所有権移転登記の完全マニュアル|自分でできる?費用は?

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不動産の売買や相続などによって、所有者が変わる際に必要になるのが、所有権移転登記の手続きです。
しかし、所有権移転登記は普段の生活の中で頻繁に起こることではないため、何をどうしたらいいのかわからない方も多いでしょう。

所有権移転登記は専門家に依頼することもできますが、知識を身につければ自分で行うことが可能です。所有権移転登記を自分で行えば、専門家に依頼した場合にかかる費用の節約になります。

そこでこの記事では、所有権移転登記を自分で行うために必要な情報を網羅的にまとめました。この記事を読めば、あなたも所有権移転登記を自分で行うことができるようになるでしょう。また、「専門家に依頼する場合」についても随時触れていますので、「忙しいから専門家に依頼したい」という方もお読みいただけます。

1.所有権移転登記とは?

所有権移転登記とは、売買や贈与、相続などで不動産(土地や建物)の所有権が移転した時に行う登記のことです。所有権移転登記をすることで、第三者(「不動産を譲る人と不動産を受け取る人」以外の人)に、不動産の所有権を主張することができるようになります。

この記事では、以下最もみなさんが直面するであろう「不動産の売買」に基づく所有権移転登記について書いていきます。
相続や贈与など、売買以外の理由で所有権移転登記が必要になったかたについては、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などで詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

2.所有権移転登記は自分でできる?

所有権移転登記は、自分で行うことができるのでしょうか?
結論からいえば、自分で行うことができます。ただ、手続きにはある程度手間がかかりますので、司法書士さんに依頼することも多いです。
ここからは、所有権移転登記を自分で行うことのメリットとデメリットについてご説明していきます。

2-1.自分ですることのメリット

所有権移転登記を自分で行うことのメリットは、なんといっても費用がかからないことです。
所有権移転登記を司法書士に依頼した場合、登記の手続きにかかる費用に加えて司法書士報酬がかかってしまいます。後ほど改めてご紹介しますが、司法書士報酬の相場はだいたい5万円程度です。自分で行えばこの費用を支払う必要はありません。

2-2.自分ですることのデメリット

逆に、自分ですることのデメリットとしては、手間がかかるということです。
所有権移転登記をするには、必要書類を揃えて役所で手続きをする必要があります。所有権移転登記を自分で行う場合、この手続きの手間がかかります。書類を揃えるのと手続きとで、数週間はかかってしまうでしょう。

極めてまれにですが、自分で登記をする場合に「悪質な売主に詐欺をされるリスク」があります。
これは、あなたが買った不動産の売主が、あなたに売ったあとで他の人にも売ってしまい、そちらの登記をあなたより先に済ませてしまうというケースです。この場合、あなたは不動産の所有権を得ることはできません。
ただ、売主が犯罪を起こしてまでわざわざこのようなことをするというのは考えにくいので、さほど気にする必要はないでしょう。

3.所有権移転登記に必要な書類はどんなもの?

所有権移転登記にはどんな書類が必要なのでしょうか。
以下、所有権移転登記を自分で行う場合と司法書士に依頼する場合のそれぞれについて、必要な書類をご紹介します。

3-1.自分で行う場合

所有権移転登記を自分で行う場合、どんな書類が必要となるのでしょうか。
所有権移転登記を自分で行う場合に必要な書類をまとめると以下のようになります。

(1)買主を確定するために必要な書類
(2)申請書
(3)登記簿謄本(登記事項証明書)

以下、それぞれについて解説していきます。

3-1-1.買主を確定するために必要な書類

買主を確定するために必要な書類の項目と取得方法をまとめると以下のようになります。

書類名 取得方法
登記済書または登記識別情報 売主から取得
不動産を売り渡す人の印鑑証明
(発行から3ヶ月以内)
売主から取得
登記原因証明情報になるもの 契約時に作成
不動産を買い受ける人の、住民票 最寄りの役所から取得
売り渡す不動産の、固定資産税の評価証明書(登録免許税の税額をあきらかにするために登記申請書に添付する書類) 物件の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署で取得

「登記原因証明情報になるもの」について、多くの場合売買契約書がこれに当たると思いますが、売買契約書の場合、以下の事項が必須事項です。

・売主と買主
・名義を変える=売り渡す旨の、売主と買主の意思表示の内容
・上記の意思表示により所有権が移った事実と、その日
・名義を変える不動産

3-1-2.申請書

法務省のホームページに登記移転申請書類の様式がありますので、これを参考に登記移転申請書類を作成します。
法務省HP_不動産登記の申請書等の様式について

3-1-3.登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。

場合 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる
②その法務局を訪れ、申請書を記入
③申請書を窓口に提出
郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる
②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送
最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。
法務局HP_管轄のご案内

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

不動産登記情報交換サービスとは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

3-2.司法書士に依頼する場合

司法書士に依頼する場合、3-1-1でご紹介した「買主を確定するために必要な書類」に加えて、以下2つの書類が必要となります。

・不動産を売り渡す人が実印を押した委任状
・不動産を買い受ける人が認め印を押した委任状

3-1-1でご紹介した書類の中で、万が一取得できない書類があった場合でも、ひとまず不動産の固定資産税の評価証明書だけでも取得してから相談にいけば、かかる費用の概算の見積もりを出してくれるところもあるようです。

4.所有権移転登記にかかる費用はいくらくらい?

所有権移転登記にかかる費用は、だいたいいくらくらいなのでしょうか。
以下、所有権移転登記を自分で行う場合と司法書士に依頼する場合のそれぞれについて、所有権移転登記にかかる費用をご紹介します。

4-1.自分で行う場合

所有権移転登記を自分で行う場合、費用はいくらくらいかかるのでしょう。
所有権移転登記を自分で行う場合にかかる費用の項目と金額は以下の表のようになります。

項目 金額
登記事項証明書代 1,500円/土地・建物1筆
住民票・印鑑証明書・評価証明書代など 数千円
登録免許税 住宅の場合
固定資産税評価額の1,000分の20
土地の場合
固定資産税評価額の1,000分の15
その他交通費など  

参考:国税庁 登録免許税の税額表

登録免許税の計算における「固定資産税評価額」の計算については、(*「固定資産税評価額」とリンクしたい)で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

4-2.司法書士に依頼する場合

所有権移転登記を税理士に依頼した場合、費用はどれくらいかかるのでしょうか。
所有権移転登記を司法書士に依頼した場合、上記費用に加えて司法書士報酬がかかることになります。報酬額は各司法書士事務所によって異なりますが、だいたい5万円が相場となっているようです。

5.まとめ

所有権移転登記について書きましたがいかがでしたか。
先ほどもご紹介しましたが、売買以外の理由で所有権移転登記が必要になった場合については、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などで詳しく解説していますので、そちらを参考にしてください。
この記事が、所有権移転登記でお困りの方の参考になれば幸いです。

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