると良いでしょう。

  • 赤字額が〇万円を超えたから売却
  • 物件の価格が×万円まで下落したら売却
  • 家賃相場が△万円を切ったら売却

損切りラインを具体的に決めて、巨額の赤字額を抱えない仕組みを作ってみてください。

こちらの記事にも、成功するための方法が書いてあります。

関連記事>>賃貸経営はリスク高く失敗する可能性大!成功するための具体的な対策を紹介

9.マンション経営のまとめ

マンション経営は、不動産投資初心者の人でも行えます。しかし稼ぐには、不動産の勉強をしたり、稼ぐためのコツをつかんだりして、収入を生み出す仕組みを自身で作ることが大事です。

人任せにしすぎると、気付いた時に大損失を生むこともあります。失敗しないためにも、自分なりに不動産の情報収集をしてから物件を買いましょうね。

関連記事>>「不動産投資の勉強法|おすすめのブログや書籍などを紹介

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松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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