不動産投資初心者を成功に導く基礎知識・始め方
このページには「不動産投資初心者を成功に導く基礎知識・始め方」の記事があります。
「不動産投資って本当に儲かるの？成功する人は一部だけでしょ？」
不動産投資をはじめてみたいけど本当に儲かるのか、また自分は失敗しないか心配ですよね。金額も大きいため不安にもなります。
不動産投資の失敗の多くは、知識不足で物件を買ってしまったことです。知識がないと不動産屋からいいカモになり、だまされる可能性もあります。不動産投資はあらかじめ知識を学ぶことで失敗のリスクも減らせます。
そこで今回は失敗しないように不動産投資の注意すべき点と、勉強方法についてわかりやすく解説します。ぜひ最後まで読んで、失敗しない不動産投資をはじめましょう。
1. 不動産投資の初心者が最優先で決めること【失敗回避】
不動産投資で月にいくら稼ぎたいのか、また不動産投資で何をしたいのか、目的をはっきり決めましょう。生命保険代わり、相続対策、仕事をセミリタイアする、ゆとりある老後生活をするなど目的はたくさんあります。
目的がないと全部が良く見えてしまい、営業トークにうまく乗せられて儲けにならない物件を買ってしまいます。また不動産投資は、マンション・アパート・区分・戸建てなど種類が豊富です。どの種類の不動産にするかを決めないと、いろんな種類に手を出してしまい入居者が付かず失敗するパターンにもなります。
はじめはザックリでいいので、目標金額を設定しましょう。いくらの物件を買うか、どれくらいの収益が欲しいかなどを決めると、必要な知識もわかるので勉強をはじめやすくなります。
成功している投資家は、はじめの目標設定を大事にします。失敗しないように最優先で目標を決めましょう。
2. 不動産投資初心者が注意すべき点【よくある失敗】
初心者がよくある失敗は、おもに以下の4つが当てはまります。
- 勉強不足
- 調査不足
- 計画不足
- 人脈不足
失敗する原因はよく似ています。失敗しないためにも、はじめに知っておきましょう。
2-1. 勉強不足
知識がなく不動産投資を始めるのは危険です。セールスマンは「不労所得が手に入る、税金対策になる」と甘い言葉で誘ってきます。大手だから安心、セールスマンが優しくて人柄がいいなど、うまく乗せられている可能性があります。
勉強しないで不動産投資を始める人の多くは、所得が高い医者・弁護士などです。節税になるとだまされ、毎月不動産投資のマイナス分を給料から支払っているケースもあります。
不動産を購入したり、融資を引いたりするのは自分自身です。後悔しないためにも勉強で知識を深めましょう。
2-2. 調査不足
知識はあるのに調査をしないで物件を買ってしまう人もいます。不動産投資は入居者がいないと家賃が入りません。物件周辺の環境、競合の物件の入居率はどれくらいかなど調査しないと、物件を購入したあとに入居者が埋まらず失敗する恐れがあります。
車を購入するときは、車種、燃費など調査しますよね。不動産も同じように物件周辺の環境・入居率などの調査が大事です。
高額な不動産を買うのをためらう場合は、少額からでも始められます。小さな額からはじめ、慣れてきたら少しずつ大きな物件を買い進めるのもいいでしょう。
※不動産投資を少額で購入する方法や最低限については「不動産投資は少額でも可能！オススメ方法や最低額・リスク回避など解説【海外投資も】」をご覧ください。
2-3. 計画不足
不動産を購入したあとに予想外な経費がかかる場合があります。設備の故障や、物件の補修などがあり、そのときに対応できる費用は残さないといけません。計画なしに費用をすべて使うと、急なトラブルに対応できません。トラブルに対応しない物件は退去が発生し、毎月の返済も苦しくなります。
また不動産屋が出す収支計画だけで判断してはいけません。面倒だからと収支計画しなくて他人任せになるのも失敗の原因です。必ず物件購入前には収支計画表を作るようにしましょう。
不動産投資は出口戦略も計画に入れないと利益に差が開き、安い値段でしか売れなくて損する場合もあります。出口から逆算することで売るタイミングもわかります。計画するときは出口戦略から考えましょう。
2-4. 人脈不足
残念ながら不動産業界は怪しい人が多いのが現状。毎年のように不祥事が明らかになります。最近では預貯金もないのに銀行口座の残高を改ざんして、不正融資を引き出すのが話題になりました。預貯金が少ないのに借り入れできてしまうと、返せなくなり自己破産する可能性もあります。
ほかにも10年間一定の家賃保証をする契約をしたのに、あとから家賃を減額請求され裁判に発展したケースもあります。信頼できない人が周りにいると失敗だけでなく犯罪に巻き込まれる場合もあるので注意しましょう。
不動産投資の成功するコツは、先輩大家などを見つけることです。大家はどうしても孤立になりがちで、横とのつながりが少ないです。セミナーや大家の会に積極的に参加し、信頼できる先輩大家を見つけましょう。困ったことがあればすぐに相談できる仲間は必要です。
※失敗の事例や成功への這い上がり方については「不動産投資で失敗する5つの原因はこれだ！成功者との違いとは！？」をご覧ください。
3. 不動産投資初心者が勉強すべき知識【失敗を防ぐ】
知識を身につけ、失敗を防ぎましょう。ここでは不動産投資の仕組みから、メリット・デメリットも紹介しています。
3-1. 不動産投資の仕組み
不動産投資は以下2つの収益を受け取れるのが特徴。
- 毎月の家賃を受け取るインカムゲイン
- 売却金額 - 購入金額＝プラス分を受け取るキャピタルゲイン
キャピタルゲインは買った金額よりも高く売れないと発生しません。最近は不動産価格も高騰しないため、インカムゲインで長期的な運営する投資家が多い傾向です。
次に不動産投資の流れを説明します。
- 利回りはどれくらい欲しいか、エリア、予算などを決める
- ポータルサイトで物件を探す。ポータルサイトは投資物件数が多い『楽待』をおすすめします。
- 気になる物件を不動産屋に問い合わせる
- 内覧する
- 中古の場合はリフォーム会社に見積もりを出してもらう
- 不動産の買い付けを入れる
- 融資の申し込み、審査を受ける
- 重要事項説明、売買契約を交わす
- 融資の金融機関と金銭消費貸借の契約をする
- 物件の引き渡しを行う
売主が個人であったり、融資を引いたりすると1ヶ月以上かかる場合もあります。また中古であればリフォームするとさらに2~3ヶ月ほど必要です。入居者募集まで半年ほどかかるケースもあり、期間は長めにみときましょう。
※合わせて読みたい不動産投資の節税については「不動産投資は節税にならない？嘘？仕組みと具体的シミュレーションを紹介！」をご覧ください。
3-2. 他の金融商品との違い
他の投資商品との大きな違いは、価格変動が少ないことです。株などは毎日値動きしますが、不動産投資は家賃が下落しない限り安定しています。
また不動産投資は融資を利用できるのも大きな特徴です。株や投資信託など融資は利用できません。不動産投資は他の投資とは違い「不動産賃貸業」という事業として見られるため、融資が可能になります。
他の投資とリスクとリターンを比べてみましょう。
- 預貯金は金利も少ないため、ローリスク・ローリターン
- 株などの投資は、値動きが激しく会社倒産もありハイリスク・ハイリターン
- 不動産投資は安定した収益を得られるが、家賃・物件価格の下落もありミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は急に価格が下落することはありません。家賃が下落しても半値以下になるのも少ないです。他の投資と比べ安定した商品となります。
※投資初心者の場合なにから初めていいのか、わからないときは「投資初心者は何からやるべき？｜失敗する人の特徴・稼ぎ方のコツは？」をご覧ください。
3-3. メリット
不動産投資においてメリットは以下になります。
- 安定した収益を受け取れる
家賃は毎月一定の額が入ります。一般的に賃貸借契約期間は2年となり、短期で退去してしまうと引っ越し代も必要なため、短期解約は少ないです。
- 融資が引ける
少ない金額で大きな物件を買えることをレバレッジと言い、レバレッジをかけることで不動産の購入スピードは早くなり成功も早くなります。
- 生命保険代わりになる
不動産を融資で購入すると団体信用保険（団信）に加入します。契約者にもしものことがあれば、残った返済額すべてを団信が払ってくれます。家族には資産である不動産のみ残ります。
- 節税になる
確定申告のときに物件費用などは減価償却費として計上できます。家賃収入から経費、減価償却費を引くことでマイナスになると、サラリーマンの給料と相殺することで節税になります。所得税は還付され、住民税は節税になります。
- 家賃保証が受けられる
最近は入居のときに保証会社を使用する大家も増えてきました。入居者が滞納した場合、保証会社が大家に滞納した分を支払ってくれます。他の投資では保証なんてありません。
※メリット・デメリットの詳細については「不動産投資のメリット・デメリットとは？失敗したら借金まみれ？【サラリーマンにおすすめな理由を解説】」をご覧ください。借金まみれになるのは避けたいところですね。
3-4. デメリット
不動産投資のデメリットは以下になります。
- 流動性が低い
株などの金融商品は流動性が高く、売りたいときに売れます。不動産投資は売りたいときにすぐに売れません。
また融資が残っていて物件に抵当権が付いている場合、抵当権をはずさないと買い手がいません。抵当権を消すのには一括返済する必要があります。そのため不動産投資は流動性が低いと言われます。
- 空室が埋まらない
不動産投資は入居者が付くことで家賃収入が発生します。もし入居者が付かなく空室ばかりになると、家賃収入は減り融資の返済も厳しくなり、最悪給料から持ち出しになります。
- 火事・自然災害・事故のリスク
ここ数年、地震・雨による洪水など自然災害の発生が高くなっています。放火などによる物件の被害に遭うリスクもあります。
また入居者による事故物件になるケース。火災保険・地震保険を入るとある程度のリスクは軽減されますが、一度事故物件になるとネットに残ってしまう可能性が高いでしょう。
- 家賃・物件価格の下落
市場の変化や築年数により、家賃・物件価格は下落するリスクがあります。家賃を下落させないように工夫したリフォームなどの対処法もありますが、リフォーム費用が高くなるおそれもあります。
※マンションに投資した場合のデメリットについては「マンションオーナーになるには資格は必要？収入・費用・デメリットを解説」をご覧ください。失敗例や向いている人についても紹介しています。
3-5. 会社の選び方
不動産会社選びはとても重要です。信頼のできない不動産会社で物件を買ってしまうと「高い値段で買ってしまった」「購入したら半分ほどが退去した」などもあります。
被害に合わないためにも1社だけでなく3社ほどの複数の不動産会社とやりとりしましょう。1社だけだと「セールストークにうまく乗せられて買ってしまった」などあります。3社ほどで同じ物件を聞いてみると、それぞれ意見が異なり、物件を客観的に見られるでしょう。
※不動産会社選びに迷ったら「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」をご覧ください。選び方とおすすめの会社を紹介しています。
4. 不動産投資初心者の勉強方法
失敗しないためにも勉強が1番です。勉強方法は多くありますが、ここではおすすめの勉強法３つを紹介します。ひとつに絞ると、かたよった知識となるため、本・セミナー・ブログと組み合わせて勉強しましょう。
※おすすめの本やブログ・役立つ資格については「不動産投資の勉強法｜おすすめのブログや書籍などを紹介」をご覧ください。
4-1. 本
本は1番効率よく勉強できます。不動産投資の種類、マンションや戸建てなどの物件違い、エリア、節税、火災保険など専門知識が学べます。
不動産投資の基本を3冊以上読んで、基礎知識をつけましょう。成功している投資家は、本を100冊以上読んで勉強しています。それぐらい本からの情報は大事です。物件を購入する前に必ず本には目を通しておきましょう。
※本選びに迷ったら「不動産投資をする人におすすめの本を5冊紹介！稼ぐ秘訣を学べる本とは？」をご覧ください。
4-2. セミナー
不動産投資のセミナーは節税、確定申告、マンション、アパートなどテーマごとにわかれます。セミナーでしか聞けない裏話などもあるため、情報収集の場としては最高です。
またセミナーでは個別度相談会があり、疑問や不安を解決できます。セミナーによっては営業目的もあるため、勧誘されて甘い言葉には引っかからないようにしましょう。
できでば色々な会社のセミナーを聞くのをおすすめします。そこでしか聞けない不動産投資の情報を集めて失敗のリスクを減らしましょう。
※セミナー選びに迷ったら「【初心者向け】不動産投資セミナー｜本当におすすめを厳選」をご覧ください。ランキングでセミナー会社も紹介しています。
4-3. ブログ
会社などでは失敗談を話すのは少ないですが、ブログでは赤裸々に語られています。実体験をもとに書いた記事はとても勉強になります。ここではおすすめのブログ3選を紹介。
プレジデント168
関東でサラリーマン大家として活動5年で家賃年収2,000万円達成したプレジデント168。戸建てとアパートを所有しており、不動産投資で毎日奮闘している日記のようなブログです。
戸建て、アパートに興味がある方はぜひ参考にしてみてくだい。
ブログ「『7棟目は４３．５％のリフォームなし首都圏戸建て購入(^-^)』探せば見つかる高利回り戸建て物語」首都圏で高利回りの戸建てを購入したお話です。リフォームが必要ないと驚きの物件です。
もふもふ不動産
YouTubeで人気の『もふもふ不動産』。サラリーマン大家としてスタートし、現在は満室家賃収入100万円以上、戸建て・アパート・マンションなど幅広く展開している。サラリーマンはやめ、専業としてマルチに活動されています。
ブログ「不動産投資講座～サラリーマン向けの不動産投資～もふもふ不動産」危険な不動産を買って破産する人を減らしたい気持ちで、初心者にわかりやすく書いています。
パート主婦大家 なっちー♪
パート主婦で戸建て大家としてスタート。戸建てを中心で現在家賃収入100万円、最高利回り54.5%もあるスゴ腕。コツコツバイトをして貯めたお金から不動産投資スタートしていて、女性から人気の投資家です。
パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました！経験をもとにわかりやすく記載しています。
ブログ「オーナーチェンジ物件はこんなことに気をつけろ！」不動産投資の奮闘記。注意する点など実体験をもとにしているので、とても説得があります。
※そのほかおすすめのブログについては「不動産投資おすすめブログ10選！初心者サラリーマン・主婦でも失敗しない方法とは？」をご覧ください。成功者のマネをすることが成功の近道です。
5. 不動産投資に向いている人【サラリーマンが有利】
サラリーマンが有利な理由は、融資の引きやすさです。毎月安定した給料が入り、自営業よりも社会的信頼が高いためです。社会的ステータスが高ければ高いほど有利で、医者・弁護士・公務員などが該当します。
また成功しているほとんどの人は、サラリーマン時代で不動産投資をはじめています。安定した給料と家賃の2つの収入で物件数を増やしていくスピードは早くなります。
物件購入後は管理会社に任せることで、サラリーマンである本業には影響はありません。
※会社にバレないか不安な場合は「サラリーマンこそ不動産投資をするべき！副業におすすめな理由と注意点を詳しく解説」をご覧ください。サラリーマンが副業で不動産投資をするときの注意点も紹介しています。
6. 不動産投資初心者のまとめ
最後にこの記事をまとめます。
よくある失敗は４つの不足からです。
- 勉強・・・知識がないと不動産屋にカモにされます
- 調査・・・物件に魅力はあるのか、周辺の環境・入居率はあるのか
- 計画・・・収支計画と出口戦略から考える計画を立てましょう
- 人脈・・・だまされないためにも、先輩大家と知り合いましょう
成功している投資家は、始める前に本を100冊以上読む、セミナーに行くなどして勉強しています。失敗しないためにも、本・セミナー・ブログなど自分に合った方法で勉強をはじめましょう。
