大阪での不動産投資をお考えですか？
東京に比べると魅力は落ちますが、大阪への不動産投資はありと言えます！
融資のおりやすさ、物件価格の安さ、賃貸需要の高さ、地価の上昇率の高さなど、大阪で不動産投資をおこなうメリットは多数あります！
しかし、大阪に土地勘がなく、東京への不動産投資をするのと同じ感覚でいると、うまくいかないでしょう。「東京の不動産は高すぎる！ならば、大阪で！」という考え方も、安易で危険です。
大阪は、確かに物件の価格は安いですが、東京、愛知に比べて人口減少スピードが早く、将来性に不安がないとも言えません。
そこで本日は、大阪で不動産投資を確実に成功させるためにも、知っておきたい大阪の不動産事情を紹介します。
目次
1.大阪で不動産投資をおこなうメリット
大阪で不動産投資をおこなうメリットをみていきましょう。
1-1.融資がおりやすい
大阪は他都道府県に比べて、良い条件で融資がうけやすいです。
理由は、大阪には、関西圏、中国圏、四国圏から、金融機関が支店を出店しており、融資先を探しているからです。
大阪に出店している金融機関は、東京にある大企業の本社と違い中小規模のものが多いです。そして、東京に比べて企業への設備投資等への貸出をうまくおこなえていません。
その結果、融資のハードルが下がり、東京では融資が通りにくい、建ぺい率・容積率超えの物件でも、審査が通りやすくなっているのです。
特に融資がおりやすいのは、大阪の信用金庫・信用組合、銀行では関西アーバン銀行です。
1-2.東京と比較して物件価格が安い
大阪は、東京都内と比較して物件価格が安いです。
東京都内で3500万円するワンルームマンションを、大阪なら2000万円程度、約60%の値段で購入することができます。
大阪は家賃相場も安いため賃料収入も低くなってしまいますが、物件自体のもともとの価格が低いので、トータルではメリットが大きいです。
1-3.持ち家率が低く賃貸需要が多い
大阪は、持ち家率が低く賃貸需要が多いです。
大阪の持ち家率は54.2%で、全国47都道府県中44位。つまり、約2人に1人は、賃貸住宅で暮らしているということになります。
そして、世帯数はこの10年で33万世帯増加しており、今後も増えていくと予想されます。
賃貸需要が手堅いため、不動産投資に向いていると言えます。
参照：総務省統計局「社会生活統計指標 −都道府県の指標− 2016」から2013年のデータ
1-4.地価が上昇している
大阪は、梅田周辺、北浜、難波など大阪市の中心部を筆頭に地価が上昇しています。
理由としては、インバウンド（訪日外国人)、オフィス需要が増えていることが挙げられます。
今後も、2025年の国際博覧会、梅田の再開発プロジェクト「うめきた2期」が控えており、地価の上昇は続くと予想されており、不動産投資には、大きなメリットといえます。
参考記事：「主要都市で地価上昇の動きが強まる 東京圏で9割超、大阪圏で全地区上昇」SUUMO
2.大阪の基本情報
大阪での不動産投資をするためにも、まずは大阪の基本情報を紹介します。
2-1.日本三大都市の1つ
大阪は、東京、名古屋とともに日本三大都市の1つです。
大阪府の企業等数は、31万4145企業、全国に占める大阪府の割合は7.6％で、東京都に次いで全国2位です。
東京に本社を置く企業の関西圏進出の際に大阪に支社が置かれるケースも多く、関西経済の中心地として重要視されています。
参照：「企業等 １ 概況」大阪府
2-2.キタとミナミに分かれる
大阪の経済圏は大きく、大阪駅・梅田駅周辺エリアの「キタ」と心斎橋・難波周辺エリアの「ミナミ」2つに分かれます。
「キタ」は、大阪市営地下鉄、阪急電鉄、阪神電車が通っており、京都、兵庫からのアクセスもよく、大阪ビジネス街の中心です。
「ミナミ」は、大阪と聞いて一般的に思い浮かべられる、グリコの看板や、阪神タイガースが優勝したときに飛び込む橋のあたりを指します。
かつては、「ミナミ」が経済の中心でしたが、昨今の大規模な再開発により、「キタ」に移行しつつあります。
「キタ」と「ミナミ」とエリアは分かれて呼ばれていますが実は、距離的にそこまで離れておらず、大阪メトロ御堂筋線で4駅、約8分で移動できる距離に位置しています。
2-3.人口は減少傾向にある
大阪の人口は、減少傾向にあります。
2010年時、大阪の人口は886万人でしたが、2010年をピークに人口減少が始まり、2015年には883万人まで減少しました。
減少傾向は今後も続くことが予想され、2040年には750万人にまで減少する見込みとなっています。
大阪府は、東京都、愛知県と比較しても、最も人口減少が顕著に見られます。
参照：「人口減少社会白書について（全体構成レジュメ）」大阪府
2-4.東京〜新大阪の移動時間は約2時間30分
東京から新大阪までの移動時間は、新幹線を利用して約2時間30分です。
新大阪から梅田までは6分、なんばまでは15分、天王寺までは22分、すべて大阪メトロ御堂筋線一本でアクセスすることができます。
不動産投資は、購入前は自分の目で物件を確認すること、購入後も物件管理の状態をチェックすることが大切です。
東京から不動産投資をすることを考えても、無理のない範囲といえるでしょう。
3.大阪での不動産投資の基礎知識
大阪で不動産投資をするのに役立つ基礎知識を紹介します。
3-1.平均利回りは10%以下
大阪の平均利回りは10%以下です。
オフィスビルが4.7%、ワンルーム賃貸住宅が4.9%、商業店舗が5.8%、倉庫が5%、宿泊特化型ホテルが4.9%となっています。
| 平均利回り(大阪) | 平均利回り(東京) | 平均利回り(名古屋) | |
| オフィスビル | 4.7% | 3.5%(丸の内) | 5.0% |
| ワンルーム賃貸住宅 | 4.9% | 4.5%(城南地区) | 5.1% |
| 商業店舗 | 5.8% | 3.5%(銀座) | 5.0% |
| 倉庫 | 5.0% | 4.5%(江東区) | 5.1% |
| 宿泊特化型ホテル | 4.9% | 4.5% | 5.2% |
表を見てみると、大阪の平均利回りは、名古屋と比較するとやや下がりますが、東京に比べると高い傾向にあることが分かります。
なお、利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つに分けられます。
より詳しく利回りについて学びたい方は「不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いをシュミレーション付きで紹介」もご覧ください。
参考：「第 39 回 「不動産投資家調査」（2018 年 10 月現在）の調査結果 」一般財団法人 日本不動産研究所
3-2.家賃相場は東京に比べると安い
家賃相場は、東京に比べると安いです。
東京で家賃相場が最も高いエリア「港区」と、大阪で最も家賃相場が最も高いエリア「中央区」を、同じワンルーム・1K・1DKの条件で比較すると、約2倍の差になります。
| 家賃相場 | |
| 東京都港区 | 12.88万円 |
| 大阪市中央区 | 6.79万円 |
大阪の人気駅上位3位を順に見ても、江坂駅7.0万円、本町駅7.4万円、大阪駅6.8万円と東京と比べると家賃相場は、安くなっています。
| 家賃相場 | |
| 江坂駅 | 7.0万円 |
| 本町駅 | 7.4万円 |
| 大阪駅 | 6.8万円 |
これらの駅は、大阪の経済の中心である「キタ」へのアクセスも良く、空室率が少ないことから、不動産投資に向いているといえます。
参考:「大阪市の家賃相場情報」LIFULL HOME'S
参考:「東京23区の家賃相場情報」LIFULL HOME'S
3-3.物件価格相場はエリアによって差がある
大阪の面積は1,896km2、2,187km2の東京と同じ位の広さがあり、エリアによって物件価格の相場に違いがあります。
大阪経済の中心地「キタ」がある北区、道頓堀などの繁華街がある「ミナミ」の中央区、江坂など人気駅がある吹田市の3つを比較してみましょう。
物件価格の相場は、中央区、北区、吹田市の順で高くなっています。
| 平均価格 | |
| 北区 | 5,213万円 |
| 中央区 | 5,251万円 |
| 吹田市 | 4,301万円 |
北区は、大阪一のビジネス街で、交通アクセスも良く、放送局、新聞社などのマスメディア、行政機関も集まっているため平均価格も5,213万円と高いです。
中央区も、道頓堀などの繁華街だけでなく、大阪城天守閣など観光資源、大阪城ホールや大阪城音楽堂などの文化施設も整っており、平均価格5,251万円と高いです。
吹田市は、大阪市から少し離れるため平均価格は4,301万円と安くなっています。
参考：「大阪府大阪市の相場情報」マンションエンジン
3-4.おすすめエリアは江坂
大阪で不動産投資をするのに、おすすめのエリアは江坂です。
SUUMOの調査「住みたい街ランキング2017〜関西」では、8位にランクインしており、特に東京からの転勤者に人気のエリアです。
人気の理由は、大阪市内主要駅へアクセスの良さと、生活のしやすさが挙げられます。
たとえば、江坂から本町は4分、なんばは8分、梅田は10分、天王寺は15分、大阪メトロ御堂筋線で乗り換えなしでアクセスすることができます。
また、江坂駅周辺には商業ビルがあり、生活に必要なものはすべて揃えることができます。
駅から少し離れると江坂公園もあり、都会へアクセス良好な土地でもありながら、自然にも恵まれている「バランスの取れた街」となっています。
4.大阪のおすすめ不動産投資会社
大阪で不動産投資をおこなうのにおすすめの不動産会社を紹介します。
4-1.プレサンスコーポレーション
株式会社プレサンスコーポレーションは、1997年10月1日創業、大阪市中央区に本社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- 新築マンションの分譲
- マンション、土地の売買及び仲介
- 賃貸借業務及び管理業務
- ビル、マンション、駐車場の管理・運営
- 不動産に関する企画、相談、調査
- その他宅地建物取引業全般
4-2.株式会社GA technologies
株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）は、2013年3月12日設立、東京都港区に本社、大阪府大阪市北区に大阪支社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- AIを活用した中古不動産の総合的なプラットホーム「RENOSY®」の開発・運営
- AIを活用した不動産業務支援ツールTechシリーズの開発・運営
- 不動産オーナー向けアプリ「OWNR by RENOSY」の開発・運営
- 中古区分マンションの投資型クラウドファンディングサービスの開発・運営
- クラウド型施工管理サービスの開発
4-3.株式会社アイケンジャパン
株式会社アイケンジャパンは、2006年8月18日設立、福岡市中央区に本社、大阪府大阪市中央区に大阪支社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- アパート・マンションの企画・販売
- 不動産仲介業
- 建築の設計、施工、監理
- 前各号に付帯する一切の業務
4-4.日本エスリード
日本エスリード株式会社は、1992年5月8日設立、大阪市福島区に本社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- マンション分譲事業
- 建替え分譲事業
4-5.日成アドバンス
株式会社日成アドバンスは、2001年11月22日設立、大阪市中央区に本社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- マンション分譲事業
- 販売代理事業
- 不動産売買仲介業
- 賃貸管理事業
- 損害保険代理業
4-6.セオリーファクトリー
株式会社セオリーファクトリーは、2003年5月設立、大阪市中央区に本社を置く不動産会社です。
事業内容は、次のとおりです。
- マンション分譲事業
- 販売代理事業
- 不動産売買仲介業
- 賃貸管理事業
5.大阪でおすすめの不動産投資セミナー
大阪で不動産投資のセミナーに参加する場合、次の3つのサイトから探すことができます。
6.迷惑電話を断る方法
大阪府では、大阪府のホームページで注意勧告が出されるほど、迷惑電話の被害が増えています。
内容としては「確定申告で税金が戻ってくる」「年金の代わりになる」「絶対儲かる」「今すぐ買わないとすぐに売り切れてしまう」など、巧みな営業トークで不動産投資をすすめてくるというもの。
対応のポイントは、興味がないことをハッキリと伝えることです。
それでも、しつこく勧誘を続けてくる場合は、毅然とした態度で、宅地建物取引業法に違反している行為であること、監督官庁に相談することを警告しましょう。
"断っているにもかかわらず勧誘電話をかけてくる宅地建物取引業者に対しては、商号又は名称と勧誘を行った従業員の名前を確認し、宅地建物取引業法違反に当たる勧誘行為であることを指摘し、監督官庁に相談すると警告しましょう。"引用：「投資用マンションのしつこい勧誘電話についての苦情が増えています！」大阪府
わざわざ営業の電話をかけてくる物件に、魅力の高いものはほぼありません。騙されないように注意しましょう。
迷惑電話を断る方法について、より詳しく知りたい方は：「しつこいマンション経営の勧誘の断り方・対処法」もご覧ください。
大阪の不動産投資事情まとめ
以上、大阪で不動産投資をおこなうにあたり必要な情報を紹介しました。
東京に比べると劣りますが、魅力は十分にあるといえます。
ぜひ、何度も読み返して知識を深めてくださいね！
