「アパート経営をはじめたいけど、利回りの高い物件を選べばいいの？」
「利回りは最低どれくらい確保すればいいの？」

利回りの最低基準など明確にわからないですよね。また不動産は高額なので、失敗して大損害になるのは避けたいところですよね。

「利回り」についてちゃんと理解すれば、収益が出る物件なのかがわかります。

そこでこの記事を読むと、表面利回りだけで判断するのは危険なこと、シミュレーションを使った計算方法などを詳しく解説しています。

1. 不動産投資の利回りとは？【4種類の違い】

不動産投資の利回りとは、1年間の家賃収入に対して、物件価格を割り1年間の得られる利益を平均にした割合です。利回りが高いと家賃収入が増え、反対に利回りが低いと、家賃収入も減ります。

不動産投資を行う際に「利回り」は成功と失敗を分ける指標です。不動産投資の利回りは一般的な利回りと考え方が違います。利回りの考え方は以下の4つにわかれます。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り
• 自己資金利回り

とくに表面利回りと実質利回りの違いについては重要なので、必ず知っておきましょう。

1-1. 想定利回り

想定利回りとは、1年間空室なしでずっと満室状態のときの利回りです。

空室は一切含まれないため、あくまでも満室のときの指標です。

1-2. 表面利回り

表面利回りとは、現在の家賃収入で考える利回りです。

収益物件のポータルサイトで見る利回りは、この「表面利回り」です。表面利回りは、リスクを含めていません。たとえばリフォーム代や年間のアパートの共有部の光熱費など含まれていません。

ポータルサイトに掲載している利回りは、単純に年間の想定家賃と売り出し価格で割っている数値だけです。利回りが高いという理由だけでアパートを購入すると、あとでリフォーム代が膨大な額になり破綻する可能性もあります。

想定利回りとの違いは、現在の空室も反映して計算しています。

1-3. 実質利回り

実質利回りとは、表面利回りにリフォーム代や年間の経費を含めた利回りです。実際にアパートを購入する際に1番大事な数値となります。

1年間の家賃には空室率・下落率も考慮します。退去すると次の入居が決まるまで空白期間があります。中古物件の場合、空室率・下落率は、20%で計算します。（空室率・下落率）には（1-0.2）と当てはめます。新築では空室期間も少ないため5％で計算します。

年間の経費とは、管理費用・アパートの共有部の光熱費・火災保険、固定資産税、都市計画税、修繕積立金などの経営に必要なコストが含まれます。

アパート購入時の諸経費とは、不動産会社に支払う仲介手数料・登記代金・登記の印紙税・不動産取得税などが含まれます。物件によって異なりますが、アパート購入価格の10％を目安にします。

実質利回りで見ることで「アパート経営は成り立つのか？」の目安になります。表面利回りでは15%もあるのに、実質利回りでは5%もないこともあります。アパート経営するときには、必ず実質利回りを確認しましょう。

1-4. 自己資金利回り

自己資金利回りとは、投資した自己資金を効率よく運用できているのかを示す指標です。

自己資金利回りは、購入を検討している物件の自己資金が多いほど、利回りも高くなります。収益性を考える指標としては参考にはできません。あくまでも自己資金の利回り指標です。

2. アパート経営の利回り相場【東京と地方・新築と中古の違い】

日本不動産研究所が発表した2020年4月の「不動産投資家調査」での東京と地方の利回りを紹介します。

ワンルームタイプの平均期待利回りの数値です。期待利回りとは、実際の利回りではありません。年間のリターンの期待値であり、投資金額に対してこの地域ならどれくらいの期待をするかという数値です。

東京（銀座）	3.4％
東京都（城南地区・城東地区）	4.2％
札幌・仙台	5.5％
名古屋・京都	5.0％
大阪	4.5％
神戸	5.2％
広島	5.6％
福岡	5.0％

引用元：第42回「不動産投資家調査」 - 日本不動産研究所

東京・銀座の期待利回りは3％台と低いことがわかります。物価は高いですが、人口が集中していて需要もあるため空室リスクは低いです。都心であると不動産の価値や家賃も下がりにくいため、利回りも低いです。

東京以外の政令都市だと5％台と高めです。人口の減少で空室リスクも高いため、利回りも高くなります。

東京以外の地方でアパートの投資をはじめる場合は、利回りが高いからといってすぐに投資するのは注意です。

必ず物件周辺の人口・駅の乗車率・駅から徒歩圏内なのか・物件の入居率・物件の築年数などから総合的に判断しましょう。

2-1. 新築と中古の利回り・キャッシュフロー比較

新築と中古のアパートの実質利回りと、キャッシュフローに違いはあるのでしょうか？木造の1Kタイプ・8部屋のアパートを、同じ条件で比較してみます。

空室率は、新築は入居率が高いため空室率5％としています。中古は空室率が高いため20％としています。

年間の経費も新築は築10年まで大規模修繕など不要なため、中古よりも低く20％としています。中古は退去ごとのリフォーム・大規模修繕などを考慮して30％としています。

アパート購入時の諸経費も、新築は仲介手数料が発生しないため中古よりも2％低くなっています。自己資金は近年の金融機関の引き締めで、物件価格の20％を頭金として必要なところが多いため20％としています。

よって実質利回りは新築が6.6％、中古が6.2％となりました。借入れ金額を引いた手残りは、新築は年間188万円残るのに対して、中古はマイナス64万円の赤字になります。

木造アパートは減価償却期間が22年となり、中古では築15年経過しているので7年間しか減価償却できません。節税期間が短くなるため、減価償却期間終了からは税金の負担も増えます。

3. アパート経営の利回りの目安は？最低ラインを解説

利回りはリスクと連動しています。家賃が高く物件価格が安いと利回りは高くなります。ただ物件の修繕費などに多く費用が発生し、結局思っていた利回りでは運営できない場合もあります。

リスクがとれて高利回りを目指すなら10％以上、リスクがそこまで取れないなら、5％前後を目安にするといいでしょう。最低でも3%以上の利回りで考えます。3％を下回ると空室が増えた場合に破綻するケースもあるからです。

表面利回りだけで判断するのは危険です。ランニングコストによって利回りは変化します。必ず実質利回りで確認しましょう。

3-1. 利回りが変わる原因

利回りは、家賃収入に対して物件購入時の諸経費・年間のランニングコストで変わります。ではランニングコストはどのようなものがあるでしょうか？

• 管理費用：管理会社に物件の管理をしている場合は毎月固定費が発生します。管理会社によって異なりますが、家賃の5％が管理費です。
• 固定資産税や都市計画税：固定資産の評価額×1.7％
• 修繕やメンテナンス費：家賃収入の10％ほど。木造アパートはエレベーター設置していないのでメンテナンス費用は削減できます。築年数が経過すると大規模修繕費・自然災害費などの修繕を考慮します。
• 火災保険：5年間契約で20〜40万円が目安です。
• 融資返済額：元金と利子の合計を毎月支払います。借入れ金額にもよりますが、1番ランニングコストが発生します。

マンションよりアパートのほうが、エレベーターがないなどランニングコストも低く抑えられ利回りも高いです。

ただアパートは空室リスクもマンションよりも高いため、空室リスクをいかに下げるかが問題です。

空室リスクをクリアすればマンションよりも高利回りで運用はできます。

4. アパート経営の初期費用

アパートを経営する際に、「土地あり」か「土地なし」で初期費用は変動します。

新築アパートを購入するとき、土地とアパートを一緒に購入する「土地なし」と、もともと持っている土地、もしくは相続で引き継いだ土地がある「土地あり」の2通りにわかれます。

• 「土地なし」の初期費用

土地を購入してアパートを建てる場合は、エリアをどこに指定するのかが大事です。また建物の材質・人件費などはそのときによって変化します。ここでは一般的な数値のため、参考程度に例を上げます。

アパートタイプ：2階建て木造・1K×10部屋
坪単価：116万円（2020年東京の公示地価平均値）
土地面積：200平米
敷地面積：160平米

東京都の平均坪単価で計算しましたので、土地と建築費用などで1億円を越しました。ただ東京は家賃も高く設定できるうえ、空室率も少ないのが魅力です。

• 「土地あり」の初期費用

土地ありは、上記土地なしの土地代金や仲介手数料を加算しない金額になります。土地代金だけでも7,000万円します。約6,000万円でアパート1棟が建てられるでしょう。

ちなみに家賃10万円と想定した表面利回りは、16％と高い利回りになります。昔から地主は空いている土地にアパートなどを建てて、さらに資金を増やす仕組みがうまいことがわかります。

• 土地付きアパートをセットで購入する場合

新築や中古では土地付きのセットで売られているケースが多いです。新築と中古にわけてそれぞれの費用を説明します。

土地付きの新築アパート費用

場所	東京都足立区 東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅 徒歩11分
構造	木造3階建て
土地	110.62平米
建物面積	110.62平米
間取り	1K×9部屋
価格	9,390万円

引用元：ホームズ東京都足立区売り情報

中古アパート

場所	東京都江戸川区 京成本線「京成小岩」駅 徒歩8分
築年数	築3年
構造	木造3階建て
土地	83.65平米
建物面積	83.65平米
間取り	1R×5部屋
価格	6,880万円

引用元：ホームズ東京都江戸川区売りアパート

この他にアパート購入諸経費（仲介手数料・登記費用・司法書士手数料・火災保険・不動産取得税・固定資産税）など、購入価格の10％が必要です。

土地を別で購入するよりも、土地と建物セットで購入するほうが安い場合があります。また新築は人件費や広告料などプレミアム価格をプラスしています。

築1年以上経過すると中古として扱われるため、築浅物件を狙うのも利回りが上がる工夫になります。

5. アパート経営の利回りの計算方法【シミュレーション】

ポータルサイトでアパートの物件を探すと「利回り〇〇％」と表示しているのは、すべて表面利回りの数値です。経営として成り立つのかの数値は実質利回りで見ないとわかりません。

表面利回りで表示している理由は、諸経費や物件の年間コストなどは法律や業界で明確に定義されていないからです。仮に予想値として計算しても、予想であり実質的な利回りの数値とは違う可能性も高いためです。

物件探しのときに実質利回りはどのくらいになるのか、計算するクセをつけときましょう。実質利回りの計算方法を再度紹介します。

5-1. 簡易収支シミュレーションツール

手動で実質利回りを計算するのが苦手な場合は、無料ツール「収益・投資物件　簡易収支シミュレーション」を使用するのもいいでしょう。

物件価格・満室時想定年収・想定空室率・諸経費率・自己資金・借入金額・借入金利などを入力し「試算」で結果が表示されます。

たとえば以下で入力します。
【物件情報】
物件価格1億円、想定家賃700万円、想定空室率5％、諸経費10％
【資金計画】
自己資金2,000万円、借入金額8,000万円、借入期間30年、借入金利3％
【結果】
表面利回り7.0％、実質利回り6.0％、返済後利回り2.0％、投資利回り9.6％

返済後利回りが2.0％しかないため想定空室率が高くなったり、諸経費が高くなったりすると、返済後利回りはマイナスになります。そのため自己資金をもう少し入れて、返済後利回りを上げようと考えることができます。

6. アパート経営の利回りを見るときの注意点

新築・中古のアパートを探していると、ポータルサイトでは利回り10％や15％と表示しています。ポータルサイトではすべて「表面利回り」で表示されていることは紹介しました。

アパート経営で10％超えると高利回りです。ただ高利回り＝高リスクなため、表面利回りだけで判断するのは大変危険です。

6-1. 表面利回りの高さに惑わされない

表面利回りの高さには、どんなリスクがあるのでしょうか。

• 管理費・修繕費が高すぎる物件

築年数が経過している中古物件は、修繕費が高くなるケースがあります。見た目もボロボロで誰も買い手がつかない物件は、かなりの安値で売り出しているため、表面利回りは高くなります。

購入前に物件を必ずみることと、リフォーム見積もりを取りましょう。購入してからリフォーム見積もりをすると思ったよりリフォーム費用が発生し、実質利回りではマイナスになるリスクがあります。

また大規模修繕を10年に1回する場合に備えて、毎月修繕積立金を残します。大規模修繕が高くなると毎月のコストが圧迫します。購入前に大規模修繕をどこまでするか、何年ごとにするのか計画を立てましょう。

管理費は、管理会社に物件の管理をお願いします。入居者のクレーム対応・退去の立ち会い・清掃など。相場は家賃の5％までです。

これ以上高いと家賃収入も減ります。管理会社にお願いする場合は、事前にどこの管理会社にするか調べとく必要があります。

• 借地権付き物件ではないか？

借地権付き物件とは、土地は借りて建物の部分だけを購入します。土地代は毎月地主に支払います。

土地代が高いケースもあり、毎月支払う必要があるためコストが高くなります。借地権付き物件の特徴は、物件価格が安く高利回りで売り出しています。

また借地権付き物件は、買い手がなかなか見つからず売却しにくいデメリットもあります。借地権付き物件はリスクも高いため、なるべく避けたほうがいいでしょう。

ポータルサイトで「旧法賃借権」「普通賃借権」と表示していれば借地権付き物件です。「所有権」と表示があるものは土地付きなので、物件を探すときは「所有権」で選びましょう。

• 地方や人口が減っているエリアは避ける

地方物件のアパートは、物件価格が安く高利回りで売られています。地方や人口が減っているエリアなどは、空室率が高いため安く売られています。

空室率を高くするために他のエリアと差別化する必要があり、リフォームが高額になる可能性もあります。

アパート経営に慣れてくると、地方や人口エリアの減っている物件を狙う投資家もいます。はじめのうちは、人口が増えているエリアで入居率が高い物件を選ぶことをオススメします。

6-2. 家賃収入には「現況」と「満室想定」がある

家賃収入には「現況」「満室想定」の2つが表記しているケースがあります。

中古物件だと「現況」の家賃収入は、空室をのぞいた現在の入居者で得られる収入です。「満室想定」は満室時の家賃収入です。

パータルサイトでは満室で想定して利回りを評価しています。満室のため利回りも高く表示されています。実際の空室率や空室を考慮して、評価するようにしましょう。

6-3. 借り入れた場合には手取りが少なくなる

金融機関から借入れて物件を購入すると、金利が発生します。実質利回り7％で借入れ金利が3％だと、7-3＝手残りは4％です。この4％の数字がイールドギャップと呼ばれています。

実質利回りが大きく、借入れ金利が低いとイールドギャップは高くなります。イールドギャップがマイナスや0にならないように注意しましょう。

イールドギャップの目標値は最低でも2.0％以上が望ましいです。空室率・家賃の下落を考えると、もう少し高く考えたほうがいいでしょう。

7. 不動産投資で成功するための利回りの見極め方

利回りについて説明しましたが、はじめてアパート経営をするには不安がつきものです。失敗しないだろうか、アパート経営がうまくいくのかなど。リスクは避けたいところです。

そこで3つの専門家に相談するのをオススメします。

7-1. 不動産投資会社に相談をする

不動産会社はこれから長く付き合うためのパートナーとなります。

不動産会社では悩みに対する相談を、プロの視点や経験からアドバイスをしてくれます。ただ不動産会社は多数あり、信頼のおける不動産会社でアドバイスを聞きましょう。

信頼がない不動産会社を間違って選ぶと、売りたい物件を紹介されるので注意しましょう。

※おすすめの不動産投資会社については、全国の不動産会社を徹底比較して検証した「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」で詳しく解説しています。

7-2. 不動産投資の仲間や先輩に聞く

アパート経営の経験が豊富な先輩や仲間に、アドバイスを聞いてみましょう。利回りについての考え方、失敗した体験談などを用いて話してくれるので、1番オススメします。
また不動産会社の評判や管理会社の評判などにも詳しく、不動産会社などを選ぶ参考になるでしょう。

先輩や仲間がいない場合は、大家の会やセミナーなどに積極的に参加しましょう。不動産投資は横のつながりがとても大切です。

※おすすめの不動産投資セミナーについては、全国の不動産会社を徹底比較して検証した「【初心者向け】不動産投資セミナー｜本当におすすめを厳選」で詳しく解説しています。

7-3. プロに相談しましょう

ファイナンシャルプランナーやセカンドオピニオンサービスを利用しましょう。

中立な立場でプロが公平・公正にアドバイスをしてくれます。相談料が必要ですが、失敗しないためにもプロの意見を聞くことは大事です。

8. 「アパート経営の利回り」のまとめ

アパート経営の利回りについて説明しました。ポータルサイトの表面利回りで判断するのではなく、年間の経費や物件購入時の諸経費を加算した「実質利回り」で確認しましょう。手動の計算が苦手であれば、シミュレーションサイトをうまく利用しましょう。

高利回り＝高リスクである可能性が高いです。安定した家賃収入を得られるように、利回りについての知識を持つことが大事です。