「不動産小口化商品って本当に相続税の対策になるの？」
「不動産小口化商品は安全なの？」

新しい投資にチャレンジするのは不安に思いますよね。

不動産小口化商品はメリット・デメリットを理解して購入すれば、相続税対策にもなるし、安定した家賃収入で配当を受け取ることができます。

この記事では、不動産小口化商品の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。

1. 不動産小口化商品とは？仕組みを解説

不動産小口化商品とは、不動産を1口1万円〜数百万円ほど小口にして販売している商品です。例えば、1億円の不動産を100口で募集すれば、1口100万円で販売されます。

大きな不動産でも少額で購入できるのが特徴です。不動産の投資額に応じて、家賃収入(インカムゲイン)や売却益(キャピタルゲイン)も発生し、受け取ることができます。

不動産を直接購入するので、相続税対策にもなり人気を集めています。不動産小口化商品を販売できるのは「不動産特定共同事業」と呼ばれる事業者で、資産1億円以上の宅地建物取引業者です。

不動産特定共同事業法のルールに基づき、国土交通大臣または都道府県知事の許可で、不動産特定共同事業が行えます。

大手で販売している会社は、東証1部上場の東京建物会社や住友不動産、サンフロンティア不動産などでも取り扱っています。

では同じ投資でも、株式やJ-REITに違いはあるのでしょうか？

1-1. 株式・J-REITとの違い

株式と、J-REIT、不動産小口化商品の特徴です。株式とは、投資家から集めた資金で発行する株券です。

投資家は市場にある会社に直接投資をし、資金を提供する代わりに配当や株主優待を受け取れます。

J-REITとは、プロの不動産投資法人が投資家の代わりに、ビルやマンションなど複数の物件を購入します。不動産投資法人は投資家から資金を受け取り、家賃収入や売却代金で得た利益を投資家に還元します。

不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家が直接購入をします。不動産の管理は事業所が代わりに運営します。家賃収入や売却代金の利益を、不動産の持ち分に応じて受け取れます。

株式やJ-REITは市場で取引をしているので流動性は高く、反対に不動産小口化商品は不動産を所有するので流動性は低いです。

相続税対策は、不動産小口化商品は不動産と同じ評価額で計算されるため、節税対策になります。一方で、株式・J-REITは、時価で評価されるので節税対策にはなりません。

以下、株式・J-REIT・不動産小口化商品を3つ表に比較しています。

不動産小口化商品の流動性は低いですが、株式やJ-REITに比べ変動リスクは少ないので安定した配当が得られます。

2. 不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品のタイプは「賃貸型」「任意組合型」「匿名組合型」の3つがあります。

事業主体が投資家になるのは「賃貸型」「任意組合型」です。

一方、事業者が事業主体となるのは「匿名組合型」です。

2-1. 賃貸型

賃貸型とは、複数の投資家が組合を作り、不動産を共同で購入します。共同購入した不動産を、事業者が賃貸募集や管理運営を行います。

投資家は不動産の持ち分に応じて、賃料を受け取ります。また不動産は共同名義で所有しますので、賃料は「不動産所得」で計上できます。

賃貸型の大きな特徴は家賃収入を主に受け取るので、不動産を売買しても利益がないことです。

2-2. 任意組合型

任意組合型とは、事業者と投資家との間で任意組合を結成する契約です。任意組合の契約とは、複数の人が出資して共同経営をします。

投資家は不動産の所有権を取得できるので、分配される利益は賃貸型と同様に「不動産所得」です。

任意組合型の多くは、1口100万円以上を必要とします。特徴は10年以上の長期運用可能なため、安定した収入を得られることです。

2-3. 匿名組合型

匿名組合型とは、事業者と投資家の間で匿名組合を結成する契約です。事業者が主体となりマンションの賃貸運用をします。

投資家は金銭を出資する代わりに、家賃収入で得た利益を受け取ります。事業者が主体ですので、投資家に不動産の所有権はありません。

1口数万円の少額から出資ができ、10年未満の短期運用も可能です。

分配金として得られた利益は「不動産所得」ではなく「雑所得」で計上します。また不動産を所有しないので、相続税の対策は期待できません。

特徴は、少ない資金でも賃貸収入と売却益の利益を得られることです。

3. 不動産小口化商品を利用するメリット

不動産小口化商品を利用する場合、どんなメリットがあるのか。ここでは5つのメリットを紹介します。

3-1. 相続税対策になる

「賃貸型」や「任意組合型」では、贈与税・相続税対策として利用できます。

不動産の相続においては、路線価と固定資産税評価額で「相続税評価額」を算出します。時価の20～30％ほどの評価額で相続税が発生します。

たとえば不動産の時価が8,000万円の場合、仮に30%の評価額だと2,400万円になります。金銭での相続は8,000万円の満額の評価額にですが、不動産では2,400万円で評価されます。

金銭で相続するよりも、不動産での相続の方が大きな節税対策になります。不動産小口化商品も「賃貸型」や「任意組合型」では不動産の所有権を取得しますので、相続税対策の効果が期待できます。

贈与も不動産の相続税評価額と計算は同じなので、生前贈与などにも税金対策ができます。

3-2. 管理運用に時間をとられない

不動産投資では、投資家が賃貸募集や入居者トラブルなどの管理運用を行います。また退去があるごとにリフォームや清掃なども必要です。入居者のクレームも24時間対応しないといけません。

不動産小口化商品は事業者が賃貸募集や入居者トラブル・リフォームなど管理運用をします。そのため投資家は管理運用に時間を取られません。

忙しいサラリーマンでも不動産投資を行えるのが魅力です。

3-3. 投資リスクが少ない

不動産投資では、不動産を購入する際に融資を利用します。もし長期的に満室経営ができないと、経営状態は厳しくなり返済も厳しくなります。最悪、お給料から持ち出す可能性もあります。

一方、不動産小口化商品では匿名組合型なら数万円から投資が可能です。少額であると、リスクも少なくなります。

またマンションだけでなくビルやホテルなど、さまざまな種類の不動産に分散投資も可能です。

1つの不動産に空室や自然災害などで損失が出ても、他の不動産からの利益をカバーし、リスクを減らすことができます。

3-4. 少額で都心一等地に投資できる

不動産投資で東京都の港区や千代田区・渋谷区などワンルームを購入すると、数千万〜億単位必要になります。不動産小口化商品なら、東京都心の一等地でも投資家で分けて購入できるので、少額で投資ができます。

日本中で、東京だけが人口の増加をしています。今後単身者もさらに増える見込みで、ワンルームマンションの需要も高くなります。

需要があると空室リスクも減り、安定した家賃収入を得られます。人気の地域では販売するとすぐに完売するので、事前に情報をチェックしましょう。

3-5. 毎年配当がもらえる

不動産小口化商品は、家賃収入を配当という形で受け取ります。満室で運営していれば安定した配当が、年1〜2回もらえます。

銀行に貯金しても低金利で貯金額は増えませんが、不動産小口化商品なら年3%〜の利回りで資金の運用が可能です。

また賃貸型・任意組合型の配当は「不動産所得」になります。不動産所得は現物不動産と同じで、確定申告時に減価償却費を計上できます。

減価償却費は、給料所得や事業所得と合算し、減価償却分を引いて確定申告ができます。所得税の還付・住民税の節税になるメリットもあります。

4. 不動産小口化商品を利用するデメリット

どんな投資にもリスクはあります。不動産小口化商品のデメリットを7つ紹介します。

デメリットを理解したうえで投資を行いましょう。

4-1. 購入できる銘柄が少ない

不動産小口化商品の銘柄はとても少ないです。投資をしたいときには募集期間が終わっていたり、また抽選で投資ができない場合もあります。

5倍以上の抽選になる商品もあります。また販売する業者は、資本金が1億円以上ないと不動産特定共同事業者にはなれません。

業者にはハードルが高いのでなかなか商品数が増えません。そのため不動産小口化商品を販売すると、購入者が圧倒的に多いため、欲しくても買えないということになります。

4-2. 事業者の倒産リスクがある

不動産特定共同事業は、資本金1億円の宅建業者であることが条件でした。ところが2017年の法改正により、資本金1,000万円に緩和され小規模不動産特定共同事業が誕生しました。

小規模不動産特定共同事業の条件は以下です。

• 1人あたり100万円以内の投資額のみ
• 投資額の合計が1億円を超えない

小規模の事業者が増えたと同時に、経営状態が危ない事業主の参入もあります。

万が一、事業者が倒産した場合、投資期間の途中で不動産を売却しても、投資額の全額が戻る保証はありません。不動産小口化商品を購入する際は、事業者を念入りに選びましょう。

4-3. 流動性が低い

現物の不動産であれば、売りたいときにレインズという不動産業者間のみで見られるサイトに載せられます。レインズに登録することにより、売却情報を一般向けのサイトに掲載できるので売主も見つかりやすい利点があります。

ただ不動産小口化商品は、事業者が販売しているためレインズに掲載はできません。そのため売りたいときには、自ら売主を探さないといけなくなり、流動性が低いということになります。

また投資期間中に解約ができない商品もあるため、契約時には注意しましょう。

4-4. 元本や家賃収入の保証はない

入居者が決まらなく長期間空室が続いても、家賃保証はありません。そのため家賃収入が減り、投資家がもらえる配当も減ります。また不動産の価値が下落した場合、売却する時に元本割れするケースもあります。

賃貸型と任意組合型は、不動産を直接投資家たちで購入するので、元本割れするケースもあります。

匿名組合型においては事業者に投資をするため、入居者リスク・売却リスクの損失があっても、損失分を事業者が補填します。ただ事業者の補填分を超えると、投資家に損失が出る場合もあります。

4-5. 実質利回りで見ると高くない

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。「表面利回り」は、年間家賃収入を不動産の購入価格で割った数値です。一方「実質利回り」は、表面利回りから、必要な経費を引いた数値です。

不動産小口化商品は、事業者が管理運営をしているため、管理費用が発生します。入ってきた家賃収入から、管理費用を引いて投資家に分配します。

また「賃貸型」と「任意組合型」は不動産の登記費用も必要です。表面利回りで販売している場合、そこから必要な経費を引いて配当されるため、利回りは低くなります。

販売している商品が表面利回りで表記している場合、手数料などを確認し、実質利回りを算出してから契約しましょう。

4-6. 融資を受けにくい

不動産投資は、融資で不動産を購入できます。そのため自己資金が少額でも、大きな不動産を所有し利益を上げられます。これをレバレッジ効果と言います。

一方、不動産小口化商品は共同で不動産を所有するため、融資を受けられません。不動産投資のようにレバレッジ効果が期待できないです。

そのため不動産小口化商品の購入には、ある程度の自己資金が必要です。

4-7. 確定申告が必要

賃貸型・任意組合型の配当は所得が「不動産所得」になり、匿名組合型は「雑所得」になり、どちらも確定申告は必要です。給料所得や事業所得と合算し、確定申告をします。

給料所得や事業所得以外の年収が、不動産所得のみ・雑所得のみの20万円以下なら、確定申告は不要です。

また賃貸型・任意組合型は、不動産の所有権を持っているので、事業的規模（5棟10室以上）の基準を満たせば、青色申告の65万円特別控除が受けられる場合もあります。

5. 不動産小口化商品の利用をオススメする人

不動産小口化商品のメリット・デメリットをお伝えしました。
では、実際にどんな人に利用がおすすめなのでしょうか。

• 退職金を運用したい人
• 不動産投資では金額が大きいので、まずは少額からはじめたい人
• 投資にはチャレンジしたいが、リスクを避けたい人
• マンションやビル・ホテルなどに投資をして、リスク分散したい人
• 都心の一等地や人気エリアの不動産を持ちたい人
• 相続や贈与などで節税対策をしたい人

6. 「不動産小口化商品の相続税対策」のまとめ

近年、注目度が高い不動産小口化商品。

相続税対策にも有効であり、少額で投資できるメリットもあるが、人気過ぎて購入ができないなどのデメリットもあります。

またどんな投資にもリスクはあります。
不動産小口化商品のデメリットを理解したうえで、投資にチャレンジしましょう。