戸建新築を考える人には大変気になる「長期優良住宅」。メリットは色々あっても、なにやら新築時のイニシャルコストがかかりそうです。

「長期優良住宅とは？最新の情報は？」
「メリットとデメリットは？後悔する？」
「どのくらいの金額が得になるの？」
「申請は自分でできる？」

これから作る家を長く住み良いものにするためのひとつの基準といえる長期優良住宅ですが、「必要ない」という声もないではありません。気になりますね？

今回は「長期優良住宅」についてのお話をします。家づくりの経費や維持の基本にもなりますので、ぜひ参考にしてください。

1. 長期優良住宅とは？【最新情報】

長期優良住宅とは、簡単に言えば「安心して長く暮らせる住宅」です。将来起こるかもしれない地震や家の劣化への対策をしっかりしている、省エネルギー性などに優れている住宅のことで、申請を行うことで長期優良住宅として認定されます。

平成20年に長く使える優良な住宅の普及を目指して「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」ができ、一定の基準を満たした長期優良住宅を購入した人にさまざまなメリットを与えることで、長期優良住宅の普及を図っています。安心して長く暮らせる家の普及、技術や業者の基準アップによって国民の暮らしを守ろうという政策です。

1-1.長期優良住宅の基準

長期優良住宅として認定されるためには、以下の基準を満たす必要があります。

家が長く使われる基準として、周囲の景観と調和するかどうかが問われるのは面白いですね。どんな基準なのでしょうか。

これらの項目を満たす事で、優遇措置を受けられます。優遇措置は主に税金面で、様々な項目で優遇期間の延長や税率変更が行われます。

2. 長期優良住宅のメリット・デメリット【後悔する？】

2-1.メリット

税金の優遇を中心に、メリットはこんなに多岐に及びます。表組みで細かい項目が続きますが、根気よく目を通してみてください。

このように、こと細かな優遇をいかに活用するかで、メリットは拡がります。

2-2.増改築にも適用されるメリット

新築のみでなく増改築の場合でも、以下のように一定の要件を満たす工事（長期優良住宅化リフォーム）を行った場合、所得税額の控除を受けることができます。

※ローン減税、投資型減税はいずれかの選択適用（併用は不可）

出典：東京都住宅政策本部

2-3.デメリット

まず、追加コストとして認定を受けるための申請の手続きなどに5万～15万円ほどの費用がかかります。

また、基準を満たす導入必須の設備や施工費などの建築コストも割高になり、一般に通常の住宅より1割から3割増しの費用がかかることになります。これは、その分住宅性能にコストをかけたと考えるかどうかでしょう。

そして、建った後のこともあります。長期優良住宅は５年ごとに、点検、補修、修繕、交換など維持保全について記録を残す義務が発生します。維持保全の義務は30年です。安心である反面、業者に依頼して有料で行うとコストがかかります。

この保全基準は、結構厳しめの表現がされているのですが、普通に問題が起きたらどのみちその補修が必要な状況でもあり、施工メーカーの無償点検期間が過ぎたら、自分で点検を行って提出することも可能です。

また、仕様だけ法規に合わせて性能の出ていない「なんちゃって長期優良住宅」が数多く市場に出ている説もあります。実際に長持ちしないなら意味がありませんので、施工者とよく話し合って予算との兼ね合いを見出しましょう。

3. 長期優良住宅はどのくらいお得？【具体的な試算を解説】

では実際に長期優良住宅を作ってお得なのか、試算を見てみましょう。

（借入金額3500万円・変動金利・住宅本体評価1800万・年収440万円　として計算）

このケースで言えば、差引1万3525円のマイナスとなり、目先のプラスマイナスで言えば、「お得！」なわけではないことが分かります。また、ここでは敢えて計上していませんが、材質や工程が多くなるため一般住宅よりも建築費用が1割から3割アップします。（これは自主的に住宅性能アップを望んだとも考えることができる）

ただし、年収800万円以上・施工価格5000万円以上の場合、控除の上限等をフルに活用できるため、メリットが出て来るようです。また、手放す際の資産価値については、通常の住宅よりも、プラス分が期待できる可能性はありますね。

更にこの試算にはローン金利の優遇と、自治体の助成金は含んでいませんので、それらも計算に入れると、また結果が変わってきます。

何を重視するかなのですが、捉えようによっては、下のような「長期優良住宅不要論」もあります。

＜訂正版＞長期優良住宅があまり役に立たない理由｜性能面と税制面に分けて得になる条件を解説【家づくりコラム】

#211 長期優良住宅は必要？長期優良住宅は安心なのか？10年後の修繕費について タマホーム 大安心の家 字幕付き

※【長期優良住宅認定の問題点】

4.長期優良住宅は自分で申請できる？【具体的な手続きの流れ

申請の流れとしては、登録住宅性能評価機関で事前審査を受け、この登録住宅性能評価機関で条件をクリアしていれば「適合証」がもらえ、これを持って所管行政庁に申請に行くということになります。

※思いのほかシンプルな申請書です。
申請様式：認定申請書（第一号様式・国土交通省）

所管行政庁ではさらに詳しい審査が行われ、この審査もクリアすると「認定通知書」がもらえます。

自分で申請を行えば、代行費用の節約とはなります。しかし、審査項目の専門知識を要求されること、書類作成に作成に時間がかかること、評価機関から返ってきた指摘に対してどう対応すれば良いか知識が必要となります。

最初からスキルのある人か、専門家のバックアップがあれば可能ですが、素人がこれらの点をクリアするならば、10万円ちょっとは払ってしまった方が良いと思われます。

5.「長期優良住宅 メリット」についてのまとめ

以上、「長期優良住宅 メリット」というテーマでのお話をしました。制度の概要と、自宅施工の用途に合っているかなどは、理解を頂けたでしょうか。

制度がスタートしてからまだ10年と少しですから、メンテナンスで生じた問題や、中古で売る時の相場の優位性などは鮮明にはなってきていません。制度の技術も進歩するものですので、まだ「これから」という要素もたくさんあることでしょう。

「長期優良住宅＝さして得がない」と思われるとしても、この制度に乗ってみるとよい理由は、住まいについて何を重視するかというウエイトを見つめ直すことができるからだと思います。

限られた予算の中から「お金を掛けたい部分」は通常、デザインや意匠や、快適性など、誰しもが分かりやすいメリットに走りがちなところを、長く住めるというポイントに着目することで、30年後の自分と家族と自分のありかた、その家の様子などを思い描いて、プランを立てます。夫婦の在り方、家の使い方、子供たちに何を渡すか。

これはとても価値あることではないでしょうか。その先読みがズレたとしても、ズレたと分かる。

また、施工者にまかせっきりではなく、その時最新の「長持ちする家」の技術上の要件に敏感になるチャンスでもあります。建った当初はその劣化など、だーれも考えません。しかし長期優良住宅を意識すればどんな素材が、どんな施工が、どんな間取りが長く住むのに向いているのか、知ることができるのです。

使い勝手が悪かったり、すぐ劣化してしまうような家は、いくら安くとも住む人が早く居なくなり、そのあとは巨大な産業廃棄物です。壊せば大量の廃材が出て、200万～300万円かかることを思えば、環境配慮のことも頭に浮かびますね。

出典：東京都住宅政策本部