結局、不動産投資ってメリットがあるの？様々な情報をみて、疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、不動産投資は非常にメリットが大きいと言えるでしょう。

実際にメリットとデメリットをしっかり理解している多くの方はそのメリットの大きさを理解し、不動産投資にチャレンジしているのです。

あなたもこの記事を読むことで、不動産投資のメリットの大きさを理解することができるようになります！！

それでは不動産投資のメリットとデメリットについてくわしく見て行きましょう。

1．不動産投資をするメリット【サラリーマンは有利？】

不動産投資には、どのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に解説していきます。

1-1．リスクが少なく安定的な収入を得ることが可能

不動産投資はリスクが少なく、安定的に収入を得る事が可能です。

その理由は、不動産投資が値上がりではなく、家賃収入を得る事を主な収入源としているからです。

株やFXは、日々値段が大きく変動しています。そのため、短期間で大きく利益を上げる可能性があるものの、短期間で大きく損をしてしまうこともあります。

一方、不動産投資は家賃収入が主な収入源となっており、値段変動は大きくありません。そのため、株やFXのように日々の値段変動に一喜一憂する必要が無く、安定的に収入を得ることができるのです。

また、不動産は購入してから数十年運営し続けることが可能ですので、安定的な収入を長期間得られると言う点が大きなメリットとなるのです。

1-1-1.「運用益」と「売却益」の違い

投資で得られる収入には、「運用益」が「売却益」があります。

運用益とは、運用期間中に得られる利益。不動産投資であれば、家賃収入、株式であれば配当が運用益となります。

一方の売却益とは、売却した際の値上がり益のことです。購入したものが必ずしも値上がりするとは限りませんので、売却損となる場合もあります。

株やFXは、値上がりを目的とする売却益が主な収入源となりますが、不動産は家賃収入等の運用益が主な収入源となります。

売却益よりも運用益の方が、収入が安定するため、不動産投資は収益が安定していると言えるでしょう。

1-2．ローンでレバレッジが可能

不動産は、ローンでレバレッジをかけることが可能です。

レバレッジとは「てこ」のことで、レバレッジをかけるということは、てこの原理を活用するように、自分の力以上の投資をするということです。

つまり、お金を借りて自己資金以上の投資をするということです。不動産を購入する場合、購入する不動産を担保にすることで、ローンを借りることが可能です。

同じ利回りであれば、投資額が3倍になれば収益も3倍になります。レバレッジをかけることで、収益を大きくすることができるのです。

1-2-1.「アパートローン」と「プロパーローン」の違い

不動産投資をするうえで、アパートローンとプロパーローンの違いを知っておく必要があります。

アパートローンとはその名の通り、アパートを購入するためのローンです。

金融機関では、アパートローンを商品としてパッケージ化しています。そのため、審査の基準や対応エリアが、各金融機関によって決められています。

また、融資の審査については、本人の属性よりも不動産の築年数や融資の審査ために重要となります。

一方のプロパーローンは、主に事業を行う人向けに活用されるローンです。アパートローンのよう、に商品としてパッケージ化されていませんので、本人の収入等の属性等によって融資基準は大きく異なります。

一般的に、プロパーローンは事業用のローンに使われています。

そのため、不動産投資においても、今後物件をどんどん購入して複数の不動産の運営を目指す人に、よく活用されるローンです。

1-3.節税効果がある

不動産投資は所得税の節税に、つながることもあります。

所得は「収入－経費」で計算します。不動産の収入を経費が上回った場合、赤字となり、給与所得等の他の所得と損益通算することが可能となるのです。

不動産投資をするうえで、様々なものを経費とすることが可能です。

その経費とできるものの一つが減価償却費です。減価償却費とは不動産を購入した際に、一括で費用計上せずに、複数年かけて費用として計上していく仕組みです。

減価償却費は費用計上をすることができますが、実際にその年にお金を支払っているわけではありませんので、キャッシュフロー上は手元に資金が増えて行っていても、会計上は赤字ということもあり得ます。

そのため、会社員の方のように、他に収入がある方は不動産投資を行うことで、節税につながることもあるのです。

1-4.生命保険・死亡保険になる

不動産投資は、生命保険・死亡保険の代用として利用することもできます。

不動産投資をする際にローンを借りた場合、団体信用生命保険というものに加入します。

団体信用生命保険とは万が一、借主が返済中に亡くなった際に、残りのローンが免除される保険です。

ローンは免除されますが、不動産は残ることになりますので、家族に不動産を遺すことが可能となるのです。そのため、不動産を購入しておくと死亡保険代わりにもなるのです。

1-5.年金の代わりにもなる

不動産投資は、2019年に年金2,000万円問題として大きく話題となった年金対策にもなります。

年金2,000万円問題とは日々の生活費と、受給できる年金の額に差があり、平均すると老後に2,000万円の自己資金が必要となるという問題です。

2,000万円が必要となるという根拠は60歳以上の無職高齢夫婦の平均生活費は、公的年金の平均受給額を5万円以上、上回っています。

この生活を30年間続けると2,000万円の自己資金が必要となるということです。

もし、不動産投資で月5万円以上の収入を得る事ができれば、公的年金と不動産投資で得られる収入で、平均的な生活費を賄えるということになります。

安定して家賃収入を得られる不動産投資は、年金の代わりにもなるというメリットがあります。

1-6.相続税対策になる

不動産投資は相続税対策にもなるというメリットがあります。

不動産投資がなぜ相続税対策になるかというと、不動産の価格は「時価」よりも「相続税評価額」が低くなることが多いからです。

相続税評価は土地は「路線価格」、建物は「固定資産税評価額」で行います。路線価は、一般的に時価の8割程度、固定資産税評価額は時価の5割~7割程度と言われています。

つまり、現金を不動産に変えるだけで、相続財産が減ったことになり相続税評価額の圧縮につながるのです。そのため、不動産投資は相続税の節税目的で行われることも多いのです。

1-7.デフレ・インフレ対策になる

不動産は現物資産としてインフレ対策にもつながります。

• インフレ：物価が上昇、現金の価値が下がる
• デフレ：物価が下落、現金の価値が上がる

インフレとは物価が上昇することで、現金の価値が下がってしまうことです。

インフレ環境下では現金を持っておくと、実質的な価値はどんどん下がってしまいます。しかし、現物資産である不動産は、物価とともに価値を維持できる可能性が高いため、不動産投資はインフレ対策にもつながるのです。

デフレとはインフレの反対に物価が下落することです。実は、不動産投資はデフレ対策にもつながると言われています。

特に人気の高い都心エリアではデフレ環境でも、不動産価格の下落スピードは非常に遅いと言われており、ものの価値が下がるデフレ環境でも活用できる投資と言われています。

1-8.住むこともできる

不動産投資で得た不動産は、自分で住むこともできます。

一棟アパート等を購入する場合は、その1室に自分が住んだり、家族に住まわせたりすることも可能です。

自分で利用できるという点は、現物投資ならではのメリットと言えるでしょう。

2.不動産投資をするデメリット【失敗したら借金まみれ？】

ここまで、不動産投資のメリットをご紹介しましたが、もちろんデメリットもあります。

デメリットも理解したうえで、投資を始めることが重要です。それではデメリットを具体的に解説します。

2-1.空室リスクがある

不動産の一番のリスクは、空室リスクです。不動産は、維持にお金がかかるものです。毎年かかる固定資産税や、年数が経過すると修理も必要になってきます。

そのため、空室となってしまい収入が入らなくなると、継続して赤字になってしまいます。

また、空室となっていなくても、なかなか家賃を払ってくれない人がいると、家賃の回収も必要になってきます。

2-2.価格変動リスクがある

不動産は価格変動もあります。株やFXのように日々、大きく変動するわけではありませんが、周辺地域の状況等によって、値段が少しずつ変動していきます。

一般的に住居系のエリアは、値段の変動が小さく、商業系のエリアは変動が大きいと言われています。その理由は、商業系のエリアの方が景気に左右されやすいからです。

不景気になっても、ほとんどの人が家を失うことはありませんが、商業施設に行く回数は減ります。そのため、商業系エリアは需要が少なくなり、価格が下がりやすいのです。

2-2-1.「新築」と「中古マンション」の違い

不動産投資をする際に新築と中古では大きく違いがあります。それぞれのメリット・デメリットを確認しておきましょう。

• 新築のメリット：空室になりにくい。融資を受けやすい
• 中古のメリット：価格が安い。利回りが高い

まず、新築のメリットは空室となりにくい点です。

新築の物件は人気がありますので、しばらくは空室になる可能性が低いため、安定的に運用することができるでしょう。

また、融資を受けやすいのも新築のメリットです。不動産の融資は建物の耐用年数も重要ですので、耐用年数が長く残っている新築物件は融資を受けやすくなります。

一方、中古マンションのメリットは比較的価格が安いため、新築物件よりも利回りが高くなるとことです。また、借主が既に入っている物件であれば借主を募集する必要もありません。

ただし、中古マンションは購入価格が安くても、すぐに大規模な修繕が必要となる場合もありますので、注意も必要です。

2-3.金利変動リスクがある

不動産投資をする際に、融資を受けた場合、金利変動にも注意する必要があります。

現在は超低金利が続いていますが、この金利がずっと続くとは限りません。変動金利で融資を受けた場合、将来の金利上昇に備える必要があります。

1億円の融資を受けた場合、金利が1%であれば、年間で払う利息は100万円ですが、3％まではねあがってしまうと年間で払う利息は300万円になります。

ある程度金利が上昇しても収益が見込める物件を選定する必要があるでしょう。

また、固定金利で融資を受けることもできますが、一般的に固定金利は変動金利よりも金利が高く設定されていますので、コストは高くなってしまいます。

2-4.地震・津波などの自然災害リスクがある

不動産は現物資産であるがゆえに、自然災害のリスクにもさらされます。

地震や津波、台風等で建物が大きな損傷を受けた場合、修繕費が必要となります。

大きな災害によって、長年かけてコツコツ貯めた収益を一瞬失う可能性があるというのは不動産投資のデメリットのひとつです。

2-5.販売会社、管理会社の倒産リスク

不動産は契約をしている販売会社や、管理会社の倒産のリスクも考えておかなければいけません。

不動産を運営するうえで、さまざまな会社と関わることになります。

関わる会社がしっかりしている会社なのか、見極めて契約しないと契約後に倒産してしまい、お金が返ってこないというリスクもあります。

2-6.確定申告が必要

不動産投資を副業として行う場合、給与収入とは別に収入を得ることになります。

このような場合、自分で確定申告をする必要があります。確定申告は慣れない方には、面倒な手続きとなりますので、確定申告が必要ということは人によっては大きなデメリットです。

また、会社勤めをしている方は、会社の副業規定で不動産投資ができない場合もありますので、勤めている会社のルールをしっかり確認してから行うようにしましょう。

3.不動産投資をするなら会社選びが1番重要【メリットを最大限活かす】

不動産投資をする際は、会社選びが非常に重要です。優良な不動産会社と手を組むことで、不動産投資の成功にグッと近づきます。

それでは、不動産投資の会社選びのコツをご紹介しましょう。

3-1.勉強にはセミナーが最適

不動産投資をする際は、初めにセミナーで勉強をすることをオススメします。

セミナーに参加することで、不動産の基礎知識を身に付けることができます。

無料で参加できるセミナーも多くありますので、まずは気軽に参加してみるとよいでしょう。

※初心者向けの不動産セミナー情報はこちらの記事「【初心者向け】不動産投資セミナー｜本当におすすめを厳選」でご確認ください。

3-2.会社の選び方

不動産会社を選定する場合、最も重要なことは入居率です。

入居率が高い物件を運営している不動産会社は、ノウハウが豊富で失敗する可能性が低い不動産会社であると言えるでしょう。

また、会社の安全性も非常に重要です。会社の財務状況は上場している会社であれば、確認することができます。

未上場の会社は財務状況を確認することができませんので、やはり上場会社の方が安心でしょう。

※不動産会社の選び方については、こちらの記事「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」でくわしく解説しています。

4.「不動産投資のメリット」のまとめ

不動産投資は非常にメリットが大きいと言えるでしょう。

不動産投資の最大の魅力は、定期的に安定した収入を得る事ができる点です。安定収入は、老後の年金収入の代わりにもなります。

一方で、不動産投資にはデメリットもあります。不動産投資をする際は、デメリットもしっかり理解して、投資をする必要があります。

デメリットも理解しておくことで、不動産投資のメリットを最大限活かすことができるでしょう！！