節税できる?不動産投資の資産管理法人について徹底解説!

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資産管理法人についてご存知ですか?

不動産投資をしていて、税金対策として事業を法人化しようと考える方も少なくないでしょう。ある程度のまとまった家賃収入がある方は、法人化した方が節税できるのでお得といえます。

節税になると聞いたことがあっても、資産管理法人を持つことのメリットや法人化の手順についても疑問が多い方もいるのではないでしょうか?

この記事では、資産管理法人の基本的なところから、個人と法人の比較、法人の設立にあたって確認しておきたいことなど、資産管理法人について知っておきたい知識を徹底的にまとめました。これを読めば、資産管理法人の知識が深まり、不動産投資において「法人化」というものを上手く利用できるようになるでしょう。

1.資産管理法人とは?

まず、資産管理法人とは何か、という点から確認していきましょう。

1-1.「資産管理法人」って何?

不動産投資において「資産管理を法人化する」とは、個人で保有している不動産を法人名義で保有・管理することで税金などの優遇措置を受けることをいいます。この時に設立する法人を「資産管理法人」といいます。

1-2.3タイプの資産管理法人

資産管理法人には、3タイプあります。

①自社保有方式
②管理委託方式
③サブリース(一括転貸)方式

以下、それぞれについて解説していきます。

1-2-1.自社保有方式

自社保有方式とは、不動産投資において、投資対象の不動産を、設立した資産管理法人が所有する方式です。

資産管理法人が不動産を所有することになりますので、不動産投資で得られる家賃収入や売却益は資産管理法人の利益となります。

3つの方法の中で最も節税効果が高く、一番おすすめです
ただ、不動産の所有を個人から法人に移転するための手続きや登録免許税・不動産取得税の支払い、不動産の入居人との間の賃貸借契約書の変更(貸主が個人から法人に変わるため)など、面倒な手続きが必要であるという点が難点といえます。

1-2-2.管理委託方式

管理委託方式とは、不動産投資において、個人が所有する投資用不動産を資産管理法人に委託管理させる方式です。つまり、投資用不動産の所有は個人に帰属し、管理を資産管理法人が行います。

投資用不動産を所有する個人は不動産管理料として家賃収入の10%ほどを資産管理法人に支払います。この不動産管理料は、個人の確定申告の際に経費として計上することができます。つまり、節税をすることが可能になるのです。ただ、あまりに相場を逸脱した不動産管理料は認められないことがありますので、注意が必要になります。

比較的簡単に始めることができますが、節税効果は他の方法と比べると薄いといえます。比較的高額な家賃収入(年間数千万円)がある方にはこの方式がおすすめです

1-2-3.サブリース(一括転貸)方式

サブリース(一括転貸)方式は、個人が資産管理法人に不動産を一括で貸し、会社が各入居者と個別に賃貸借契約をする方式です。つまり、資産管理法人が個人から借りた不動産を入居者に「又貸し」する形になります。

家賃収入はいったん資産管理法人に入り、資産管理法人はそこから管理料を引いた分を個人に支払います。

この方法には、契約関係が複雑になる(「個人-会社」間の賃貸借契約、「会社-各入居者間」の転貸契約)という難点があります。ただ、節税効果は管理委託方式よりは高いです。よって、複数の不動産を経営しており、家賃収入が高額(年間3,000~5,000万円以上)ある方におすすめです。

以上をまとめると、以下のようになります。

基本的には自社保有方式がおすすめ。
ただし、
・年間家賃収入が数千万円以上ある場合→管理委託方式
・複数の不動産を保有しており、年間家賃収入が3,000~5,000万円以上ある場合→サブリース(一括転貸)方式
がおすすめです。

2.資産管理法人を設立するメリット・デメリット(個人事業と何が違う?)

わざわざ資産管理法人を設立することは、個人事業として不動産投資を行うことと何が違うのでしょうか。
ここからは、個人事業と資産管理法人の違いについて比較していきたいと思います。

2-1.メリット

資産管理法人を設立して不動産投資を行うことには、以下のようなメリットがあります。

2-1-1.税率は法人税の方が所得税より低い

資産管理法人を設立するメリットとして、所得が一定を超えると税率が低くなるということがあげられます。
個人にかかる税金(所得税・住民税)の税率と法人にかかる法人税の税率は、それぞれ以下のようになります。

① 個人にかかる税金(所得税・住民税)の税率
所得税の税率は以下の通りです。

課税される所得金額 税率(所得税+住民税)
195万円以下 15.0%
195万円を超え
330万円以下
20.0%
330万円を超え
695万円以下
30.0%
695万円を超え
900万円以下
33.0%
900万円を超え
1,800万円以下
43.0%
1,800万円を超え
4,000万円以下
50.0%
4,000万円超 55.0%

出典:国税庁 No.2260 所得税の税率

②法人税の税率
法人税の税率(中小法人や一般社団法人としてみた場合の税率になります)は以下の通りです。

課税される所得金額 平成28年4月1日以後
開始事業年度
平成30年4月1日以後
開始事業年度
年800万円以下の部分 19% 19%
年800万円超の部分 23.4% 23.2%

出典:国税庁 平成28年度 法人税関係法令の改正の概要

法人税のほかに法人住民税・事業税など諸々の税金を考慮しても、法人にかかる税金の税率は最高で35%前後です。ということは、不動産投資の収入が年間900万円を超えた場合、資産管理法人を設立した方が、税率が低くてお得ということになります。個人の場合は社会保険料もかかることを考慮すると、不動産投資の収入が年間600万円を超えた場合は法人化した方がお得という意見もあります。

2-1-2.節税しやすくなる

資産管理法人を設立するメリットとして、節税しやすくなるということがあげられます。というのも、法人の方が確定申告で「必要経費」や「損金」として計上できるものが多いからです。

具体的には法人と個人では以下のような違いが生じます。

  法人 個人
旅費交通費 確定申告上日当等も「損金」に算入できる
※旅費規程等が必要
実費のみ経費として計上できる
自分の給料 確定申告上「役員報酬」として損金に算入できる 認められない
同一生計親族への給料 確定申告上「役員報酬」として損金に算入できる 確定申告上「専従者給与」として経費に計上できる
自分の退職金 確定申告上「役員退職金」として損金に算入できる 認められない
同一生計親族への退職金 確定申告上「役員退職金」として損金に算入できる 認められない
自分の生命保険 確定申告上「支払保険料」として全額損金に算入できる 生命保険料控除額を上限として損金に算入できる
同一生計親族への生命保険 確定申告上「支払保険料」として全額損金に算入できる
※原則的に掛捨て部分のみ
生命保険料控除額を上限として損金に算入できる
福利厚生費 役員を含めて全額損金に算入できる 従業員分のみ経費に計上できる
地代家賃 法人と個人の間で損金に算入できる 同一生計親族間で経費に計上できない
交際費 年800万円まで全額損金に算入できる
※中小法人等に限る
全額経費に計上できる

以上のように、法人にすることで節税手段の範囲が広がるため、上手く利用すれば大きな節税につなげることができます。

なお、節税の仕組みについてよく分からないという方は、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!を参考にしてみてください。

計画的な節税も可能個人の確定申告は一律12月が決算日と決められています。
一方、法人は決算日を任意で設定できます。
よって、資産管理法人を設立した方が、節税を計画的に進めることができるのです。

2-1-3.融資が受けやすくなる

資産管理法人を設立するメリットとして、金融機関からの融資を受けやすくなりますという点があげられます。具体的には、ローンの審査に通りやすくなったり、融資上限額が大きくなったり、低金利の融資が受けられるようになったりします。

なぜなら、一般的に個人より法人の方が信用力という面で高く評価されるからです。また、個人とは違って法人には原則として寿命がないので、金融機関が死亡を想定しなくて済むという面でも融資上有利になります。

2-1-4.赤字の繰越損失の期間を長くできる

資産管理法人を設立するメリットとして、赤字の繰越損失の期間を長くできるということがあげられます。

法人の場合、不動産投資で赤字決算となった場合、翌事業年度から9年間に渡って繰り越しをすることができます。一方の個人の場合、不動産投資が「事業規模」とみなされた場合は3年間の繰り越しが認められますが、基本的には繰り越しは認められません。

繰り越しをした分だけ翌年の節税につながります。

2-1-5.相続税対策ができる

資産管理法人を設立するメリットとして、相続税対策ができるという点があげられます。

この点について、詳しくは【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法の「2‐1.賃貸事業を法人化する」をご参照ください。

2-2.デメリット

資産管理法人を設立して不動産投資を行うことには、以下のようなデメリットがあります。

2-2-1.設立に費用・手間がかかる

資産管理法人を設立するデメリットとして、設立に費用・手間がかかるという点があげられます。

設立にかかる費用としては、事業ローンを受けた場合は融資手数料や租税公課(登録免許税、不動産取得税)、手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士報酬などがかかります。

2-2-2.法人の維持費がかかる

資産管理法人を設立するデメリットとして、設立した資産管理法人の維持費がかかるという点があげられます。

具体的には、租税公課(地方税の均等割)、社会保険料の事業主負担(役員報酬を支払う場合にかかります)、経理事務の負担(税理士や会計士への報酬など)が継続してかかることになります。

2-2-3.長期譲渡所得の優遇税制は利用できない

資産管理法人を設立するデメリットとして、長期譲渡所得の優遇制度は利用できなくなるということがあげられます。

個人の場合、所有する不動産を譲渡したときの売却益にかかる税金の税率は、保有期間が5年以内で売却した場合は39%ですが、保有期間が5年を超えて売却した場合は20%となります。これが長期譲渡所得の優遇制度です。

一方、法人の場合、保有期間に関係なく法人税率がかかります。

よって、保有期間が5年を超える物件を売却する場合の税金という観点では、個人の方が法人より有利になります。

2-3.どんな場合に資産管理法人を設立すべき?

以上をまとめると、資産管理法人を設立するのに向いているのは以下のような人といえるでしょう。

○複数の投資用不動産を所有しており、今後規模を拡大していこうと考えている人
○不動産所得(家賃収入)がある程度大きい人(数千万円以上)
○他にも投資を行っており、節税をしたい人
○不動産の相続対策を考えている人

3.資産管理法人を設立する

ここからは、実際に資産管理法人を設立する上で必要な知識をまとめていきます。

3-1.事前に確認しておくこと

まず、事前に以下の2点について確認しておきましょう。

3-1-1.就業規則で副業が禁止されていないか

自分の勤務先の就業規則に副業の禁止条項がないか確認しましょう。

不動産投資を行うこと自体は副業禁止に抵触しない場合がほとんどです。ただ、資産管理法人を設立して不動産投資を行う場合、それは事業となります。すると、副業として認定されてしまう場合があるのです。禁止条項に触れると、規定によっては懲戒処分や解雇されてしまう場合もあり得ます。よく確認しておきましょう。

3-2-2.費用対効果がどれくらいか

資産管理法人を設立することの費用対効果がどれくらいか確認しておきましょう。

具体的には、①資産管理法人設立時・設立後にかかる費用に対してリターンがどれだけ見込めるか、②資産管理法人の設立が相続税対策や節税効果にどの程度有利に働くか、を把握しましょう。

3-2.設立・運営コスト

続いて、資産管理法人の設立・運営コストを確認しておきましょう。
設立時にかかるコストと運営にかかるコストはそれぞれ以下のようになります。

項目 金額
設立時にかかるコスト
登録免許税 ○株式会社…資本金の額の1,000分の7
(15万円に満たない場合は申請件数1件につき15万円
○合同会社…資本金の額の1,000分の7
(6万円に満たない場合は申請件数1件につき6万円
○一般社団法人…6万円
参考:登録免許税の税額表|印紙税その他国税|国税庁
司法書士報酬 相場は約7万円です
資本金(出資金) 1円から可能ですが、通常は30~100万円くらいです
その他の費用 1~2万円くらい見込んでおきましょう
運営時にかかるコスト
法人税 黒字の場合は利益の約40%です
赤字の場合は法人住民税のみがかかります(都道府県により税額が異なるので確認しておきましょう)
税理士報酬 相場は年10~15万円です

3-3.会社形態

資産管理法人に向いている会社形態としては、株式会社、合同会社、一般社団法人の3つがあります。ポイントは以下の通りです。

3-3-1.最少人数が少ない

上記3つは、株式会社が1人、合同会社が1人、一般社団法人が2人と、それぞれ設立に必要な最少人数が少ないです。不動産投資を事業として行うにあたっての意思決定に関与する人数は少ないほうが良いので、設立に必要な最少人数は少ないほうが良いのです。

3-3-2.法人格がある

上記3つは、すべて法人格が認められます。法人格が認められると、役員報酬などを利用した節税が可能になります。

3-3-3.手間と費用が少ない

上記の3つは、他の形態と比べて設立にかかる手間と費用が少ないです。

合同会社の注意点上記3つの中でも、1番おすすめなのは合同会社です。
ただ、合同会社として設立するにあたっての注意点としては、相続トラブルを防ぐために以下の2点に注意しましょう。

まず、事前に不動産を誰に相続するか決めておくことです。これをしなければ、ご自身の持分をご家族に引き継ぐことができません。

次に、相続人(予定)が数人いる場合は、全員を法人の社員にする必要があります。これをしておかないと、相続する際に特定の相続人だけが代表して相続する手続きが必要となってしまい、トラブルの元となります。

4.まとめ

不動産投資の資産管理法人について書きましたがいかがでしたか。
この記事が不動産投資の法人化を考えているすべての方の参考になれば幸いです。

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