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学生の街?京都で不動産投資をするなら知っておきたい情報を紹介

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京都 不動産投資

京都で不動産投資を検討しているという方はいませんか?

京都は賃貸需要が高く、不動産投資のリスクである空室率が低いという特徴があり、不動産投資を行うメリットがある地域なのでおすすめです。

しかし、京都は伝統的な建造物などがあり、厳しい建築規制があります

他の県では通用していたことも、京都では通用しないこともあるため、京都のことを知っておかないと、あとあと後悔することになってしまいます。

そうなってしまわないためにも、あらかじめ京都の地域特性や事情などを知っておくべきです。

そこでこの記事では、京都の不動産事情や、気をつけたいことを解説していきます。

この記事を読むと分かること

  • 京都の不動産事情
  • 京都で不動産投資するなら気をつけたいこと
  • 京都で人気のエリアや不動産会社

1.京都の不動産投資事情

まずはじめに、京都の不動産投資事情を知るために次のことを紹介します。

  • 人口に対しての大学生数が日本一
  • 有名企業の本社が多い
  • 京都ブランドの安定感
  • 建築規制が厳しい
  • インバウンド需要の高さ

1-1.京都は人口に対しての大学生数が日本一

京都は、京都大学や同志社大学をはじめとする、大学が非常に多いです。

そのため、大学生の数も非常に多いです。

都道府県別統計とランキングで見る県民性で公開されている人口に対する大学生の数のグラフを見ると、なんと東京都を抜いて1位を記録しています。

しかも、京都の大学に進学する大学生の7割が京都府外からくる地方出身者で、近畿圏外から来る一人暮らしをしなければならない学生はそのうちの約4~5割もいると言われています。

そのため、ワンルームや1Kの賃貸を借りたいという方がかなり多くいらっしゃるということが言えるのです。

1-2.京都は有名な企業の本社が多い

京都は大学の数もかなり多いですが、有名な企業の本社もかなり多いです。

有名企業の一例を挙げると、

  • 任天堂
  • 京セラ
  • ワコール
  • 宝酒造
  • 佐川急便
  • オムロン
  • ニッセン
  • 島津製作所
  • 日本新薬
  • 餃子の王将

そのほかにも多数の有名企業が京都に本社を構えています。

また、これら企業は日本や世界で活躍している企業のため、転勤の可能性も考えて、一軒家よりも賃貸を借りたいと考える方が多い傾向にあります。

1-3.京都ブランドの安定感

京都は美しい街並みがあり、過去に日本の都だった歴史、それに伴う重要文化があります。

また、世界遺産や国宝、重要文化財が存在するため、京都のブランド力は日本でも屈指の強さです。

しかも、それらは日本人のみならず世界にも知れ渡っていて、世界の観光都市ランキングでも常に上位にランクインしているほどです。

この日本・世界で認められている京都のイメージ、ブランド力というものは確固たるもので、これから50年、100年と続いていくことは大いに期待できます。

また、京都は山に囲まれているため津波の被害や、台風による被害が少ないこと、断層的にも地震で大きく揺れる可能性が低いことからも、ブランドが維持される理由の1つと言えます。

そのため、地価が急落することは考えにくいため、投資先として京都を選ぶことがリスクヘッジとなるのです。

1-4.京都は建築規制が厳しい

先ほど、京都は美しい街並みとともに、世界遺産・国宝が存在するとお伝えしました。

京都はそれら景観や建造物を守るため、新たに建造物を建てる際には、かなり厳しい規制を定めています

しかし、実はこの規制は不動産投資をしようとしている方にとっては追い風になると言われています。

なぜかというと、厳しい規制のせいで賃貸物件が少なく、賃貸の供給が追いついていないため、すぐに部屋が埋まるからです。

例えば京都では山の上で大文字焼きをするのですが、それが京都市街から見えなくなるような高さの建物を建ててはいけないという規制があります。

これにより、京都では高層マンションを建てることができません。

しかし、京都は大学生・企業の本社が多く、賃貸に住みたいと考えている人が多いです。

そのため、京都では賃貸に住みたいと考えている人よりも賃貸の数が少ないという状況が生まれています。

この状況によって、不動産経営をするとすぐに満室となり、空室率を下げることができるという思わぬメリットに繋がっているのです。

1-5.京都はインバウンド需要が高い

京都は、もともとの外国人観光客の多さに加えて、2020年の東京五輪、2025年の大阪万博によってさらにインバウンド需要が高くなると予想されます。

そのため、京都の地価は今後上昇が続く可能性が高いという特徴があります。

というのも、みずほ総合研究所のインバウンド需要拡大によって持ち直す地方圏の地価によると、訪日外国人が増えるとホテル建設、店舗の増加、外国人スタッフの住居確保などにより、地価が上昇する可能性が高いと言われているのです。

地価公示価格チェッカーに掲載されている京都の路線価を見てみて、バブル期は異常ですがここ数年じわじわと上昇してきていることからもわかります。

そのため、訪日外国人が多く訪問する可能性が高い京都は、今投資することで家賃収入以外にも売却益を狙った不動産投資をすることができるといった特徴もあります。

2.京都の不動産投資の利回り・家賃相場(首都圏と比較)

LIFULLHOME'S見える賃貸経営が公表している首都圏と京都府の想定利回りは以下のようになっています。

すべての物件 区分マンション 一棟アパート 一棟マンション
東京 5.8% 5.3% 6.5% 6.1%
神奈川 7.5% 7.2% 7.8% 7.3%
埼玉 8.5% 9.2% 8.6% 8.1%
京都 6.9% 6.4% 8.8% 7.3%

基本的には、利回りというのは都心部になるにつれて、低くなっていくと言われています。

しかし京都は、人口や人口密度が高い神奈川や埼玉よりも、低い利回りの数値を出しています。

これは、先ほど京都の建築規制が影響しており、マンションの価値が高く、物件価格も高騰していることが数値にも表れているからなんです。

続いて家賃相場です。

1R/1K/1DK 1LDK/2K/2DK 2LDK/3K/3DK 3LDK/4L/4DK
東京 8.2万円 13.5万円 16.9万円 17.8万円
神奈川 6.1万円 8.7万円 10.1万円 12.2万円
埼玉 5.6万円 7.2万円 8.5万円 11.4万円
京都 5.4万円 8.3万円 9.7万円 11.4万円

やはり首都圏と比べると、土地価格が安いので家賃は抑えられています。

しかし、3LDKの部屋ともなってくると、そういったマンションが建築規制で少ないためか、神奈川や埼玉と変わらない家賃相場となっています。

3.京都で不動産投資をするなら気をつけたいこと

次に、京都で不動産投資をするなら気をつけたいことである

  • 京都出身者以外には土地を売ってくれない?
  • 下宿生が多い大学かどうかを判断する
  • 民泊用投資の場合は慎重に

これら3つを解説していきます。

3-1.京都出身者以外には土地や物件を売ってくれない?

京都は賃貸需要が高く、空室率も低いという不動産投資をする上でのリスクが少ない優秀な土地ですが、参入する際には大きな壁があると言われています。

それは、京都の土地オーナーが、京都府外の人間に対してあまり土地や物件を売りたがらないという壁です。

また、そもそも良い土地であったり、良い物件の情報すらも、京都の投資家や不動産会社の身内だけで流通することが多いと言われています。

昔からの伝統を守る府民性は、京都ブランドの維持に貢献していると同時に、外部の人間を遮断するといったことにも繋がってしまっているのです。

そのため、もともと建築規制で物件数が少ないのに、情報すら十分に入手することができない府外の人は、かなり不利な状況での不動産投資となります。

3-2.下宿生が多い大学かどうかを判断する(京都の下宿率7割前後)

大学の数が多いということを紹介しましたが、大学によって下宿生が多い大学とそうではない大学が多いことにも注意が必要です。

それに注意しないと、せっかく大学の近くに物件を買ったのに、思ったより入居者が決まらないということになってしまいます。

例えば、京都大学は全国から生徒が集まっており、下宿率は7割前後と言われていますが、同志社大学は4割前後と言われています。

そのため、ただ何も考えずに大学の近くにワンルームマンションを購入したらかといって安心はできません。

3-3.京都の民泊用投資の場合は慎重に

京都はたくさんの外国人が毎年安定的に観光にやってくることから、ホテルや民泊などの泊まれる場所の需要が高まっています

特に民泊に関しては、京都市下京区や南区などを中心に急増しています。

こういった民泊の需要に合わせて、民泊へ投資するという不動産投資方法をしてみようかと考えている方も多いのではないでしょうか。

確かに民泊への投資をすることで、十分収入を得ることができますが

  • 認可がおりなければ民泊を始めることができない
  • 京都市が民泊の規制を厳しくする可能性あり

というリスクも頭に入れておきましょう。

特に「京都市の民泊条例成立 環境と観光の両立へ規制盛る」の記事にもかかれていますが、京都市は民泊に関する条例を独自に作るなど、あまり民泊に関しては良く思っていません。

そのため、今後も、より規制が厳しくなり、せっかく物件を用意したのに認可がおりなくて、投資金が無駄になってしまったというような、京都市に左右されるリスクに注意が必要です。

4.京都で賃貸物件として人気が高い地域はどこ?(不動産投資)

続いて、京都で賃貸物件として人気が高い地域を3つ紹介します。

この記事で紹介するのは

  • 出町柳駅付近(京都市左京区)
  • 今出川駅付近(京都市上京区)
  • 西院駅付近(京都市右京区)

これらの地域です。

4-1.出町柳駅付近(京都市左京区)

出町柳駅は京都市左京区にあり、京都と大阪を結ぶ京阪電車と比叡山などへ結ぶ叡山電車のターミナル駅です。

出町柳駅付近は下宿生の多い京都大学のキャンパスが近くにあったり、京都府立医科大学なども近くにあるため、賃貸需要は非常に高いです。

また、近くに鴨川が流れていたり少し都心部から離れているため、閑静な住宅街ということで京都の住みたい街ランキングにも常に上位にランクインしています。

4-2.今出川駅付近(京都市上京区)

今出川駅は京都市上京区にあり、京都市営地下鉄烏丸線の駅です。

駅周辺には関関同立の1つである、約26,000人も在学する同志社大学のキャンパスや、同志社女子大学の最寄駅です。

近くに学生向けのおしゃれなカフェや飲食店が多数あり、学生さんに人気の地域となっています。

また、京都御所という観光地の最寄駅となっており、京都の中でもかなり知名度の高い地域です。

4-3.西院駅付近(京都市右京区)

西院駅は京都市右京区にあり、阪急電鉄京都線の駅です。

駅周辺には京都外国語大学や光華女子大学も近くにあることから、学生が多く集う地域です。

また、京都市の中心地である河原町駅まで3駅でいけること、大阪まで乗り換えなしで行けることなども、人気の地域である理由の1つです。

さらに、イオンモール京都五条をはじめとする、生活雑貨を購入できるお店が集まっていることから、住みやすいエリアとして評判です。

5.京都でおすすめの不動産投資物件を販売する会社

続いて、京都でおすすめの不動産投資物件を販売する会社を3社紹介します。

  • 日本ホールディングス株式会社
  • 大和財託株式会社
  • 株式会社R-JAPAN

5-1.日本ホールディングス株式会社(京都)

まずはじめに紹介するのは「日本ホールディングス」です。

1992年に創業し、京都市下京区に本社を構える不動産会社です。

日本ホールディングスが手がけた物件は入居率98%、不動産購入者のリピート率は50%と、住む人買う人両方から支持されています。

特に、「ベラジオ」という日本ホールディングスの独自のブランドは、京都ではかなり知名度の高いマンションです。

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5-2.大和財託株式会社(京都)

大和在託

次に紹介するのは「大和財託株式会社」です。

2013年に創業した、大阪市北区に本社を構える不動産会社です。

関西圏だけの不動産を取り扱っており、東京などの物件は取り扱わないようにしていることが特徴です。

そのため、関西の不動産事情には深く精通しています。

また、不動産投資のセミナーなども頻繁に開催しているため、不動産投資が初めてと言う方はまずは話だけ聞いてみるというのもおすすめです。

5-3.株式会社R-JAPAN(京都)

最後に紹介するのは「株式会社R-JAPAN」です。

2008年に創業した、大阪市北区に本社を構える不動産会社です。

京都・大阪・兵庫の物件を優先して取り扱っています。

また、「クラスモ」という不動産仲介店舗も運営しており、関西ではCMが流れているなど、知名度も高いです。

6.京都で不動産投資をするなら参考にしたいブログ

最後に、京都で不動産投資をしている方のブログを紹介します。

実際に京都で不動産投資をしている生の声を知ることができるので、かなり参考になると思いますよ。

6-1.京都不動産投資-サラリーマンの為の一棟マンション実践

1つめは京都不動産投資-サラリーマンの為の一棟マンション実践です。

京都の不動産事情や、不動産コラムに関する知識を記事にしていて、とても参考になります

不動産投資のコンサルや、書籍などもあるようなので、気になる方は問い合わせしてみてはいかがでしょうか。

6-2.京都ママ☆シングルマザーでも大家さんになれる方法!

2つめは京都ママ☆シングルマザーでも大家さんになれる方法!です。

掘り出し物件を探して、自分でリフォームして貸し出すという方法をしています

リフォームノウハウを結構記事にしていて、アメブロの不動産ジャンルでも上位を取っている方のブログです。

京都の不動産投資事情のまとめ

京都は賃貸需要が高く、不動産投資の敵である空室率が低いという特徴があり、不動産投資を行うメリットがある地域なのでおすすめです。

ぜひ何度も読んで、参考にしてくださいね!

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  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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