こんにちは！S金です。普段はフリーのWebコンサルタントをしています。
前回「【実録】インヴァランスのセミナーに不動産投資初心者が行ってみた」に続き、ランドネット主催のセミナー【不動産投資で必要な計画性を鍛えるトレーニング】に参加してきました。
セミナーとしての全体の感想ですが、これまでの不動産投資のセミナーとは内容が切り口が異なり、非常に興味深い内容でした。
他の会社のセミナーでは不動産投資による節税対策や年金対策要素が強調されがちでしたが、ランドネットのセミナーは他のセミナーとは違った視点での内容でした。
形式は40分ほどのセミナーと20分ほどの個別相談会といった流れで、セミナーの参加者は自分含めて男性2名でした。
講師は2名で
- 1人目の講師は「東京で不動産投資をするメリット」
- 2人目の講師は「資産形成における不動産投資の活用方法」
について説明して頂きました。
目次
ランドネットってどんな会社？
ランドネットは、東京23区の中古ワンルームマンションを中心に投資物件の査定・売買・仲介を専門に事業展開している会社です。
また仲介だけではなく、賃貸管理もおこない入居率98％超える実績があります。
※ランドネット について詳しく知りたい方は、「ランドネットの評判・口コミ｜投資家が集まる秘密」をご覧ください。
セミナー会場（ランドネットのオフィス）は2019年の3月末に完成した「ダイヤゲート池袋」にあります。西武池袋線をまたぐように、線路上空と線路西側に建設されているオフィスです。
ランドネットもこのオフィスビルに5月に移転したばかりのようで、オフィスのエントランスもとても綺麗でした。
参照元：本社移転のお知らせ
なぜ不動産投資が注目されているのか
まず一人目のセミナー講師の内容です。
世界的に、東京での不動産投資が注目されているのはなぜなのか。
近年、2020年の東京オリンピックに向けて、東京では大規模な街づくりや駅前の再開発が続いています。
例えば品川のリニアモーターカーの駅建設や羽田の国際空港化といった好材料が並ぶことで、品川エリアではオフィスビルの建設が相次いでいます。
人の流れが豊かになることで、周辺地域の家賃相場は高まり、家賃の下落リスクは低くなる傾向にあります。そのため、世界中の不動産投資家から日本の不動産市場は注目されているのです。
よく言われる不動産投資における3つのメリット
冒頭にも記載しましたが、ランドネットのセミナーは他の会社の不動産投資セミナーとは少し違う切り口での内容です。
よくある不動産投資セミナーの内容として、不動産投資には「節税」「生命保険の効果」「将来の年金対策」という3つのメリットがあり、賃貸需要の高い東京の1Rマンションに投資を行うのがオススメということが基本的な内容です。
※上記3つのメリットの詳細については、以下の記事にてありますので、ご参照下さい。
- 【実録】プロパティエージェントのセミナーに不動産投資初心者が行ってみた
- 【実録】グローバルリンクマネジメントのセミナーに不動産投資初心者が行ってみた
- 【実録】インヴァランスのセミナーに不動産投資初心者が行ってみた
不動産投資は、将来不安視されている既存の年金に変わる資産運用としての役割として不動産投資を提唱されていることが多いです。
ただランドネットのセミナーでは、他の会社のセミナーとは異なる視点で不動産投資と向き合うべきとお話されました。
不動産投資のメリットだけではない？
ここからが2人目の講師によるセミナーになります。
不動産投資セミナーでのよくある内容としては、
- 老後の私的年金としての役割
- 勤め先の収入に加えて、家賃収入を得ることができる
といった良い点ばかり取り上げられますが、リスクも含まれているのが不動産投資です。
例えば、仮に購入した物件が空室状態になった際には、家賃収入が入ってこないだけでなく、入居者を募集するために広告費を掛けなければなりません。それ以外にも経年劣化による修繕費等が掛かってきます。
こういったリスクが孕んでいる不動産投資において、不動産投資家としてどういった出口戦略を考えるべきかが重要になります。
「資産運用」ではなく「資産形成」としての不動産投資
不動産投資は、メリットばかりではありません。
前述のように、空室によって家賃収入が得られないといった、様々なリスクを孕んでいます。
そういった中で不動産投資で成功するためには、どういった出口戦略があるのでしょうか。
本セミナーが他の会社のセミナーと異なる点は、不動産投資は家賃収入や年金対策の役割として捉えるのではなく、将来的な資産形成に備えて、まずは不動産物件の売却益を狙った不動産投資を実行することを目的としている点です。
資産運用をするには、ある程度の資金力が必要です。その資金力をどこで確保する役割として、不動産投資があります。
資産形成を目的とした不動産投資を実施するにあたり、私たちは3つのポイントを必ず抑えなければなりません。
ポイント①：キャッシュフローを上手くコントロールする
資産形成を目的とした不動産投資を実行するにあたり、まず一つ目の重要なポイントは、キャッシュフローコントロールです。
不動産物件は所有しているだけで、さまざまな維持管理コストが発生します。
物件を清潔に保った状態にするための維持管理費、空室の場合は入居者募集するために広告宣伝費といった様々なコストがかかります。
他にも修繕積立金があります。修繕積立金は建物を清潔に維持しておくために、共有部分の水道光熱費や清掃費、管理人の人件費、設備の点検費にあてられるもの。
購入する物件の修繕積立金が、今後値上がりするのかどうか、幾らまでの上昇するのかを購入前に見極めておく必要があります。
国土交通省の発表によると、修繕積立金の平均上昇額は30年間の平均で1平米あたり約2,00円です。25平米のマンションであれば、30年で5,000円は優に超えてしまいます。場合によっては6,000円、7,000円を超えていく可能性もあります。
大事なのは購入を検討している物件の修繕積立金が、今後上がりそうかどうかを事前に調査することです。
このように所有する物件を管理していくにあたって、どの部分で、どういった変動要素があるのかを常に正しく把握して、今後のキャッシュフローを正しくコントロールしておく必要があります。
ポイント②：投資物件のレントロールを事前調査すること
不動産物件は家賃が下がるだけではありません。賃貸需要の高い東京の物件では新築時より家賃が上がってる物件もあります。
オーナー視点で立つと、家賃収入は上がるに越したことありません。
では家賃収入が上がる物件と下がる物件の見極めるにあたり、何を見れば良いのでしょうか。
それはレントロールを見ればわかります。レントロールとは賃貸借契約の状況を一覧表にまとめたものです。家賃明細表とも言われることもあります。
物件に投資する前にレントロールを確認しておく必要がありますが、問題として、そのレントロール開示していただけない業者もあります。
その場合の対策としては、物件のエリア付近の賃貸不動産屋に足を運んでヒアリングすることをオススメします。
現地の賃貸不動産屋に聞くことで、そのエリアの賃料相場が変動しているかどうか把握することができます。このように、自分の足で物件の事前調査を行うことも重要です。
ポイント③：レバレッジを掛けるために銀行からお金を借りること
不動産投資は自分の社会的信用枠を活用して、銀行からお金を借りるのが得策です。
内容次第では、築年数が15年程の安定稼働期の物件を全額融資のみで購入することもあるのだそうです。
これまでの自分の社会的信用枠を活用しながら賢くお金を調達して物件を購入し、キャッシュフローを上手くコントロールしながらローンを返済し、物件の売却益が見えるタイミングで売却して利益確定、資産を形成するといった投資手法を勧めていました。
上記のポイント①～③を上手く組み合わせて、優良物件を銀行から調達したお金で賢く購入する。そしてキャッシュフローを上手くコントロールしながら、売却益が出るタイミングを見極めて売り抜く。
将来資産運用するための資産を形成する手段として、不動産投資が求められる時代になってくるかもしれません。
まとめ
不動産投資で資産形成するためには、以下のポイントが重要です。
- キャッシュフローを上手くコントロールしつつ売却益を狙う
- レントロールを見て物件の調査を綿密に行う
- 低リスクに銀行からお金を借りる
「資産運用」としての不動産投資ではなく、「資産形成」のための手段としての不動産投資という視点は初めてでした。
不動産投資の仕組みとリスクを正しく理解した上で、投資用物件の購入を考える必要があるなと再認識しました。
セミナーで貰った資料は添付の通りです。
本セミナーの内容を資料化されているものに加え、「ランドネットの会社紹介」や「不動産賃貸管理に関する基礎知識」のパンフレットを貰いました。
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ランドネットの会社の評判を知りたい方は「ランドネットの評判・口コミ｜投資家が集まる秘密」もご覧ください。
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