家を作ろうと考えている人なら、一度は意識する「フラット35」。住宅ローンは沢山ありますが、フラット35とはどんな特徴があるのでしょう？

「フラット35とは？やめた方がいい？」
「フラット35に向く人は？」
「住宅ローンの失敗や後悔はどんなこと？」
「借り換えは固定と変動とどっちがおすすめ？」
「これからの金利動向は？」

現時点でフラット＝固定金利を考えない人も、実は比較して意外に知っておくことがありそうなのです。

今回は「フラット35 やめた方がいい」についてお話をします。フラット35を通して、住宅ローンの現在が見えます！

1.フラット35とは？ 【基本的なしくみを解説】

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている固定金利の住宅ローンです。昔は「住宅金融公庫」と呼びました。いまでは公庫ではないので公的融資と民間融資の中間となりますが、公的な性格が強いところがあります。

もともとの始まりは、 国民に住宅購入が手の届くものにするのが目的だったため、返済者の信用情報の審査は厳しくありません。

そのかわり、 優良住宅の普及も目的にあるため、取得する物件の内容に対しては厳しめの審査が行われるというのが、大まかな性格です。

2.フラット35を利用するメリットとデメリット

まずはざっくりと、一般的な銀行との比較です。

金利差の分、総支払額は32万円の差がありますが、トータルのメリット・デメリットはどうなのでしょう？

2-1. メリット

全般的に、借り入れの際のハードルが低く設定されていることが目につきます。

2-2. デメリット

やめた方がいいと言われるのは、やはり主に金利の高さです。また、一般の金融機関はクレジットカードや他の金融商品申込みなど、様々なルールで金利を下げる方法がありますが、フラット35の場合頭金の額と住宅性能くらいでしょうか。

したがって金利の勝負となる借り換えでは、下記のように、総支払額にして104万円もの差がつく場合もあります。

3.フラット35を利用した失敗談・後悔を解説

返済時に困った、後悔した例です。

「頭金が少なく、離婚ですぐ売る！となった時に、ローンの残る「担保割れ」をした」
住宅を売って精算したかったのに、返済の残額が残ってしまう例です。

「返済期間を長くとりすぎて、繰り上げ返済もできずで定年後も返済が続いている」
「のんびり返す」ことのリスクは、下記の表のような数字の差にも表れてきます。

「借りた後で妻が仕事を辞めて返済が一気に苦しくなった」
フラット35では夫婦2人で1つのローンを借りるので、それぞれの負担分に応じて住宅ローン控除も夫婦で受けられますが、ひとりが無職になっても返し続けていかねばなりません。

「借りた後に病気になって失敗。団体信用生命保険（団信）は死亡した場合や高度障害になった場合のみで、病気やケガで働けなくなった場合は保険金が下りない。」
これはどんなローンにも付きまとうので、生命保険のカバー分野ですね。

「団信に入らず、返済者が亡くなっても家族が返済を続けることに…。」
長い返済期間です。よほどの事情がない限り、団信には加入したほうがいいでしょう。

3-1.サブプライムショック　住宅ローンが世界経済を危機に

サブプライムショックとは、2006年にアメリカでサブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）が、不動産価値下落が原因で返済不能者が続出し破綻、アメリカの株価が暴落した事件です。それが世界の株式市場にもおよび、世界同時株安となりました。

それまでは上昇を続けていた住宅価格の伸びが止まり、ローン債務者は建物を担保として借り換えができなくなって起こった返済不能ですが、世の中の経済動向を絶対のものと信じて進むと危険！という点で、総量規制による日本のバブル崩壊と並ぶ教訓といえるでしょう。

4. フラット35の利用に向いている人は？

ここでフラット35の適性を整理しましょう。

5.フラット35の将来性【今後の金利動向】

「一般的な金融機関の方が得」と考えられがちなのですが、実は不動産業界・一部の経済専門家の間で、 「今後は固定金利を選択した方が良い」という予測が発表され始めています。

5-1.金融機関の経営予測

試算では2年後の2023年に、一般金融機関の経営を支えてきた2008年のリーマンショック以前の融資（高金利で利ザヤが大きい）の返済がほぼ完了し、経営状況が一気に悪化するというデータがあります。

さらに同時期に、行員に多数いる団塊ジュニア世代の人件費がピークを迎え、さらに経営を圧迫することになります。

以上2点から 一般の金融機関は、一斉に変動金利の上昇に踏み切らざるを得ないとの予測があり、そうなった場合固定金利が勝ち組になる可能性が出てきたのです。

5-2.インフレの予測

さらに、2023年には各国中央銀行の政策で、インフレが起きると言われています。インフレ＝ お金に対して不動産の価値が高騰すれば、利益を確保するために、変動金利は挙げざるを得ません。

変動金利の上昇リミット内でも、「月10万の返済額が、1年半で19万5千円まで増えた！」ということもありうる。逆にそれまでに固定金利でローンを組んだ人に、金利上昇はありません。

これらの予測は多方面で出ているため信ぴょう性は高いのですが、良く情報集めをして自己責任で考える以外にありません。

5-3.新商品フラット35エースの可能性とは

フラット35エースとは、従来の「財住金フラット３５」より低金利なローン商品です。

フラット３５業界内で最安水準の融資手数料で、保証料・団体信用生命保険特約料・繰上返済手数料０円、長期優良住宅対象で更に一定期間金利が下がるなどもともとのメリットも考え合わせると、現状でも一般銀行のローンと競争力があります。

ただし「エース」は予算＝販売数に限りがあったり、NTTグループほか一部大手など対象企業の限定があったりします。

6.「フラット35　やめた方がいい」についてのまとめ

以上、「フラット35　やめた方がいい」というテーマでのお話をしました。フラット35をめぐり、住宅ローンの現状は理解を頂けたでしょうか。

夢の買い物が形となってきたわけですから、はやる気持ちは分かるのですが、ここで冷静になり、選択肢の中から冷静に検討を行いましょう。

20年・30年は意外にあっという間で、その間に繰り上げ返済ができるようになる人はほんの一部です。この先のどこかで想定外の負債に苦しまずに済むよう、経済の動きも良く加味しましょう。とくにインフレに関しては要注意です！