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競売物件とは何?落札までの5ステップと3つの注意点を紹介!

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競売物件とは何?落札までの5ステップと3つの注意点を紹介!

競売物件を活用して、不動産投資に取り組みたい人もいるのではないでしょうか。

競売物件は一般的な物件と比べると安いです。

しかし、その反面デメリットもあるため、購入時には慎重な決断が大事です。

競売物件を購入して、不動産投資で家賃収入を作れた人がいる一方で、作れない人がいるのも事実。

この記事では、競売物件の概要を紹介しつつ、購入する時のコツなどを紹介します。

競売物件について詳しく知ってから購入したい人は必見です。

この記事を読むと分かること

  • 競売物件の概要
  • 競売物件を購入するメリット・デメリット
  • 購入する時の注意点

1.競売物件とは裁判所に差し押さえられて売り出される物件

競売物件とは裁判所に差し押さえられて売り出される物件

競売物件とは、債務(税金など)が支払えない人の自宅を裁判所が差し押さえ、売りに出される物件のことです。

売りに出された物件はオークション形式で入札され、一番高値を付けた人が落札できます。

競売物件は、東京や大阪、福岡など全国各地にあるものの、1つの物件に対して入札者が数十人、数百人単位でいることもあるため、落札するのは難しいです。

しかし、全国各地で販売されているため、いろいろな地域の競売物件を購入したい人には、おすすめの買い方といえます。

ポイント

競売物件によって、落札できる確率が大幅に変わるよ!

2.競売物件を買うまでの5ステップ

競売物件を買うまでの5ステップ

競売物件を探し、買うまでの5ステップは、こちらです。

2-1.物件を探す

競売物件の情報は、新聞や不動産競売物件情報サイト(BIT)に載っています。入札期限も載っていますので、期間内に手続きしましょう。

2-2.入札

入札とは、いくらで購入するか申し込む作業です。複数の入札者がいた場合は、一番高い値段を付けた人に購入する権利が与えられます。他の入札者が付ける金額を予想しながら、値付けをすることが大事です。

入札の結果は開札日にインターネット上や裁判所で発表されます。

なお入札時は、最低でも入札額の20%以上のキャッシュを振り込まなければいけません。他の人が落札した場合は返金されますが、自身が落札して購入を辞退した場合は、保証金は全額没収されますので、ご注意ください。

注意

ある程度の資金を持っておかなければ入札できないので要注意!

2-3.売却の許可がおりる

落札者を裁判所が調査した結果、問題なければ落札者に売っても良いですよという許可がおります。売却の許可がおりた段階で、一番高い値段を付けて落札した人は、競売物件を購入する権利が得られます。

2-4.代金を支払う

購入する権利を得たら、競売物件の代金を支払いましょう。納付通知書が裁判所から届きますので、期限内に落札額から前もって振り込んだ保証金を引いた金額を振り込みましょう。

期限内に振り込まなかった場合は、保証金の没収及び、落札した競売物件を買う権利も失うため、注意してください。

2-5.物件の所有権の移転・引き渡し

代金の支払いが完了したら、裁判所によって、所有権の移転手続きが行われます。所有権の移転とは、競売物件の持ち主がAさんからBさんに変わりましたという手続きのことです。

移転完了後は、裁判所から登記識別情報通知書と呼ばれる所有権の証明になる書類が届きますので、手元に保管しておきましょう。

しかし読者の中には、競売物件の過去の落札データを見ないと、どのぐらいの金額で競り落とせば良いか分からない人もいるでしょう。その場合も不動産競売物件情報サイトを見ると、過去に落札された物件のデータが載っています。

地方裁判所ごとに競売物件が分かれて載っていますので、ご覧になってみてください。

3.「一般的な物件」と「競売物件」の違い

「一般的な物件」と「競売物件」の違い

一般的な物件と競売物件では、いくつかの違いがあります。最大の違いは「購入価格の決まり方」です。一般的な物件の場合は販売業者が提示した金額で購入するのが基本です。

しかし、競売物件の場合は、入札で決まるため購入価格がいくらになるか分かりません。また、購入前の内覧も一般的な物件であれば室内を見学できますが、競売物件では不可です。

こちらの記事には、アパート経営で発生する費用について載っています。

関連記事>>アパート経営をする際にかかる費用は?自己資金はどれくらい必要か

4.競売物件を購入する時のメリット・デメリット

ここからは、競売物件を購入する時のメリットとデメリットを見てみましょう。

4-1.競売物件を購入する時の3つのメリット

競売物件を購入する時の3つのメリット

競売物件を購入する時のメリットを3つ紹介します。

4-1-1.割安な価格で物件を購入できる

競売物件は、一般的な物件と比べると割安な価格で買える場合が多いです。物件の中には、元値の7割で落札できるケースもあります。これは初期費用の負担がほとんどないからです。

不動産会社から購入する時は、ほとんどの場合、仲介手数料などの諸費用が、数十万円~数百万円発生します。しかし競売物件を購入する時は、ほとんどかかりません。

もちろん地価が高かったり、人気があったりする競売物件の中には入札金額を高めに設定する必要があります。しかし、それでも一般的な物件を買う時と比べると、安上がりになる確率が高いのは間違いないでしょう。

ポイント

不動産の購入資金を節約したい人に、競売物件の購入は向いているよ!

4-1-2.手続きが簡単

購入後の所有権移転などの手続きも、全て裁判所で行ってもらえます。一般的な物件を購入した時と比べると、手続きの工数が少ないため、ラクに感じるでしょう。

ポイント

手続き関連の知識がない場合も、裁判所に任せられるから、通常の不動産購入時と比べてラクだよ!

4-1-3.市場に流通していない物件に巡り合える

市場で滅多に出回らない、お宝物件と巡り合える確率もあります。競売物件の中には、不動産業者が喉から手が出るほど、欲しいと思う物件が出品されることもあるようです。

よって、欲しい不動産が見つからない時に、競売物件で落札するのも物件を購入する方法だといえます。

4-2.競売物件を購入する時の4つのデメリット

競売物件を購入する時の4つのデメリット

競売物件のデメリットを4つ紹介します。

4-2-1.瑕疵担保責任がない

一般的な物件を購入する時は、その不動産に瑕疵(購入するまでに明らかになっていなかった重大な不都合)が発覚した時は、売主が責任を持つ必要があります

しかし、競売物件では瑕疵担保責任はありません。つまり入札した競売物件に建物の不具合があったり、事故物件だったりしても、自分の責任ということです。

競売物件の中には、入札後に数百万円の修繕費が発生するケースもあるため、注意が必要です。

4-2-2.引き渡し義務がない

引き渡し義務とは、物件を買う人にカギや物件に関する書類などを引き渡すことです。一般的な物件を購入する時は引き渡し義務が発生しますが、競売物件では発生しません。

つまり、引き渡し時にもらえないものがあっても、自己責任ということです。そのため、物件に関する関係書類などが欲しい場合は、自身で元の持ち主に連絡する必要があります。

4-2-3.購入前に得られる情報が少ない

競売物件は、一般的な物件と比べると購入前に得られる情報は少ないです。この3点の書類(3点セット)に書かれている情報しか得ることができません。

・物件明細書
競売物件に関する権利について記載してあります。他人が権利に関わっていない場合は、なしと書かれています。

逆に他人が権利に関わっている場合は「借地権について~」や「貸借権が~」などと記載されており、購入後にその権利を持っている人と話し合わなければなりません。物件の中には、購入後に裁判に巻き込まれるケースもあるため注意しましょう。

・現況調査報告書
執行官が競売物件の調査をして、記入することになっている書類です。建物の材質(木造・コンクリート造など)や床面積、所有者や、その文章を載せた理由などが載っています。

・評価書
不動産鑑定士が評価した金額が載っている書類です。評価書には、不動産鑑定士が評価する時に用いた方法や評価条件、経済的残存耐用年数などが載っています。

ただし、一個人の不動産鑑定士が評価した金額ですので、充てにしすぎない方が良いでしょう。

なお、こちらの記事には木造住宅の耐用年数に関する詳細が載っていますので、参考にしてみてください。

関連記事>>木造住宅の耐用年数と寿命は違う!建物を維持する3つのコツとは?

4-2-4.ローンを組めるのは一部のみ

全額ローンで購入することはできません。前述でも話した通り、入札前には最低入札価格の20%以上の保証金を預けなければなりません。入札後は、落札価格から保証金を引いた金額を支払う必要があります

つまり、落札価格を丸々ローンで支払うのは無理なのです。

また、落札価格の一部をローンで支払うにしても、入札前に金融機関へ融資の相談をしないと、代金納付時に間に合わなくなるので、ご注意ください。

5.競売物件購入時の失敗談を5つ紹介

競売物件購入時の失敗談を5つ紹介

競売物件の落札者の中には、失敗した人もいます。ここでは、失敗談を5つ見てみましょう。

5-1.落札価格を間違えた

落札価格を高く付けすぎた例です。Aさんは、絶対に競売物件を購入したいという一心で、不動産相場とかけ離れている高い金額で落札しました。

結果、余計な出費をしてしまい、他のことにお金を回せなくなります。その後、不自由な生活を強いられたとのことです。

注意

競売物件の購入に慣れていない場合は、とくに注意が必要!

5-2.購入後に多額の費用が発生した

購入したものの、多額の費用が発生したケースもあります。Bさんは相場よりも半値近く安い値段で落札しました。しかし、購入後に待っていたのが「大規模修繕」でした。シロアリに食われていて、部屋の柱にも小さなヒビが入っている状態だったのです。

その結果、購入後の修繕費で1,000万円以上発生したとのこと。落札価格と修繕費を足すと結局、不動産会社で同じ広さの新築物件を購入する金額と一緒だったため、落札したことを後悔しているようです。

5-3.資金繰りが悪化し競売物件を手放してしまった

融資を受けて競り落としたものの、生活苦でローンを払えなくなり、競売物件を手放す例もあります。事業の失敗やリストラで収入が途絶えたことで、競売物件を売却せざるを得ない人も存在します。

とくに、高額物件を競り落とす時は気を付けたいです。

5-4.事故物件だった

事故物件を競り落としてしまい、損失を喰らった例です。Dさんは、インターネット上に事故物件であることが載っているものの、それに気付かず落札してしまいました。

入居希望者がやって来るものの、インターネット上に事故物件の情報が出回っていました。結果、不動産賃貸として貸そうとしたものの入居者が誰も現れず、毎月莫大な費用のみが発生したとのことです

5-5.購入後に危険な目に合った

競売物件の元の持ち主に、付きまとわれた例です。Eさんは、競売で落札した物件に住んでいましたが、入口に毎日、元のオーナーが立っていました。

帰ってくる度に「家を返せ」や「お前を呪ってやる」という言葉を何度も浴びせられたため、落札者は情緒不安定な状態になることに…。

最終的には警察へ通報したものの、元のオーナーに何をされるか分からないということで、競売物件を手放しました

注意

物件を渋々手放した人も多いんだ!元オーナーの逆恨みに要注意!

6.競売物件を買う時に気を付けたい3つの注意点

競売物件を買う時に気を付けたい3つの注意点

競売物件の中には、落札すべきでは物件もあります。そこで最後の章では、競売物件を購入する時に気を付けた方が良い3つの注意点を見てみましょう。

6-1.購入後の費用を計算する

入札前には、購入後の費用を計算しましょう。費用には、このような内容が含まれます。

  • 修繕費
  • 管理費
  • 固定資産税

とくに、固定資産税には要注意です。なぜなら、地価が上昇すると税額が跳ね上がるからです。国内には前年比の30%以上、地価が上がった地域もあります。固定資産税に苦しまないためにも、地価の状況を考えて物件を購入しましょう。

6-2.現地へ行って、周辺の環境を見る

競売物件の中は見れませんが、建っている物件の周辺環境を調べることは可能です。このような項目を調べると良いでしょう。

  • 外観(汚れは目立たないか、ゴミ屋敷になっていないか)
  • 街の治安(夜は騒がしくないか、柄の悪い人が多くないか)
  • 利便性(近くにスーパーがあるか、最寄り駅から近い場所か)

これらのことは、現地に行けば調べられます。もし遠方に住んでいる場合は、知り合いに撮影してもらった画像や動画を送付してもらうと確認可能です。

メモ

インターネット上で、競売物件の周辺を調べることもできるよ!

6-3.プロに購入してもらう

競売物件といっても、どのくらいの金額で入札すれば良いか分からないものです。そんな時に頼りになるのが「競売代行業者」。その名の通り、あなたの代わりに入札をする業者のことです。

競売物件を何度も競り落としているため、安心して任せられます。しかも、購入後の手続きも詳しいため、入札~購入までのステップを任せたい人にも、おすすめです。

ポイント

プロの購入であれば、落札時の相場観も把握しているから、素人が入札するよりも無駄なお金を使わずに済む可能性が高い!

7.競売物件のまとめ

競売物件とは何?落札までの5ステップと3つの注意点を紹介!

競売物件は一般的な物件を購入する時と比べると安いですが、その分デメリットもあります。慣れていない人が落札すると、高値で買ってしまう恐れがあるため危険です。

競売物件の購入で人生を台無しにしないためには「プロの力を借りて競売物件を落札」or「不動産業者から市場に出回っている物件を購入する」のどちらかが良いです。

大損をしないためにも、競売物件の購入は慎重に考えることを、おすすめします。

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  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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