「アパート経営で儲かりたいけど、失敗したらどうしよう」

アパート経営で失敗した話しを聞いたり、見たりすると不安になりますよね。

実際、自己資金が少ないのに高額な金利で物件を購入してしまい、破綻したケースや、不動産会社の出すシミュレーションを信じたら、毎月マイナスとなり給料から持ち出しになったケースなどあります。

アパート経営は知識があれば、不動産家にも騙されないし、高額な金利では借り入れしません。ではアパート経営で成功する人、失敗する人の違いは何でしょうか？

そこで今回はアパート経営が失敗する原因、またアパート経営に失敗しない方法について詳しく解説します。原因から学び「失敗しないアパート経営」を目指しましょう。

1. アパート経営が失敗する原因とは？

よく失敗する原因について11つ紹介します。失敗しないためにも何が原因なのか知りましょう。

1-1. 勉強不足

アパート経営が失敗した理由は色々ありますが、勉強不足が大半です。エリアの違い、利回りなどアパート経営の基礎知識がないまま始める人が多いです。

「アパート経営はギャンブルだから」と思う人は、チャレンジする人の勉強不足であり、正しい知識や情報を集めれば成功率は格段に高くなります。そのためには、アパート経営の基礎知識を身につけるための勉強は大切です。

1-2. 空室で家賃収入が入らない

アパート経営が失敗する原因は、空室が埋まらないからです。家賃収入が入らないのが続くと、当然ながら赤字経営になります。

失敗する多くの人は、物件購入前に満室経営でしか収支を確認していません。1部屋以上でも空室が続くと当初の計画は破綻します。もし半分も空室になれば家賃収入より融資の返済額が上回り、マイナスとなれば給料から持ち出すことになります。

空室が出たらどうすればいいのかを、物件購入前に考えておくことが大事です。そのため満室ではなく、空室率10〜20%で収支がマイナスにならないかを確認しましょう。

1-3. 表面利回りしか見ない

表面利回りは1年間満室の家賃収入で計算された数値です。ポータルサイトでは10%以上と高く表示されているものも多いです。

実際アパートを購入すると、登記代、税金、仲介手数料、毎月の管理料、共有部の光熱費などの諸費用が必要です。この諸費用やランニングコストの含んだ数値が「実質利回り」となります。

表面利回りではなく「実質利回り」で見ないと損をします。アパート経営するためには、税金、経費などをしっかり考慮した「実質利回りの考え方」が重要です。

1-4. エリア・間取り選定を間違える

実質利回りで収支を確認したのに、人口が減少しているエリアを選んでしまい、入居率が悪く失敗する可能性もあります。

不動産のプロでもエリア選定を間違うと失敗します。駅から遠い、スーパーなどの生活施設がない、周りに働く場所がないとアパート経営は難しいでしょう。

またエリアによっては、ファミリー、学生など住んでいる人の属性が違うため、間取りの選定間違いも失敗の原因です。ファミリーしかいないエリアなのに、ワンルームの狭い物件を建ててしまうと入居率は悪くなるでしょう。エリアに合った間取りを選定するのも大事です。

1-5. 施工会社・管理会社がいい加減

アパート経営では、施工会社の選び方を間違えると失敗します。施工の質が悪いと、水漏れや悪臭がする、階下や隣の住戸に大きな音が響くなど、完成後に様々なトラブルが発生します。そうなると入居者の退去が早まったり、入居者を探すのが難しくなるでしょう。

また変な管理会社を選ぶと、管理がしっかりできないため、入居者の満足度も下がります。玄関前にゴミが散々している、騒音問題、設備不良など対応してくれない管理会社では、退去続きになるでしょう。

そもそも管理会社を利用していない場合も注意しましょう。初心者のうちから自主管理をすると、ノウハウがないため迅速な対応ができません。滞納など適切な対応をしないと、長期化にわたり心身ともに疲労します。サラリーマンしながら、迅速な対応は難しいでしょう。

管理失敗のリスクを下げるためにも、費用をかけてでも専門の管理会社に管理を任せましょう。

1-6. ローン額が多すぎる

必要以上にローンを借りると、返済額も多くなります。銀行から融資の上限額を引き出し、フルローンでアパートを建てて喜んでも、その分、返済しないといけません。空室率や修繕費の悪化で、アパート経営は失敗する可能性が高くなります。

空室になると家賃収入は減りますが、ローンの返済や維持費は発生します。そんな時には自己資金での資金調達が必要になることもあるので、不動産収入以外の自己収入に見合ったローンを組むことが大切です。

アパート経営では、自己資金率が多いほど、失敗のリスクは減ります。一般的には、購入費の3割以上を自己資金で持つことが望ましいです。自己資金は多いに越したことはなく、5割あれば安心でしょう。

またアパート経営で得た家賃収入を消費するのではなく、修繕費や急なトラブルに対応できるように貯蓄するのも大事です。

1-7. サブリースを過信する

サブリースとは、サブリース会社と転貸契約することです。サブリース会社がアパートを一括借り上げ、入居者募集、管理運営など行い、また最大の特徴は家賃保証が付いている点です。

ただ満室の想定家賃よりも20% 〜30%低いが、空室が出ても家賃が入る、入居者募集時の仲介手数料の不要などのメリットもあり、過信するアパート経営者も多いです。

サブリースは家賃保証制度だが、数年で条件が変わる場合があります。契約更新の2年ごとに家賃が下がり続けるケースや、解約が簡単にできるため30年一括借り上げ契約でも急に解約されるケースもあります。そうなると、資金繰りが悪くなるでしょう。

「こんなはずではなかった」とならない為にも、契約書はちゃんと読みましょう。また契約書は法律の専門家に見てもらうなど対策が必要です。不利な箇所がないかチェックしてもらいましょう。

1-8. 大規模修繕金が必要になる

古いアパートは修繕必要だが、大規模になった場合は、足りなくなる可能性もあります。資金が不足すると必要な修繕ができず、退去にも繋がります。

大規模修繕は、破損や不具合が発生したときだけでなく、外壁塗装などの建物が壊れていなくても行われる修繕もあります。大規模修繕は建物の寿命を延ばすために行うため、壊れていなくても計画的に行わなければなりません。

外壁塗装は10年に一度くらいの頻度で行うのが望ましいですが、外壁が壊れているわけではないので、「今回はいいかな」と思いがちです。しかし大規模修繕のような定期的なメンテナンスを行わないと、建物の劣化を早めるため、あとで大きな金額が必要になる場合があります。

アパート経営で入ったお金をすべて使うのではなく、大規模修繕のための資金をしっかりと貯蓄するようにしましょう。また事前に予算を立て、家賃の5％ほどの修繕費を準備しておくことをおすすめします。

1-9. 節税目的で買う

節税になるのは、赤字になったときだけです。アパート経営では、その年の不動産所得がマイナスの場合、給与所得などの他の所得から差し引くことで節税になります。この点をセールスポイントにして物件を提案する不動産会社も珍しくありません。

アパートを建てることによる節税効果はあくまでも「おまけ」であり、利益が出なければ意味がありません。本来の目的がお金を稼ぐことなのに、節税を目的にすると本末転倒となります。

また空室が続けば家賃収入は減り、逆にローンの金利や管理費、修繕積立金が増える場合もあります。赤字額が大きくなると、節税できる金額よりもマイナスが増えます。

もちろん、青色申告特別控除や減価償却費など、実際には払っていない費用もありますが、節税のためだけに投資を始めるのは得策ではありません。

1-10. 競売物件に手を出す

競売物件は、ローン返済に失敗した人、税金未払いの人などの物件です。安く買えるからといって、素人が簡単に手を出すと、余計なリフォーム費用が発生し失敗する可能性が高いです。

競売物件は、購入するまで内覧できません。実際購入して中を確認すると、欠陥住宅だった、残置物がたくさんある、壁に大きな穴が開いているなどもあり得ます。

次に競売物件は引き渡し義務がありません。前の持ち主が出ていかない場合、話し合いをする必要があります。最悪トラブルに発展する場合もあります。

競売物件はローンが使えない、すべてが自己責任のため素人が安易に手を出さないでおきましょう。

1-11. 自然災害が起きる

年々増えています自然災害。地震、火災など、自分ではどうしようない災害が起きることもあります。ハザードマップで購入する物件が洪水、土砂災害エリアでないか確認しましょう。

また耐震基準前の物件を購入すると地震に弱く倒壊する恐れもあります。あまりに古い物件を選ばない、火災保険＋地震保険に加入することが大切です。

2. アパート経営で失敗しない方法【成功方法】

ここでは失敗しない方法を紹介します。アパート経営は事業です。また「不労所得」なんて甘い言葉に騙されはいけません。

2-1. 経営意識を持ち勉強する

アパート経営は不労所得を夢見ていると失敗します。そういう人は何もしなくても勝手に家賃収入が入ると思いがちです。

アパート経営は、「不動産賃貸業」です。入居者募集・リフォーム・修繕、管理会社の選定など、幅広い業務をこなす知識や経験とともに、実行しないといけません。会社を経営するくらいの意識で、ビジネス感覚を持ってしっかりと勉強する必要があります。

書籍で学ぶのもいいですが、セミナーで学ぶのもオススメします。セミナーでしか聞けないリアルな情報や裏情報が聞ける場合もあります。
※セミナー選びに迷ったら「【初心者向け】不動産投資セミナー｜本当におすすめを厳選」をご覧ください。全国の不動産投資会社の中から厳選した、おすすめセミナーを5社紹介しています。

2-1-1. 失敗ブログを読む

実際の経験談を読むと、リアルに失敗事例を学べます。なぜ失敗したのかを分析しているため、書籍を読むよりも勉強になる場合もあります。また書籍やセミナーで知識を得ることに比べて、ブログは費用もかかりません。

ここではおすすめの失敗ブログ3選を紹介します。

2-1-1-1. アパート経営失敗した人のブログ

「アパート経営失敗した人のブログ」では、アパート経営失敗した大家の毎日のこと、失敗した時のお話しが見られます。満室経営で利回り30%超えの物件3棟所有。失敗を恐れずアパート経営できるように祈って書いたブログです。

2-1-1-2. アパート経営奮闘記

「アパート経営奮闘記」ではサラリーマンでありながら、木造アパート2棟、戸建て13戸を所有。自己資金2,500万円でスタートし、最初〜落ち着くまでの苦難の記録をブログに残しています。

2-1-1-3. 不動産投資で地獄を見たブログ

「不動産投資で地獄を見たブログ」は、「地獄大家」が書籍やブログであまり語られない失敗談について、赤裸々に書いています。所有物件は区分1部屋、アパート・マンション・賃貸併用住宅1棟。総額2億強となり、自己資金は1割。それが地獄の始まりと記載しています。

2-2. 事業計画書を書く

高額な物件を購入すると、想定外の事態が発生したときに対応する資金が足りない場合があります。そのためにも経営意識を持ち、具体的に数字に落とす必要があります。

アパート経営は長期的なビジネスで、将来的にどのような収支になるのかをシミュレーションし「事業計画書」を立てることが大切です。

経営開始から長期的な事業におけるお金の流れを一覧にしてまとめます。計画段階で収支のバランスが取れていなければ、戸数やプラン、設備や仕様、ローンなどの資金計画を考え直すのも必要でしょう。

2-3. 資金を貯める

アパート経営は予期せぬ出費に対しても、資金は多く用意しておく必要があります。家賃の下落、ローンの金利上昇、修繕費など負担になるケースもあります。いざ必要になった時のために資金計画を立てておくことも重要です。

新築の場合、10年目以降で修繕が必要になるため、入居率の高い最初の10年間で家賃収入をできるだけ貯めましょう。また物件を購入時に資金を全部を使用せず、ある程度残しておきましょう。中古物件などは、いつ修繕が必要になるかわかりません。対応できるように資金を多く貯めときましょう。

2-4. 信頼できる会社を選ぶ

大東建託、レオパレス、大和ハウスなど、知名度はあるが悪評も高い会社があります。建築基準法に違反している、違法な営業、サブリース問題などで話題になりました。大手だからといって安心しないでおきましょう。

成功するかどうかは、会社選びが鍵になります。そのためにもちゃんと信頼できる会社を選ぶことが重要です。

会社選びは、1社だけで選ぶのではなく複数の会社から見積もりを取り、値段やサービスを比較して優良な会社を選びましょう。

※どんな会社を選べばいいか分からない場合は「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」をご覧ください。全国に12万社以上ある不動産会社の中から、厳選した30社をランキング形式で紹介しています。

3. 「アパート経営で失敗する」まとめ

アパート経営で失敗する原因の大半は「勉強不足」によるものです。節税や相続対策になるからと不動産会社の言葉を信じ購入し、節税以上の赤字で失敗する可能性があります。

失敗してから「知らなかった」では済まされません。そのためにも、知識を付けるのが大事です。失敗する原因を学び、失敗リスクを減らしましょう。

また成功法として大事なのは「事業計画書」の作成です。資金の流れ、不足分がないか確認しましょう。

安定したアパート経営を行うためにも、優良な不動産会社の存在も欠かせません。複数の会社から見積もりを取り、納得できる会社選びが大事です。健全なアパート経営で少しでも家族に資産を残しましょう。