【図で解説】「地上権」とは?基礎から徹底解説します!

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「地上権」について情報をお探しですか?

・これから誰かの土地を借りて、その上に建物を建てたり樹林を植えたりしたいという方
・現在土地を所有していて、その土地を貸して欲しいと言われた方

などは、「地上権」について知っておく必要があります。「地上権」は、土地の貸し借りの場面においては必須の知識なのです。

また、土地について調べていたら、その登記に「地上権設定」と書かれていて、何だろうと気になったという方もいるかもしれません。実は、これから土地の取引をしようとする時、その土地に地上権が設定されていると、ちょっとややこしいことになる場合があるのです。

このように、土地を取引する上では絶対に知っておきたい「地上権」ですが、正直どういった権利なのか分からないという方がほとんどではないでしょうか。土地を借りるということであれば「賃借権」という権利もあるのですが、この2つの違いもきっちりと押さえておきたいところです。

そこでこの記事では、「地上権」について、権利の性質や取得する方法、「賃借権」との違い、ちょっとした応用知識など、知っておきたい情報を網羅的にまとめました。これを読めば、「地上権って何だろう?」という疑問が晴れるだけでなく、実際に地上権を利用する際に困らないだけの知識をつけることができるでしょう。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.地上権とは?

まず、そもそも地上権とは何なのかという点から確認していきたいと思います。

1-1.地上権とは?

地上権については、民法265条に規定があります。それによると、地上権とは「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利」のことです。

(地上権の内容)第265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

出典:民法

簡単に言ってしまうと、他人の土地を借りてそこに自分の建物を建てたり樹林を植えたりすることができる権利を地上権と呼びます。地上権は、土地を所有する人との間で地上権設定契約を結ぶか、一定の法律的事情が生じることで得ることができます(この点は後ほど詳しく説明します)。

1-2.地上権の効力

地上権を取得した人のことを、「地上権者」といいます(地上権を設定してあげた土地の所有者は「地上権設定者」といいます)。
地上権者になると、以下のようなことができるようになります。

①土地使用
②譲渡・賃貸

1-2-1.土地使用

地上権者は、借りた土地を使用することができます。具体的には、借りた土地の上に建物を建てたり、樹林を植えたりすることができるようになります。

1-2-2.譲渡・賃貸

地上権者は、取得した地上権をまた別の人に譲渡したり、賃貸したりすることができるようになります。この時、特に土地の所有者の承諾を得る必要もありません。

譲渡できるのはあくまで「地上権」という権利であり、土地そのものを譲渡できるわけではないので注意しましょう。

1-3.賃借権とのちがい

土地を借りる方法としては、土地の所有者と賃貸借契約を結び、その土地に対する「賃借権」を取得する方法もあります。

地上権と賃借権は何が違う?

「土地を借りるなら、地上権も賃借権も同じなんじゃないの?」と思われた方もいるかもしれません。以下、地上権と賃借権の違いについて説明します。

地上権と賃借権の違いを表にすると以下のようになります。

地上権 賃借権
権利の性質 物権 債権
譲渡・転貸について 土地の所有者の承諾がなくても譲渡・転貸できる 土地の所有者の承諾がないと譲渡・転貸できない
第三者対抗要件 登記
(土地の所有者は、地上権者のために登記をする義務が生じる)
登記
(建物についての登記を自分で行う必要がある)
抵当権を設定できるか できる できない

1-3-1.地上権は物権

まず、地上権と賃借権では、権利の性質が違います。民法上の権利には「物件」と「債権」の2種類がありますが、地上権は「物権」賃借権は「債権」になります。

物権とは、「物に対する絶対的な支配権」のことをいいます。つまり、地上権者は誰に対しても「私はこの土地に地上権を持っています」と主張することができます

一方、債権とは、「特定の人にある行為をさせる権利」のことをいいます。つまり、賃借権者は賃貸借契約を結んだ相手方(土地を貸してくれている人)に対してしか「私はこの土地に賃借権を持っています」と主張することができません

例えば、ある土地に対して地上権を持っていたとします。この場合、土地の所有者が変わっても、地上権者は土地の新しい所有者に対しても自分の地上権を主張することができます。
一方、ある土地に賃借権を持っていたとします。この場合、土地の所有者が変わってしまうと、賃借権者は土地の新しい所有者に対して自分の賃借権を主張できない場合があるのです。

1-3-2.譲渡・転貸する時に土地所有者の承諾が要らない

地上権は、譲渡・転貸する時に土地所有者の承諾を必要としません。つまり、取得した地上権を誰かにあげたい時や、借りている土地を他の誰かに又貸し(転貸)したい時、特に土地所有者の承諾がなくても自由に行うことができます。

一方、賃借権は譲渡・転貸する時に土地所有者の承諾が必要となります。賃借権を誰かにあげたり、借りている土地を他の誰かに又貸し(転貸)したりということは、土地所有者の許可がないとすることができません。

1-3-3.土地の所有者は地役権者のために登記義務を負う

自分の土地に誰かのための地上権を設定した場合、土地の所有者は地上権者のために登記をする義務を負います。つまり、土地の所有者は、自分の土地上に地上権が設定された旨の登記(地上権設定登記)を、地上権者のためにしてあげなければいけないのです。

地上権者にとって、登記は第三者対抗要件(第三者に対しても自分の地上権を主張するために必要となる裏付け)になります。つまり、自分で何もしなくても、地上権を取得すれば自動的にそれを誰にでも主張できるようになるのです。

一方、賃借権の場合、土地の所有者は賃借権者のために登記をする義務は負いません。よって、自分で登記をする必要があります。例えば、誰かの土地を借りてその上に建物を建てた場合、建物に関する登記を自分で行う必要があるのです。以下、借地借家法の10条1項を引用しておきますので参考にしてください。

(借地権の対抗力等)第10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

出典:借地借家法

1-3-4.地役権には抵当権を設定することができる

地役権には抵当権を設定することができます。一方の賃借権には抵当権を設定することはできません。

「地役権に抵当権を設定する」とはどういうことかについては、最後のところで詳しく説明しますので、そちらを参考にしてください。

1-4.地役権とのちがい

地上権と似たようなものとして、「地役権」という言葉を聞いたことがある人がいるかもしれません。地上権と地役権の違いについても解説しておきます。

これまで述べてきたように、地上権とは他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利です。

一方の地役権とは、他の土地の便益を確保するために定められる権利のことです。例えば、ある土地Aが道路に接しておらず、隣の土地Bを通らないと道路に出られないとします。この時、土地Aのために土地Bに設定される権利が、地役権です。地役権を設けることで、土地Aの所有者は道路に出るために土地Bを通ることができるようになります。地役権は、特に建物を建てたり竹木を植えたりという目的はなく設定されます。

2.地上権設定登記について

地上権者としては、地上権を第三者(土地所有者以外の人)にも主張するには地上権設定登記をしてもらう必要があります。一方、地上権設定者(土地所有者)としては、地上権を設定してあげたら地上権者のために地上権設定登記をしてあげなければなりません。どちらの立場から考えても、この「地上権設定登記」というものは非常に大切なものになります。

そこでここからは、地上権を取得する方法を紹介した後、地上権設定登記について詳しく書いていきます。

2-1.地上権を取得する方法

まず、地上権を取得する方法について確認していきましょう。地上権を取得するには、以下2つの方法があります。

①地上権設定契約
②譲渡、相続・遺言、時効
③法定地上権

2-1-1.地上権設定契約

まず、土地を所有している人との間で地上権設定契約を結ぶ方法があります。一般的に地上権を取得するのはこちらの方法です。地上権を設定する人(土地を所有している人)を地上権設定者、地上権を設定してもらう人(土地を借りる人)を地上権者といいます。

ちなみに、地上権者がどのような土地の使用ができるかは「地上権設定契約で定められた目的の範囲内」に限られることになります。よって、契約で使用の内容をしっかり定めておく必要があります。同時に、存続期間をどれくらいにするか、地代はいくら払うかということも契約でしっかり決めておきます。

2-1-2.譲渡、相続・遺言、時効

他人から譲渡を受けた、相続を受けたという場合も地上権を取得することができます。

また、時効により地上権を取得する場合もあります。これは、本当は地上権を持っていないのに地上権者であるかのように土地を使用していた場合、一定期間(10年または20年)を過ぎると法律が地上権を与えるというものです。この場合、地上権の「使用」の内容は、「地上権を取得する前にどんな使用をしていたか」に縛られることになります。

2-1-3.法定地上権

最後に、法律上の条件を満たした結果として地上権を取得する方法です。この場合に取得する地上権を法定地上権といいます。法定地上権については、民法388条に定めがあります。

(法定地上権)388条
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が決める。

出典:民法

民法388条は土地か建物に抵当権が設定され、それが実行された場合を想定した規定になっています。

抵当権とは、お金を貸し借りした場合などに、お金の担保として土地や建物を確保しておくために設定する権利です。お金を借りた側が返済できない場合は、お金を貸した側はその土地や建物を売って(競売)、売却利益を返済に充てることができます(これを「抵当権の実行」といいます)。
競売するということは、土地や建物を別の人が買うということです。この場合、以下のような不都合が生じます。

例えば、自分の土地の上に自分の建物を建てて所有しているAさんがいたとします。Aさんは借金をしてその担保として建物に抵当権を設定しました。結局Aさんは借金が返せなくなり、建物の抵当権が実行されてしまいました。すると、建物は競売にかけられ、買い受けた別の人(Cさん)が所有することになります。

すると、Aさんの土地の上にCさんの建物が建っているという状況になります。

この時、CさんにAさんの土地に対する地上権を認めようというのが、法定地上権の考えです。

まとめると、以下のような条件を満たすと法定地上権を取得することになります。

法定地上権を取得する条件

①抵当権設定当時、土地の上に建物が存在していたこと
②抵当権設定当時、同じ人がその土地と建物を両方所有していたこと
③土地と建物の一方又は両方に抵当権が設定され、競売にかけられた結果土地と建物を別々の人が所有する結果になったこと⇒「建物の所有者」は土地に対して地上権を取得することになる

2-2.地上権設定登記

自分が土地の所有者である場合、地上権者のために地上権設定登記をしてあげなければなりません。ここからは、地上権設定登記について説明していきます。

2-2-1.必要書類

地上権設定登記をするのに必要な書類は、以下の通りです。

書類名 取得方法など
申請書 ご自身で作成するものになります。司法書士に依頼する場合は司法書士の側で作成してくれます。
以下にサンプルを載せておきますので、参考にしてみてください。
事業用定期借地権設定の登記(P.76以下)
原因証書又は申請書副本 地役権設定契約公正証書の正本か謄本がこれに該当します
登記済書または登記識別情報 土地の所有権取得の登記が完了した際に法務局から発行された書類になります
もし無くしてしまっている場合、法務局または司法書士に相談しましょう
印鑑証明書 自治体の窓口、自動交付機、コンビニのいずれかで手続きをして取得することができます
発行には印鑑登録証、住民基本台帳カード、個人番号カードのいずれかと、本人が確認できる書類(免許証、パスポートなど)が必要になります
取得には数百円かかりますので注意しましょう
固定資産税評価通知書 自治体の窓口、出張所、駅などにある証明書発行コーナーで手続きをして取得することができます
発行には本人を確認できる書類(免許証、健康保険証など)が必要になります
取得には数百円かかりますので注意しましょう
代理権限証書 登記を司法書士に依頼する場合はこの書類が必要になります
依頼した時点で司法書士の側で作ってくれるのが一般的です

申請書にその他書類を添付し、左綴じにして登記所(法務局)に提出します。

登記所の管轄は管轄のご案内:法務局で調べられますので参考にしてください。

2-2-2.所要期間・費用

地上権設定登記をするのにかかる期間(登記をしてから完了するまで)は、だいたい1~2週間です。

地上権設定登記をするのにかかる費用は、以下の通りです。

項目 説明
登録免許税 登記をするのにかかる税金です。固定資産税評価額の1,000分の1の金額がかかります。
固定資産税評価額の調べ方については、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法を参考にしてみてください。
司法書士報酬 登記の手続きを司法書士に依頼した場合にかかる費用です。
司法書士事務所によってかかる額は異なりますが、だいたい相場は5万円前後とみておきましょう。

3.地上権の応用知識

ここからは、地上権の応用知識について解説していきます。

3-1.地上権を目的とした抵当権とは?

先ほど少し述べましたが、地上権には抵当権を設定することができます。これを「地上権を目的とした抵当権」といいます。

抵当権とは、お金を貸し借りした場合などに、お金の担保として土地や建物を確保しておくために設定する権利です。先ほど挙げた例は、お金を借りた側が返済できない場合、お金を貸した側はその土地や建物を売って(競売)、売却利益を返済に充てることができるというものでした。これは細かく言うと、土地や建物の「所有権」に対して抵当権が設定されているということになります。

一方、抵当権は「地上権」に設定することもできます。つまり、お金を「借りた側」がある土地に対する地上権を持っていた場合、返済できなくなったらその地上権を「(お金を)貸した側」が取得できるよう設定することができるのです。

3-2.地上権の相続税評価とは?

地上権を相続する場合、地上権に対して相続税がかかります。この相続税がいくらかかるかという計算は、以下の式により算出されます。

地上権にかかる相続税額
相続税評価額×地役権の残りの存続期間に応じた割合

相続税評価額の調べ方については、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法を参考にしてみてください。

地役権の残りの存続期間に応じた割合は、以下の表のようになっています。

残りの存続期間 割合
10年以下 5%
10~15年以下 10%
15~20年以下 20%
20~25年以下 30%
25~30年以下
期間の定めがないもの
40%
30~35年以下 50%
35~40年以下 60%
40~45年以下 70%
45~50年以下 80%
50年以上 90%

4.まとめ

地上権について書いてきましたがいかがでしたか?
おさらいで地上権を簡単にまとめると、以下のようになります。

1)地上権とは、他人の土地を借りてそこに自分の建物を建てたり樹林を植えたりすることができる権利
2)地上権を取得する方法は、以下の3つ
①地上権設定契約
②譲渡、相続・遺言、時効
③法定地上権
3)地上権を設定すると、以下のことができるようになる
①土地使用
②譲渡・賃貸
4)自分の土地に地上権を設定した土地所有者は、地上権者のために地上権設定登記をする義務を負う
5)同じ土地を借りる権利でも、地上権と賃借権の違いは、以下の通り

地上権 賃借権
権利の性質 物権 債権
譲渡・転貸について 土地の所有者の承諾がなくても譲渡・転貸できる 土地の所有者の承諾がないと譲渡・転貸できない
第三者対抗要件 登記
(土地の所有者は、地上権者のために登記をする義務が生じる)
登記
(建物についての登記を自分で行う必要がある)
抵当権を設定できるか できる できない

この記事が、地上権を設定する場面に直面したすべての方の参考になれば幸いです。

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