不動産投資と言えば、「資金がたくさん必要」というイメージを持っている人が多いのではないでしょうか。

しかし実は、資金の少ない人でも不動産投資を行う方法は複数あります。

今回は、少額で不動産投資を行う方法や必要な金額について紹介します。少額での不動産投資は、通常の不動産投資よりもリスクが低いものが多いため投資初心者にもおすすめです。

メリット・デメリットはもちろん、実際の投資商品などもまじえて分かりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1.少額のオススメ不動産投資とは？【最低金額も解説】

不動産投資には最低でも100万円かかるという噂もありますが、1万円ほど、場合によってはもっと少額の資金で気軽に始められます。

そのうえ少額だからと言って実際の不動産投資に劣るわけではありません。

通常の不動産投資と同じように物件から上がる利益を配当として受け取れる投資商品もあれば、節税に利用できる投資商品もあります。

具体的な投資商品については、以下で紹介します。

※投資初心者で何から始めるべきか分からという人は、「投資初心者は何からやるべき？｜失敗する人の特徴・稼ぎ方のコツは？」もご覧ください。

1-1.REIT(不動産投資信託)

REIT（リート）とは、複数の投資家から集めた資金で不動産を運用し、そこから発生した利益を分配する投資商品です。J-REIT（ジェイリート）と呼ばれることもあります。

REITが通常の不動産投資と異なる点は、実際に物件の購入・運用を行うのは「不動産投資法人」と呼ばれる企業だということです。

私たち一般の投資家は、不動産投資法人が発行した「投資証券」を買うことで間接的に投資できます。

不動産投資法人は投資家から集めたお金でマンションやビル、商業施設を購入し、そこから発生した賃貸収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。

投資法人が発行した証券は、株券のように株式市場で自由に売買されています。そのため、証券会社に口座を開設すれば簡単にREITを購入することが可能です。

※REITの基本情報や種類、購入方法については「REIT（リート）とは？不動産投資信託について徹底解説しました！」で詳しく解説しています。

1-1-1.メリット

REITには下記のメリットがあります。

• 少額で始められる
• 知識やノウハウがなくても投資できる
• 1銘柄で分散投資ができる
• 流動性が高い

REITの価格はそれぞれの銘柄で異なるものの、1口あたり10万円～30万円ほどが平均的な価格帯です。高くても100万円以下、もっとも価格が低いものだと１万円代の少額で投資できる銘柄もあります。

REITでは不動産の目利きや実際の運用はプロである投資法人が行うため、不動産投資に関する知識やノウハウがなくても投資可能です。また、投資法人はさまざまな不動産に投資しているため、REITを1銘柄購入するだけでリスクを分散できる点もメリットと言えるでしょう。

REITは株式市場で自由に売買できるため、流動性が高い（現金化しやすい）ことも大きな特徴です。通常の不動産投資では物件を売りに出してから短くても数週間、長ければ半年以上かかるのが一般的です。

1-1-2.デメリット

REITには下記のデメリットがあります。

• 投資する不動産を選べない
• 通常の不動産投資より利回りが低い
• 不動産投資法人の倒産リスクがある
• 上場廃止のリスクがある

REITでは投資先の物件の選択も全て不動産投資法人が行います。そのため、通常の不動産投資のような物件を選ぶ楽しみは味わえません。

利回りも、通常の不動産投資で成功した場合よりも低めになる傾向があります。

なぜならREITではさまざまな物件に分散投資することで、安定性を重視している場合が多いからです。投資する際は、通常の不動産投資のように銀行などから融資を受けることもできません。

リスクに関しては、万が一不動産投資法人が倒産した場合に投資した資金が回収できなくなる可能性がある点は注意が必要でしょう。

また、倒産まではいかなくても、上場を維持するための基準を満たせなくなって上場廃止となる可能性もあります。上場廃止となった場合は、価値が大幅に下がり換金が難しくなります。

1-1-3.具体的な投資商品

REITは銘柄数が豊富です。さまざまな種類の物件に投資するものもあれば、住宅や物流施設など特定用途の物件にのみ投資する銘柄もあります。

銘柄の一覧は日本取引所グループのホームページでも確認できます。

1-2.小口化金融商品

小口化金融商品とは、不動産を1口1万円〜数百万円ほどの小口に分けて販売している投資商品のことです。「不動産小口化商品」とも呼ばれます。

物件の購入・運用は投資家が共同出資する形で行われ、物件から得られる利益は投資した割合に応じて分配される仕組みです。

不動産小口化商品は、大きく分けて下記の3つの種類があります。

• 賃貸型…複数の投資家が組合を作り、不動産を共同で購入する
• 任意組合型…事業者と投資家との間で任意組合を結成する契約
• 匿名組合型…事業者と投資家の間で匿名組合を結成する契約

上記のうち賃貸型と任意組合型は、投資した割合に応じて部分的な不動産の所有権を得られます。

匿名組合型は事業者が主体となって運用するため、投資家に不動産の所有権はありません。ただし損失が出た場合は一部を事業者が補填するなど、リスクが低く抑えられるシステムとなっています。

※不動産小口化商品の種類や仕組み、REITとの違いについては「不動産小口化商品とは？節税対策になる？利回りやデメリットを解説【REITとの比較】」で詳しく解説しています。

1-2-1.メリット

不動産小口化商品には下記のメリットがあります。

• 少額で高額物件に投資できる
• 定期的に配当がもらえる
• 通常の不動産投資よりもリスクが低い
• 管理運用が簡単
• 節税対策になる

不動産小口化商品では、通常なら数千万円～数億円以上するような高額物件に1口あたり数万円～100万円ほどの少額で投資できます。物件から発生する家賃収入も、配当として定期的に受け取ることが可能です。

投資額が少額である分、万が一経営状態が悪くなった場合の損失リスクも通常の不動産投資よりも低いと言えます。

また、入居者募集やクレーム対応、リフォームや清掃など実際の管理は事業者が担当するので、通常の不動産投資のような手間もかかりません。

賃貸型・任意組合型の場合は不動産を直接所有する形になるので、金銭の代わりに権利を相続すれば相続税対策としても有効です。確定申告時には減価償却費を計上できるので、所得税や住民税の節税にも利用できます。

1-2-2.デメリット

不動産小口化商品には下記のデメリットがあります。

• 案件の選択肢が少ない
• 通常の不動産投資より利回りが低い
• 流動性が低い
• 事業者の倒産リスクがある
• 確定申告が必要

不動産小口化商品を販売できるのは「不動産特定共同事業者」と呼ばれる、資産1億円以上の宅地建物取引業者のみに限られています。そのため販売している事業者が少なく、銘柄の選択肢は少ないと言えるでしょう。

リターンに関しては、購入する際は融資が受けらないこと、管理運営費を差し引いたうえで利益が分配されることから、通常の不動産投資より低めになる傾向があります。

そのほか、流動性が低い（現金化がしにくい）という点も気をつけておきたいところです。商品によっては途中解約ができなかったり、途中解約できたとしても自分で買い主を探したりする必要があります。

万が一事業者が倒産した場合は投資額の全額が戻る保証はないので、事業者選びも重要です。

なお、賃貸型と任意組合型については配当収入が20万円を超えれば確定申告が必要です。手間はかかりますが、その分節税に利用しやすいメリットがあります。

1-2-3.具体的な投資商品

不動産小口化商品の具体的なサービスを2つ紹介します。どちらも匿名組合型で、発売以来一度も想定利回りを下回ることがなかった優良商品です。

1つ目は「みんなの大家さん」という商品です。

みんなの大家さんでは、想定6～7％の高利回り物件に1口100万円から投資できます。

物件の管理業務は事業者側に任せておけるため、手間もかかりません。

運用期間は3～5年の短期で、投資家は物件から得られる賃貸利益を出資割合に応じて2ヶ月に1回受け取れます。

運用期間が終わる前に現金化したい場合でも、事業者側へ権利を譲渡することで簡単に換金できるシステムも好評です。

2つ目は、東証一部上場企業の東京建物株式会社が運営している「インベスト・プラスシリーズ」です。

インベスト・プラスシリーズでは、東京建物が保有するビルなどの賃貸事業に出資できます。賃貸収益は分配金として受け取ることが可能です。

大手不動産企業が運営することもあり、好立地で優良テナントが入居している物件が多く、安定性が高いことが特徴と言えます。

2005年の販売開始以来、元本割れを起こしたことが無いうえ、想定を下回ること無く分配金が支払われ続けています。

1-3.クラウドファンディング

クラウドファンディングとは、不動産の運用資金をインターネット上で集めることができるサービスのことです。

投資案件はプロジェクトと呼ばれ、プロジェクトの起案者は不特定多数の投資家から資金を募って投資を行います。そして投資から生み出された利益を、出資金額や予定利回り率に応じて配当金として投資家に分配する仕組みです。

プロジェクトにはさまざまなタイプがあります。対象となる物件は、マンションやオフィスビル、商業施設などそれぞれ異なります。

また、物件に直接投資するタイプや、物件運営会社に資金を貸し付けて配当を受け取るタイプなど利益の出し方もそれぞれです。なお、資金を貸し付けるタイプは別名「ソーシャルレンディング」とも呼ばれます。

投資をする際は、クラウドファンディングを実施しているサイトから気になるプロジェクトを選ぶだけで簡単に申し込めます。

※不動産クラウドファンディングの仕組みや特徴については「不動産クラウドファンディングの概要、仕組みを紹介！」で詳しく解説しています。

1-3-1.メリット

クラウドファンディングには下記のメリットがあります。

• 投資案件を自分で選べる
• 少額で簡単に投資できる
• 定期的に配当がもらえる
• 管理運用が簡単

クラウドファンディングでは、各プロジェクトの物件概要や予定利回り、運用スケジュールなどが明記されているのが一般的です。つまり、自身が気に入った案件を選んで投資できます。

最低投資金額は1万円～で設定されている場合が多く、収益の一部を配当として受け取ることも可能です。お小遣い程度の資金でも、不動産に投資できる数少ない手段と言えるでしょう。

物件の管理は起案者または出資先の企業で行うため、維持の手間もかかりません。サラリーマンなど本業がある人にも向いています。

1-3-2.デメリット

クラウドファンディングには下記のデメリットがあります。

• 案件応募の競争率が高い
• 通常の不動産投資より利回りが低い
• 元本割れ・貸し倒れのリスクがある
• 流動性が低い

クラウドファンディングは少額で投資できることもあり、人気の高い投資商品です。注目度の高いプロジェクトには応募が殺到し、募集開始からわずか数分で目標額に達成するケースもあります。

そして当然ながら、少額で投資できる分リターンも小さくなります。ある程度の利益を得たい場合は、投資額を増やす必要があるでしょう。ただし、通常の不動産投資のように融資を受けて投資することはできません。

リスクに関しては、基本的に元本保証がない点に注意が必要です。

クラウドファンディング会社の倒産や運用がうまくいかない場合は、貸し倒れを起こす可能性があります。また、運用がうまくいったとしても途中解約できないプロジェクトが多く、すぐに換金できない場合もあることは覚えておきましょう。

1-3-3.具体的な投資商品

有名な不動産クラウドファンディング・サイトとしては、「OwnersBook(オーナーズブック)」があげられます。

運営企業は東証マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社で、信頼性の高さが評判です。過去の延滞・貸し倒れ実績もゼロという安定性を誇ります。

案件数は豊富で、サイト内ではマンションや商業ビルなど多数のプロジェクトの出資が募集されています。

投資家は物件の所在地や概要、予定利回り・運用期間、配当スケジュールなどを確認したうえで、1万円の少額から投資可能です。

※OwnersBookの評判・口コミについては「 OwnersBook(オーナーズブック)の評判・口コミ｜上場企業が運営」で詳しく解説しています。

1-4.フルローン

どうしても少額で実物の不動産に投資したい場合は、「フルローン」という方法があります。

フルローンとは、物件購入費用のすべてを金融機関から借りられるローンのことです。

通常のローンで不動産を購入するには高額な頭金が必要ですが、フルローンではその頭金を用意できなくても物件オーナーになれます。

ただし手付金や登記費用、保険料などの諸経費（一般的に物件価格の5％ほど）だけはフルローンの対象とならないため、自己資金でまかなう必要があります。

※フルローンの仕組みや利用方法については「フルローンで不動産（住宅）を買うのってどうなの？※シュミレーションあり」で詳しく解説しています。

1-4-1.メリット

フルローンには下記のメリットがあります。

• 自由に投資できる
• 少額で大きな収益を得られる
• 自己資金を確保しておける
• 団体信用生命保険を活用できる

フルローンを利用して実物不動産に投資すれば、当然ながら物件選びも運用の意思決定も全て自分で自由に決めらます。

また、少ない自己資金でも高額な物件に投資できるため、運用がうまくいけば大きなリターンを得られる見込みも高いと言えるでしょう。収益からローンの返済額を差し引いても、価値の低い物件に投資するよりも利益額が大きくなる可能性はあります。

フルローンは十分な予算がある場合でもメリットのある投資方法です。フルローンを活用することで、万が一の場合に備えて自己資金を残しておけるほか、団体信用生命保険にも加入できます。

団体信用生命保険とは、ローンの借入者が亡くなったり、障害を負ったりしたときに残りの返済が全額弁済される保険のことです。

1-4-2.デメリット

フルローンには下記のデメリットがあります。

• 難易度が高い
• 返済の負担が大きい
• 金利上昇リスクが高い

フルローンを利用して投資する場合、物件を選ぶ目利きやローンをうまく使いこなせる知識など、それなりの経験値が必要です。

とくにローンの返済については注意が必要で、物件の利回りと返済額のバランスを考えてキャッシュフロー（お金の流れ）を計算する必要があります。

なぜならフルローンを利用すると借り入れ額が大きくなるため、利息額が増加し、返済期間も長期化しやすくなるからです。

変動金利でフルローンを借りた場合は、金利上昇の影響を受けて利息が増える可能性も考えておくべきでしょう。

2.海外の不動産投資も少額でできる？

人口増加や経済成長が見込める海外の不動産へ投資したい、という人もいるかもしれません。

結論から言えば、少額で海外不動産に投資することはできます。

とくに新興国であれば、日本よりも安く物件を購入できるため少額投資を実現しやすいでしょう。たとえばフィリピンであれば、日本の４分の１ほどの値段でコンドミニアムなどの物件を所有することも可能です。

今後も不動産需要が伸びる可能性の高い国であれば、物件の価値向上も見込め、売却益を狙うことも夢ではありません。

ただし為替変動の影響を受けたり、居住者でなければ土地を所有できなかったりする国もあるなど、注意すべき点はたくさんあります。

また、政治が不安定な地域では、それなりのリスクもあります。税制や不動産に関するルールが変わったり、テロやデモの影響で物件価値が下がったりする可能性があることは覚えておきましょう。

つまり海外不動産投資を行う場合は、その国の内情についても知っている必要があります。

現地に信頼できる人がいたり、現地に滞在経験があったりする人でなければ、収益を出すのは難しいかもしれません。

しかしハードルが高い分、参入する人が少なくてチャンスが多いことは事実です。これから不動産市場が拡大しそうな国はまだまだ多いので、準備を整えながらチャンスを狙ってみるのも良いかもしれません。

3.「不動産投資 少額」のまとめ

今回紹介したような少額不動産投資を行えば、資金の少ない人でも手軽に不動産投資を始められます。

投資金額が少ない分リスクを抑えられることはもちろん、複数へ投資してリスクを分散させることも可能です。

これから不動産投資を始めようという人は、まず少額で行ってみるのも一つの方法と言えるでしょう。

少額での投資であっても運用益は得られるため、少しずつ資金を増やして規模を拡大していくことも夢ではありません。