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不動産投資

中古マンションは買ってはいけない?購入時の注意点を解説!

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中古マンションは買ってはいけない?購入時の注意点を解説!

マンション購入の選択肢として気になるのが「中古マンション」です。

はなから新築一本!という方もいますが、沢山の物件から選べる点、予算を抑えられる点他、利点は様々です。最近ではヴィンテージマンションがちょっとしたブームでもありますね。

「中古マンション購入の注意点は?」
「買ってはいけない?後悔する?」
「確認すべきポイント・基準は?」
「実際に買った人の声をききたい」

中古物件には、新築よりも当たりはずれ・確認点が多い分、選ぶ際の予備知識が必要になります

ということで、「中古マンション 購入 注意点」についてのお話をします。ポイントを押さえて、良い買い物をしましょう!

1.中古マンション市場の現状【メリット・デメリット】

1.中古マンション市場の現状【メリット・デメリット】

まず申し上げられるのは、「コロナ禍だから売り物や買い控えが出てお買い得状態!ということにはなっていません。

関東圏を例にとると、2021年3月の首都圏中古マンション価格は前月比+3.3%の4,021万円と 7ヵ月連続で上昇し、2002年の集計開始以来で初めて4,000万円の大台を突破しました。

都県別では、東京都で+1.4%の5,535万円と9ヵ月連続プラス、埼玉県(+3.7%、2,469万円)は築古事例減少もあり上昇度合いが一段と強化。神奈川県(+0.8%、2,979万円)や千葉県(+1.2%、2,213万円)でも引き続きプラスで、 前月同様に1都3県の全てで価格水準が上昇しているのです。

価格相場は都市部・郊外ともにコロナ禍でも堅調に推移していると言え、供給は減少気味です。新築マンションの供給が少なかったことも影響しています。

「もう少し待ちかな?」と落ち着いて考えるのもいいですが、今後の金利上昇やインフレ予測など、経済状況をよく見た上で、購入予定があれば早めの判断が良い場合もあります。

中古マンションという選択のメリット・デメリットを、ごくシンプルに整理すると以下です。

1-1. 中古マンションのメリット

新築より安い新築より安いため、好立地の物件も手が届きやすくなる。グレードの高い・広いものを新築より安く、予算内で買える。
住宅ローン控除
不動産取得税の軽減措置
中古マンションを購入してもこれらは受けられる。ただし新築と条件が変わる点は注意。
リフォーム等しやすいコスト的に本体価格が安いため、思い切ってリフォームやリノベーションもしやすい。
嗜好性を満たす歴史のあるヴィンテージマンションなど、古いデザイン・個性的な建物が好みの人にとっては、唯一に近い選択肢になる場合も。

1-2. 中古マンションのデメリット

仲介手数料が高い新築・業者売主物件だとかからないが、物件価格3000万円だと96万円にもなる。
修繕積立金が高い築年数が古くなればなるほど、金額が高くなる傾向。
耐震基準が低い場合耐震基準が低い場合に要注意。資産価値にも影響。
設備が古いリノベーション済みでない場合、設備の改修に予算を割くことも。
固定資産税に注意高い場合があり、マンションは経年で下がりにくい。

2. 中古マンション購入の注意点【築年数・立地】

2. 中古マンション購入の注意点【築年数・立地】

では、購入の際にどんな点が注意点となるのでしょう?「あとで直しの利かない項目」「譲れない項目」を洗い出して、良くチェックします。

基本情報基本的な物件のプロフィールを確認する=築年数・駅距離・間取り・日照・事故物件でないか・周辺環境(生活インフラの利便性・静寂性・安全性)
設備インフラインフラ(電気、ガス、ネット環境、BS/CSが見れるか、ゴミ施設、オートロック、宅配ボックス)などの状況。
耐震基準の確認「耐震基準をクリアしているのか」「耐震改修は行われたか」「どの程度の揺れまで耐えられるか」について把握する。

1981年の基準改正以降に、新基準で建築確認されたもので、3年の余裕を見ておく必要があり、1984年より後に竣工したマンションが新耐震基準適合。

耐震の適合検査を受けて基準に満たない場合は、耐震改修を行わなければ、不動産取得税や住宅ローンの軽減措置が受けられなくなるので注意が必要。

リフォーム計画と費用目途「気に入ったのだけど。ここは直したい」という個所を把握して、リストアップする。その改修にどれだけの予算がかかるのか見積もりを取る。

リフォーム費用が膨れあがると、住宅ローンの中で借入可能額をオーバーする可能性があるので要注意。

ランニングコスト固定資産税や都市計画税についても把握する=マンション取得によりかかる税金は、取得時のみない。

その他管理費・修繕積立・駐車場・駐輪場・自治会費などが毎月かかるので、その金額を把握する。

規定の状況認められる用途・ペット飼育・自治会活動状況・建替えや大規模修繕予定の有無・住民の様子・賃貸で貸し出している部屋は多くないか
住宅ローンが使えるか物件詳細情報の中の「現況」に賃貸中と表記されている場合、住宅ローンで購入することができない物件です。

チエックポイントとしては、基本的には立地条件が最優先となります。駅から近くてスーパー、医療機関などにもすぐ行けるかという要素は、住む利便性だけでなく「売る・貸す」際の資産価値に直結します。

どんなに築古で修繕も必要なマンションでも、駅ロータリーに面しているような立地ならば、価値はそれなりにあります。

築年数ほか建物の素性も重要ですが、併せて、どんな人たちが住んでいるのか、管理組合はどんな具合で運営されているか、積立ての財政状況は健全かなど、ソフト的な部分も住まいとして、資産として重要な要素です。

2-1.リフォームとリノベーション

リフォームを自分でしていく場合は、「今どうしたいか」「将来どうしたいか」の両方の視点で考えるましょう。一方 リノベーションは、間取り変更まで含めた大改造を言うのですが、そこまでお金をかけるかは、コスパをよく検討しましょう。

リノベーション済みでない部屋の場合は、築年代によって設備が大幅に異なります。現代の仕様に合わせて「どこをどの程度新しくするとどうよくなるか」という点は、知識が必要なのでプロに相談するのがおススメです。

3. 中古マンションを購入した人の生の声【買ってはいけない?】

3. 中古マンションを購入した人の生の声【買ってはいけない?】

ボツになった物件
「内見。ここはまだ売主の方が居住中の物件でした。数年前にリフォーム済物件を売主の方が購入したとのことで中身はとても綺麗。けどリノベする身としては関係ないのよね…。(そして数年で住み替えかー、なにかあるのかしらと思ったり。)

天井の低さと、壁構造で抜けない壁が多いことが気になりました。中層階でしたが目の前に、かなり年季の入ったアパートがあり景観が・・・管理面もイマイチで郵便受けなどがちょっと荒れていて、ここはないなとなりました。」
出典:共働き夫婦の都内中古マンション購入&リノベーション

リフォーム計画出し
「リフォーム箇所は大きく6項目。

和室の撤去:壁収納にはディノスのデスク付きタイプ(白)をはめ込み。(事務所として使用)

床材張り替え:床材は、旦那の希望でビアンカ(イタリア大理石調)と木目調の複合フローリング材

壁紙、天井のクロス張り替え:壁紙は一般的なクロスの白。凹凸があるので、照明に応じてイメージが少し変わる。

間取り変更:押し入れ・和室を壊して寝室を広くできるよう、新しく壁を成型、クロゼットも作ってもらう。クロゼットのドアだけ悩み中。折れ戸は避けたい。。。

キッチン・バス・トイレの水回り入れ替え:メーカーは既に確定。あとは具体的な器具をどれにするかメーカーさんと相談。

給湯器入れ替え:給湯器だけ手配すると割高なので、東京ガス指定の専用業者仕入れと工事をまとめて依頼。

カーテン:今まで使っていたカーテンはことごとく丈や幅が足りなくて買い替えに!」
出典:トイプードルとデグーにまみれる日常

古いマンション購入の決め手
「購入を検討している時に、不動産屋さんからこのマンションの修繕記録と、直近の修繕積立金の会計を見せてもらいました。

古いマンションなのですが、数年おきにいろんなところをきちんと修繕しています。あのお金がかかることで有名なエレベーターもちゃんと交換されてますし、雑排水菅などの交換もしています。

屋上の防水処理なんかもしてたかな。修繕とは違いますが、排水管の高圧洗浄も定期的に実施してるようです。」
出典:オールドマンション・ライフ

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4. 中古マンションの様々な用途【購入する注意点】

4. 中古マンションの様々な用途【購入する注意点】

中古マンションは手に届きやすさから、自分と家族の居住用以外に、柔軟な用途が考えやすくなります。

戸建に比べて貸しやすいため、購入時に利回り=商品力を意識し、 あとで賃貸に出しても良いでしょう。

立地(生活の利便性)が良ければ、マンションの方が高齢でも住みやすいため、将来実家の老朽化に伴って、 親ごさんを住まわせることを意識することもできます。

注意点として、戸建に比べてマンションは管理費・修繕積立がかかり続け、戸建よりも維持費がかかる点と、戸建よりも償却が遅く、固定資産税も下がらない点は事前に意識しておく方が良いと思います。

5.「中古マンション 購入 注意点」についてのまとめ

中古マンションは買ってはいけない?購入時の注意点を解説!

以上、「中古マンション 購入 注意点」というテーマでのお話をしました。メリットデメリット、購入時の注意点などは、理解を頂けたでしょうか。

中古物件探しというのは、 予想もしないようなめぐり合いや、意外な落とし穴、新築にないような選択肢の拡大もあり、楽しいものです。

戸建の新築などは「事前に極力自分たちの暮らしのイメージをはっきり持ち、新居の計画を立てましょう」と言うところですね。

しかし中古マンションの場合、案内する業者が迷惑しない程度にビジョンは持ちつつ、ある程度柔軟に「ここで暮らしたらどんなだろう?」「ここだけこう直したらどんなだろう?」という気持ちで内見にのぞむのもいいかも知れません。

(もちろん本稿の注意点は予備知識として意識してください)

ただ、立地に関しては、生活の利便性など、極力妥協をしないことをおススメします。

それから、将来にわたってどんな使い方をしていくのか、そこに住み続けるのか、相続するのか、身内に引き継ぐのか、売るのか、貸すのか、買う時によく考えましょう。

その予定通りにならないこともあるかも知れませんが、そうすることで、 そこに暮らしている間の安心感が違います。それはある意味耐震性能と同等以上の価値観かもしれません。

「中古マンション 購入 注意点」 のポイント
  • 中古マンションは新築に比べ予算の使い方が柔軟にできるため、立地の選択やグレードの自由度が上がる。
  • 反面、構造や設備、初期費用や維持費の問題には注意。
  • 近隣住民や管理状況も良くチェックしよう。
  • リフォーム・リノベーションは最初から規模間を意識して検討を。
  • 賃貸や親用等の用途も意識して、資産価値や立地を検討しよう。
  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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