土地の登記をお考えですか？
土地を買った、土地を相続した、土地の贈与を受けた、土地に抵当権を設定するなど、様々な理由で土地の登記をする必要が生じることがあるでしょう。
土地の登記をしようと思ったとき気になるのが、登記するのにどれくらいお金がかかるかということではないでしょうか。土地に関する費用ということで、結構かかりそうなイメージがありますよね。
そこでこの記事では、登記費用にはどんなものがあるのか、登記費用はどれくらいかかるのか、という点について徹底的に解説します。これを読めば、あなたの土地に何かしらの登記をした時いくらかかるのかが分かります。
また、登記費用の中でも大きいのが「司法書士報酬」ですが、これは司法書士が自由に決められることになっています。よって、知識を持っていないと多く払うことになってしまうということになりかねません。
司法書士報酬への対策としては、司法書士報酬の相場を知っておく、また、司法書士に依頼せず自分で登記するなどの方法があります。なるべく登記費用を安く済ませるには、こうした知識を持っておくことも必要なのです。この点についても、記事の中で詳しく触れていきます。
ぜひ参考にしてくださいね。
目次
1．土地の登記費用とは
土地の登記費用とは、土地の登記をするのにかかる費用のことをいいます。
売買や相続、贈与などによって不動産の所有者が変わった時にその旨を記録する所有権移転登記や、不動産を抵当（ローンなどの担保にすること）にかけた時にする抵当権設定登記などがあります。
登記費用の内訳は、以下のようになっています。
①報酬
②登録免許税
③その他実費
1-1．報酬
土地の登記をするとき、多くの場合司法書士に必要な手続き業務を依頼することになります。
登記費用の「報酬」とは、司法書士に業務を依頼した時に支払う報酬のことをいいます。
よって、表示に関する登記をする場合、土地家屋調査士への報酬も登記費用としてかかってきます。
参考：土地家屋調査士会連合会
司法書士や土地家屋調査士の報酬額については自由化されています。つまり、専門家が自分で自由に報酬額を決めていいことになっているのです。
司法書士が業務を行ったときに受ける報酬については、各司法書士が自由に定めることになています。
自由といっても、会則では、司法書士の報酬は、その額や算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定することになっています。
司法書士に業務を依頼される際には、お近くの司法書士に相談のうえ、報酬について十分に説明を受けてくださるよう、お願いいたします。
出典：日本司法書士会連合会
なので、一言で相場がどれくらいかかる、ということは断言しにくいのですが、司法書士報酬はだいたい10万円前後はかかるようです。
また、土地家屋調査士の報酬については、登記の種類によって異なります。これも相場がいくらとは言いにくいのですが、「平成25年 報酬に関する実態調査」によれば、以下の表のようにまとめられます。
| 登記の種類 | 平均 |
| 土地地目変更登記 | 44,507円 |
| 土地合筆登記 | 47,327円 |
| 土地分筆登記（パターン１） | 237,967円 |
| 土地分筆登記（パターン２） | 470,306円 |
| 土地分筆・地積更生登記（パターン２） | 736,140円 |
1-2．登録免許税
「登録免許税」とは、登記をすることに対して課せられる税金のことです。
登録免許税の税額は、登記の種類によって決められています。登記の種類と税額の計算を表にまとめると、以下のようになります。
| 登記 | 税額の計算 |
| 売買による所有権移転登記 | 固定資産税評価額×1.5％ |
| 相続による所有権移転登記 | 固定資産税評価額×0.4％ |
| 抵当権設定登記 | 借入額×0.4％ |
| 財産分与登記 | 固定資産税評価額×2％ |
| 贈与による所有権移転登記 | 固定資産税評価額×2％ |
| 抵当権抹消登記 | 不動産の数×1,000円 |
「固定資産税評価額」とは、国が定める固定資産税評価基準による評価額のことで、大まかな計算としては土地の時価の６０～７０％なります。
固定資産税評価額について正確な求め方を知りたい方は【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にしてください。
1-3．その他実費
「その他実費」とは、上記２つ以外にかかる費用のことで、具体的には旅費、交通費、印紙代、切手代、通信費などがあります。
1-4．見積書の見方
司法書士に登記の依頼をすると、以下のような見積書を渡されます。
合計は337,461円ということになりますが、これをすべて司法書士報酬だと勘違いしないようにしましょう。司法書士報酬はあくまで「報酬額」の小計である105,000円です。「登録免許税等の実費」と書いてある項目は上で紹介した登録免許税とその他実費で、国に収めるお金です。よって、「登録免許税等の実費」のところは変えようがありません。
見積書で見るべきは、「報酬額」のところです。先ほど書いたように、ここが10万円前後であれば通常の範囲内といえますが、あまりに高くなっている場合は注意しましょう。
2．登記は自分でもできる？
ここまで土地の登記費用について見てきましたが、「登記費用って意外と高いんだなぁ…」と思われた方もいると思います。
そういう方は、司法書士に業務を依頼せず、自分で登記するという方法を試してみるのもありです。
きちんと必要な書類を揃えて、きちんとした手続きに従えば、手間はかかりますが自分で登記をすることも可能なのです。自分で登記すれば、司法書士報酬を節約することができます。
自分で登記をする方法については、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などに詳しい解説がありますので、自分で登記してみようと思われた方はぜひ参考にしてみてください。
以下、さまざまな登記について、自分で行ったらどれくらいの費用がかかるのかをざっとご紹介します。
2-1．売買による所有権移転登記
土地を売買した場合、売主から買主に登記を移転する必要があります。
この時にかかる費用を表にまとめると、以下のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×1.5％ |
| 抵当権設定登記の登録免許税 （ローンで土地を購入した場合） | 借入額×0.4％ |
| 登記事項証明書 | 不動産数×600円 （ローンを利用した場合、さらに×2） |
2-2．相続による所有権移転登記
土地を相続した場合、被相続人（亡くなった人）から相続人（相続を受ける人）に登記を移転する必要があります。
この時にかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％ |
| 必要書類の取得費用 | 戸籍謄本…450円 |
| 除籍・原戸籍…750円 | |
| 住民票…300円前後 | |
| 評価証明書…300円前後 | |
| 登記簿謄本 | 不動産数×1,400円 |
2-3．抵当権設定登記について
土地をローンで購入する場合や、土地を何かしらの借金の担保にする場合、土地に抵当権を設定することになります。このとき、抵当権を設定した旨を示すために抵当権設定登記をする必要があります。
この時にかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 借入額×0.4％ ※公庫等の場合は不要 |
| 調査用謄本 | 不動産数×1,000円 |
| 事後謄本 | 不動産数×1,000円×2 |
2-4．財産分与登記について
財産分与とは、離婚する際に、婚姻生活中に夫婦の協力で得られた財産を清算することをいいます。財産分与で土地を受け取ることになった場合、登記を移転する必要が生じることがあります。
この時にかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登記免許税 | 固定資産税評価額×2％ |
| 評価証明書の取得費用 | 300円前後 |
| 住民票の取得費用 | 300円前後 |
| 印鑑証明書の取得費用 | 300円前後 |
| 登記簿謄本 | 不動産の数×2,000円 |
2-5．贈与登記について
誰かから土地の贈与（無償で譲りけること）を受けた場合、贈与者（贈与した人）から受贈者（贈与を受けた人）に登記を移転する必要があります。
この時にかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×2％ |
| 評価証明書の取得費用 | 300円前後 |
| 住民票の取得費用 | 300円前後 |
| 印鑑証明書の取得費用 | 300円前後 |
| 登記簿謄本 | 不動産の数×2,000円 |
2-6．抵当権抹消登記について
土地に抵当権を設定した後、それを抹消させる際に抵当権抹消登記をする必要があります。
抵当権抹消登記にかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。
| 項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 不動産数×1,000円 |
| 調査用登記情報代 | 不動産数×397円 |
| 完了後登記情報代 | 不動産数×397円 |
3．まとめ
土地にかかる登記費用について書きましたが、いかがでしたか。
この記事が、土地の登記をしようとする全ての方の参考になれば幸いです。
