沖縄で不動産投資をお考えですか？

沖縄といえば、一般的には日本屈指のリゾート地として知られていますが、実は、不動産投資の穴場です！

地は安定的な収益が見込めること、人口増加率が日本トップであること、マイホームよりも賃貸派が多いなど、不動産投資をするにあたり魅力的な条件が揃っています！

沖縄以外で生活していたら普通は、耳に入ってこない情報ですよね。でも、事実なのです！だからこそ穴場だとも言えます。

とは言え、もちろんデメリットもあります。たとえば、他の地方都市に比較して利回りが低いことです。

では、トータルではどうなのか？を知っていただきご自身で判断していただくためにも、沖縄での不動産投資の実態をご紹介するとともに、おすすめのブログ、セミナー情報もご紹介いたします。

1.沖縄の不動産投資が穴場な理由

まずは、沖縄の不動産投資が穴場な理由を紹介します。

1-1.沖縄の軍用地は安定的な収益が見込める

沖縄には、嘉手納飛行場をはじめ、多くの軍用地が存在しています。

軍用地は、借り主が日本国となっているため、家賃滞納のリスクがなく、安定的な収益を見込むことができます。

マンションや一戸建てなど、一般的な不動産物件のように定期的なメンテナンスや、日々の管理の手間もありません。

さらに1972年の沖縄返還以降、借地料は、毎年平均5%程度の値上がりが続いています。低金利の時代に、これだけ右肩上がりで安定した収益が見込める資産は他には、なかなかありません。

普天間飛行場のように基地返還されてしまうリスクもありますが、返還されるまでには時間がかかるため、それまでに対策を考えることも十分に可能です。

参考記事：沖縄の"軍用地に投資"する人が増えたワケ

1-2.沖縄は人口増加率が日本トップ

沖縄の人口増加率は、日本トップの3%です。

総務省による平成27年度の国勢調査では、沖縄の総人口は143万4138名で、平成22年と比較して4万1320名増加しています。

人口増加している都道府県の中でも特徴的なのは、日本で唯一「自然増加(亡くなった人より生まれた人が多い)」の数が増えていることです。

原因としては、沖縄は男系の子孫を重要視するため、男の子が生まれるまで出産を続けるからではないかという説があります。

更に、外国人の人口増加率も高くなっています。

"沖縄の人口は２０１６年から１７年にかけて３８８９人増え、その約４割に当たる１５２８人が外国人だった。増加数の約２・５人に１人が外国人となる計算だ。引用元：「人口増加率全国トップの沖縄､その4割が外国人　中国･ベトナム人が著しい伸び」沖縄タイムス"

今後も、移住者は増えるといわれており、人口増加に合わせて住宅の需要も伸びることが予想されています。

1-3.沖縄はマイホームより賃貸派が多い

沖縄はマイホームより賃貸派が多いです。

そこには、沖縄の平均所得の低さが関係しています。沖縄の平均所得は366万1900円で、全国最下位です。

平均所得が低いのでマイホームを購入するよりも、賃貸住宅を借りる人の方が多くなります。

1-4.沖縄は旅行者向け民泊需要も見込める

沖縄は日本屈指のリゾート地であり、観光に来る旅行者向けの民泊需要も期待できます。

Airbnb(エアビーアンドビー)など、民泊のサイトへの登録者は増えており、新しい投資方法として注目されています。

2.沖縄の基礎情報

沖縄の街自体の基本的な情報を紹介します。

2-1.東京〜沖縄・那覇の移動所要時間は約3時間

東京から那覇への移動移動所要時間は、飛行機で約3時間です。

航空券の代金は、ジェットスターなどの格安航空券(LCC)を利用すればチケット、片道6,640円から購入することができます。

東京など遠方から、沖縄に不動産投資をする場合、購入前には自分の目で物件を見ることが大切ですし、購入後も定期的に管理会社の管理が行き届いているかを確認する必要があります。

なお、この移動時間には、東京都内から空港までの移動時間、那覇空港から市内までの移動時間は含まれていません。実際には2時間ほど余計にかかることを想定しなければいけません。

この移動時間を長いと感じるかどうかは、沖縄で不動産投資をおこなってよいのかどうかの一つの基準になります。

2-2.台風に注意が必要な沖縄の気候

沖縄は亜熱帯気候で、台風が多いのが特徴です。

気象庁の調査によると、1981年から2010年までの19年年間の平均台風発生個数が7.4個、東京は3.1個となっており、東京の約2倍の発生確率となっています。

特に、沖縄本島よりも、宮古島、八重山諸島などの離島の方が台風が直撃しやすく、被害は大きくなる傾向にあります。

台風への耐久性が高い物件は、建設費用が高くなるため、利回りは低くなる傾向にあります。

参考記事：「沖縄の気候」たびらい

2-3.沖縄は交通渋滞が深刻

沖縄は、車社会で交通渋滞が深刻です。

沖縄にはモノレールはありますが、東京や大阪、名古屋、福岡のような大都市のようには鉄道の交通網が発達していないからです。

那覇市内への通勤時間帯は、特に渋滞が深刻なため、若い人の中には、会社のそばに家を借りる人も増えています。

2-4.沖縄は日本屈指のリゾート地

沖縄は日本屈指のリゾート地です。

日本のみならず、世界各国から観光客が訪れます。2018年の観光客数は、過去最高984万2400人(前年比、国内客1.2％増、外国人客14.2％増)で、6年連続で過去最高を更新しています。

不動産物件のタイプは、アパート物件と比較すると、ホテル・マンションタイプが多くなっています。また、マンションも一般の方が生活する用の通常タイプと、リゾート地ならではのゴージャスタイプの2種類に分かれます。

さらに、リゾート地向けの物件は、ターゲットが富裕層向けと、リゾートに遊びにきた学生やリゾート地へやってきた出稼ぎ労働者の2種類に分かれます。

どちらをターゲットにするかで、物件の選び方が変わるので注意が必要です。

※参考記事：「【データ】2018年沖縄県入域観光客、過去最高984万2400人に」

3.沖縄で不動産投資の基礎知識

沖縄で不動産投資をするのに役立つ基礎知識を紹介します。

3-1.沖縄の利回りは高くない

沖縄の不動産物件の利回りは、高くありません。

例えば、那覇市のメインストリートと呼ばれる国際通りのモノレール最寄り駅「牧志駅」から徒歩8分の物件は、満室時利回り6.55％となっています。

地方都市であれば、10%を超える利回りの物件も少なくないですが、沖縄では珍しいです。

沖縄で不動産投資を考えるさいは、利回りよりも空室率など他の指標もあわせて調べることが大切です。

3-2.沖縄の家賃相場は安くない

沖縄の家賃相場は安くはありません。

家賃の高さは全国47都道府県中15位。1LDKのマンションで6.39万円となっています。

沖縄は地価の上昇率が全国1位で、家賃も地価の上昇に関連して上昇傾向にあります。

"国土交通省は１９日、２０１９年１月１日時点の地価公示を発表した。県内は住宅地、商業地、工業地の全用途平均変動率が前年比プラス９・３％で６年連続上昇し、３年続けて全国トップの伸びを示した。引用元「沖縄の地価､上昇率全国１位　那覇市久茂地3丁目は1平方メートル140万円　前年から38.6％アップ」沖縄タイムス
"

特に、モノレールの近くは家賃が高くなります。逆に、那覇市内から離れるほど家賃は下がります。

3-3.沖縄の銀行は琉球銀行と沖縄銀行が主流

沖縄の主流銀行は、次の2つです。

・琉球銀行
・沖縄銀行

琉球銀行では、沖縄県外在住の不動産投資家にも融資をおこなう「アパートローン（沖縄大好き夢）」をおこなっています。

利用条件は次の通りです。

・借入時の年齢が満20歳以上の個人
・前年度の税込み年収が800万円以上のお客様

※画像引用元：アパートローン（沖縄大好き夢）

4.沖縄で不動産投資をする際の注意点

沖縄で不動産投資をする際の注意点を紹介します。

4-1.まずは需要の大きい沖縄・那覇市を狙う

沖縄で不動産投資を初めておこなう場合、まずは需要の大きい那覇市を狙いましょう。

那覇市の人口は約32万人、世帯数は約15万世帯です。さきほど紹介したように人口・世帯数ともに増加傾向にあります。そして、賃貸住宅の稼働率は92.9%と高水準になっています。

"それによれば、那覇市の人口は32万人を越え、世帯数も15万に達しています。人口も世帯数も年々増加していることから、賃貸住宅の稼働率は那覇市全体で92.9％と高い水準を保っています。

さらに、私が4棟70戸を所有する那覇新都心エリアに絞っていうと、稼働率は驚異の98.1％！"引用元：稼働率全国1位の沖縄物件を融資を引いて買う方法

家賃は年々上昇し、空室の心配もないため、沖縄で不動産投資をおこなう最初のステップとしては、安心感が大きいのです。

4-2.沖縄の悪徳な不動産会社を見極める

沖縄に限らずですが、悪徳な不動産会社と付き合ってはいけません。

特に、沖縄に土地勘や、人脈もない状態で不動産投資を計画している場合は、会社によっては足元を見られる可能性があります。

本当に信頼できる会社なのかをしっかりと見極めましょう。

１番は、沖縄に知人を作って生の情報を仕入れることです。個人でもできる見極め方としては、会社の業績、物件の所有数を確認すればよいでしょう。

4-3.沖縄に頻繁に来れないと難しい

不動産投資全般に言えることですが、物件管理を不動産会社に任せっぱなしにすると失敗します。

投資物件が家の近くにあった場合は、最悪、管理会社を解約して自分で管理することができますが、沖縄は物理的距離が遠いため本土から簡単に行き来することができません。

物件の状況を自分の目で管理するためにも、沖縄に頻繁に来れる人でないと、沖縄での不動産投資は難しいです。

5.沖縄で成功した不動産投資家・三浦弘人さん

沖縄で成功している不動産投資家で有名なのは、三浦弘人さんです。

沖縄で管理している物件数は4棟68室。年間家賃収入だけで6000万円を稼ぐ凄腕不動産投資家です。

東京生まれ、都内でサラリーマンとして勤務。29歳で沖縄へ転勤、30歳で沖縄の女性と結婚して以来、沖縄在住という方です。

もともと沖縄に縁もゆかりもなかった方が沖縄で成功するストーリーは、これから沖縄で不動産投資を成功させようと考えている方の大きなヒントになります。

特に印象的は話は、沖縄で営業マンをしていた際、内地の人間だということを理由になかなか信用してもらえなかったのが「奥さんが沖縄生まれ」と話した途端に、信用関係が深まったというエピソードです。

参考コラム：「三浦弘人さん　不動産投資コラム」

6.沖縄で不動産投資をするのに役立つブログ

沖縄で不動産投資を成功させるために参考になるブログを紹介します。

6-1.沖縄 不動産投資

沖縄県南城市佐敷出身の著者の吉田大志さんによるブログ「沖縄 不動産投資」

現在、「サラリーマンが好きな事で起業する為の不動産投資」の情報を発信しています。

6-2.合同会社沖縄かりゆし不動産(沖縄)

沖縄の不動産会社・合同会社沖縄かりゆし不動産の「スタッフブログ」

沖縄の会社だからこそ書ける、地域色の強い貴重な情報が発信されています。

参考記事：「沖縄不動産バブルが終わるのはいつ？」

参考記事：「全国の空き家、過去最多。沖縄でも増加。」

7.沖縄の不動産投資セミナー「なゆらん」

沖縄県内の不動産セミナー情報が掲載されているサイト「なゆらん」

東京に比べると開催頻度は少ないですが、毎回ほぼ満員となるほど人気です。

まとめ

沖縄の軍用地は安定的な収益が見込めること、人口増加率が日本トップであること、マイホームよりも賃貸派が多いなど、不動産投資にとって魅力的な条件を紹介しました！

遠方から沖縄への不動産投資は、簡単ではないですが、チャンスは大きいので挑戦する価値があるエリアです。

ぜひ、何度も読み返して知識を深めてくださいね！